淮安城市主体向南发展，以生态新城为核心纽带链接老城与古城，实现“三淮一体”共 同发展的愿景；生态新城是目前政府重点打造的核心区域。
城市规划
根据“东扩南连、三城融合、五区 联动”的规划，淮安城市发展方向 形成了东扩，南连的总体发展格 局；
发展方向
城市框架已拉开，由哑铃状格局 向三城联动发展。通过新兴发展区域 连接发展成熟的主城区及楚州古城 区； 城市整体发展策略为“东扩、西 拓、南连、北延，三城融合，五区联 动”； 城市发展目标为，把淮安建成 辐射2000万人口的苏北腹地中心城市 和江苏第四商圈。
淮安市区房地产市场运营概况
城市宏观
淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在 苏北区域城市规模大，城区人口基数大
城市经济
城市
GDP（亿元） 分数
人均GDP （元）
苏州
17319.51 13 159600
南京
11715.1
12 141103
无锡
10511.8
11 160700
水渡口板块
老城板块 10000-11000
9000-11000
开发区板块
7000-9500 高铁新城板块
城南板块 大学城板块
暂无项目在售
6000-7000 6000-700生0 态新城板块
盐化工业板块
8000-9500 淮安区板块
5500-6000
7000-9000
土地市场
淮安住宅用地成交主要集中在11年之前，11年后土地供应开始减少，为响应国家去库 存，15年淮安市政府提出3年内不再供应住宅用地，随着16-17年去库存成效显著，17 年开始有节奏地供应土地，随之而来的也是住宅用地成交价格不断攀升。
61.25 61.7
分数
11 13 12 10 7 9 5 8 6 4 1 2 3
总分
74 74 66 55 50 41 40 39 33 29 6 26 13
淮安市区人口主要流向清河区和清浦区（即目前的清江浦区，也是老城区，生态新城也 涵盖其中），随着生态新城发展逐渐成熟，人口流动开始逐渐向生态新城转移。
城市人口
年度
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
户籍人口 常住人口
(万人)
(万人)
543.24
480.34
700
600
546.81
480.3
500
552.96
482.69
400
560.25
485.21
300
564.45
487.2
200
100
567.56
489
基本正常
正常运行
基本正常
-5%~5%
5%~15%
15%~25%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求
5%~10%
10%~15%
15%~20%
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%~15%
15%~22%
22%~30%
30%~37%
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%~25%
高铁站
住宅市场
板块划分
淮阴区
户籍人口：93.36万人 常驻人口：78.15万人
清江浦区
户籍人口：55.99万人 常驻人口：67.4万人
开发区
户籍人口：16.74万人 常驻人口：25.2万人
淮安区
户籍人口：118.45万人 常驻人口：98.85万人
淮阴区板块 6000-7000
盐河板块 7000-8000 清河新区板块
69130
城
连云港 2640.31
2
58577
市
分数
13 11 12 10 7 9 5 8 6 4 1 3 2
三产比 重% 56.4 59.7 51.5 51.1 48 47.1 47.3 45.9 47 44.5 40.8 48.3 43.4
分数
12 13 11 10 8 7