消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额230.15亿元，比上年增长16.0%。其 中，城市消费品零售额146.50亿元，增长16.0%。
三、城市发展规划
1、城市整体发展规划布局
＊城市总体规划成“两组团、双中心”的结构布局。
“两组团”是以淮阴区、清河区、清浦区和规划于清浦 区城南新建的市行政办公中心、大学城等新区为第一 组团，以楚州老城区和淮江路以北规划新建的新城区 为第二组团；“双中心”则是以上述“两组团”为淮安市市 区城市发展的中心，或者叫“一主一副双中心”。
一、宏观调控出发点明确，对房市有利。政府本着期望楼市向健康、理性回归道路的方向发展， 楼市长期受到良性发展。
二、淮安经济发展稳步提升，居民收入持续增长，消费房产能力逐步增强。 三、房产走势良好。2005年末，在房产消费旺季时成交量显著上升；2006年至今，房产消成交 量也始终报纸稳中有升的良好发展态势。 四、淮安房市起步晚，可挖掘市场空间大。淮安从2003年楼市开始火爆，至今不过3-4年时间， 整体发展市场还有很大空间。 五、产品多元化，有助于调动居民房产消费意识，房产消费不再一生一次。如别墅、LOFT挑 高产品、SOHO、精装修公寓等等产品形态的推出，使得购房者提前消费或多次消费，迎合 了市场需求，整体去化良好 六、消费方面，购房人群增多。市中心、学校附近房地产快速发展，这些地段的消费群体带动 了其它居民的房产消费意识，成为日后房产消费的客户群。市中心的高价住房采取高门槛 高台阶政策很大程度上排斥了多部分的普通购房人群。低价和郊区地段的产品刚好能吸引 这部分人前往。
＊淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、
三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河
全年城镇居民人均可支配收入10447元，增长14.6％；人均消费性支出7077元，增长10.8% 农民人均纯收入4430元，增长10.1%；人均生活消费支出2881元，增长10.7%。在岗职工平 均工资16590元，增长17.4％。
＊工业经济增势明显。 ＊重点项目建设进展顺利。 ＊服务业发展水平进一步提升。 ＊消费品市场繁荣活跃。
44517.53 29184.98 36247.35 22789.79 25083.83 241009.01
成交套数[套] 377 474
334 236 299 183 225 1961
元/平方米 3000 2900 2800 2700 2600 2500 2400
2006年前7个月淮安商品住宅 成交均价走势图
市场分析
目
一、城市简介 二、城市经济发展 三、城市发展规划
录
第一部分：淮安市宏观环境分析
第二部分：淮安房地产市场研究
一、市场宏观分析 二、中微观市场分析
第三部分：项目概况以及项目研究
一、项目概况 二、项目规划研究 三、项目户型设计研究
第一部分：淮安市宏观环境分析 一、城市简介
淮安市地处江苏腹地、江淮平原北部。至今 已有2200多年的历史。与扬州、苏州、杭州并称
4、价格走向
＊2004年，由于苏南等地房价持续高攀，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、 淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20%以上，淮安涨幅更是 达到了30％。 ＊2005—2006年由于受到国家宏观调控的影响，淮安房市在2005年受到调压，价格、成交量 均有所回落，但依然保持平稳发展。
05/06年保障性住房计划施工面积 250 200
万平方米
205.5 解困房、拆迁 安置房、政策 性商品房
150 100 50 0 2005年 2006年 88
小结： 2006年计划解困房、拆迁安置房、政策性商品房施工量的突减，对各大房地产开发商来说是 一个好消息。此种房源的减少可以暂时缓解现在房地产竞争的激烈程度。
二、中微观市场分析
（一）目前淮安市房地产市场区域供给状况
淮阴区、清浦区、清河区、开发区作为淮安的主城区，房地产也迅猛发展。针对2006 年至今淮安各区内主要开盘楼盘的表现加以数据统计，可以对某个区有一个比较中肯的 认识。数据以踩盘收集为主，至于一些如主力面积、均价、销售率的数据有些缺乏系统 的统计，未能达到100％的准确，因此数据仅供参考，并不能作为唯一参考依据。
淮安市整体经 济快速发展、 人民生活水平 逐步改善，对 房地产市场的 具大支撑作用 仍将持续。
淮安城市综合 实力的增强和 工业化进程的 加快，将进一 步改善城市的 生活、工作和 居住环境， 进而吸引更多 的人口在城市 居住，繁荣房 地产市场。
淮安是水、陆交通 十分便利，以淮安 为中心，3小时车 程内，有大中城市 15座，人口8000 万，房地产市场容 量巨大。
2003年
2004年
2005年
2006年
小结： 从当年各季度以及05年与06年比较来看，市区房地产开发投资力度增强，并无减退迹象。 市区房地产被房地产商看好，并得到众多资金涌入，其后续竞争将会愈来愈激烈。
房地产投资占固定资产投资比重 25 20 16.64 15 % 10 5 0
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
淮安市住宅类商品房2006年前七个月成交统计数据
月份 2006年7月 2006年6月
2006年5月 2006年4月 2006年3月 2006年2月 2006年1月 合计
成交均价[元/㎡] 2860.11 2764.27
2890.64 2705.81 2786.79 2767.33 2554.21
成交面积[㎡] 4932．33 57084.53
宏观经济与城市建设的迅猛发展，为淮安的房地产市场发展奠定了良好的基础；同 时也要看到，淮安同长江三角洲其他同级别城市在发展中还存在着一定的差距，但发展 潜力是巨大的。随着淮安经济、人口及城市规模的不断扩张，对商品住宅的需求将会越 发增大。因此，区域经济与城市发展奠定了本项目开发建设的基础。
第二部分：淮安房地产市场研究
2890.64 2,767.33 2786.79 2764.27 2705.81 2554.21 2860.11
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
淮安市区2006年下半年的成交套数见如下图表：
图表2：销售套数分析 套数 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 7月 8月 9月 10月 11月 12月 377 648 473 1197 995 1245 7月 8月 9月 10月 11月 12月
43.2
53.7 39.6 31.5 32.1
商品房屋销售额
五、社会消费品零售总额 六、金融机构存款余额 #储蓄存款 金融机构贷款余额 七、进出口总额（万美元） #出口额 实际到帐注册外资（万美元） 八、城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费性支出（元） 九、市区居民消费价格总指数（%） 市区商品零售价格总指数（%）
为京杭大运河沿线的「四大都市」。2000年12月
21日，淮阴市更名为淮安市，下辖涟水、洪泽、 金湖、盱眙四县和清河、青浦、楚州、淮阴四区， 行政区划土地面积达10072平方公里，城市总人
口520万左右。市区面积337平方公里，人口50万
左右。
二、城市经济发展
＊2006年，地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资增长迅速。 ＊居民生活水平稳步提高。
小结：2006年上半年，淮安全市共成交商品住宅约24万平方米，成交1961套；成交均价 从2550—2860元/平方米稳步提升。下半年的成交量更是一路飙升，从2006年的整体情 况来看，淮安房市有明显的波动起伏态势，但是总体上来讲, 未来几年区域房价仍保持 在在稳中有升的发展状态中。
5、淮安2007年1-5月份城市主要经济指标
项 目 1-5月份累计 4270436 1102600
（单位：万元）
同比增长（%） 36.7 （可比价）19.5
一、规模以上工业总产值(现价) 二、规模以上工业增加值(现价)
三、全部财政收入
#一般预算收入 财政支出 四、规模以上固定资产投资完成额 # 房地产开发投资
530693
221180 294972 1656677 345812
4、市级经济园区
淮安经济开发区位于淮安主城东部，内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住 宅区、生态园区，以“九通一平”为前提，建成一个崭新的、人与自然和谐的、生态型、园 林式淮安新城区。
宏观环境对房地产的影响
政策开放 经Leabharlann 因素 人口因素 交通因素淮安地初苏北腹地，良好的 政府招商政策，引进大量的 外地资金，给城市的建设注 入了强大的经济活力。目前 象富式康、沃尔玛等大型知 名企业或商场已经正式进驻 淮安，不仅给淮安解决大量 闲置人员就业问题，同时也 带入一大批精英人才，促进 相关产业的发展。
3、供销面积
2007年1--6月份市区房地产销售数据统计 (总面积679.55万M²)
4.18
83.84
101.68 132.39
扇面 1 保障性住房 普通商品住房 别墅 商业营业用房
428.19
小结： 2006年淮安市区房地产销售形势出现尴尬局面，保障性住房与普通商品住房销售量相当； 房地产供销比1.64:1，并未出现火热局面，淮安房地产销售周期拉长已是一个必然趋势。
22.06 17.78 16.46 17.01 15.2 16.35 13.35
2005年 2006年
小结： 从05年与06年比较来看，房地产投资占固定资产比重明显增加，并且在2005年第一季度 其投资比重已超过22％，市区房地产发展形势被看好。从房地产投资开发情况看，近两 年淮安市房地产投资开发也以较快的速度在增长，每季度平均增长率在40%以上。从2006 年开始，淮安房地产业就开始高速发展，近2年投资增幅比例相当大，特别是住宅供应量 持续扩大。这说明区域房地产业已经到了空前高度发展的时期，目前房地产业已成为淮 安城市经济发展的支柱产业。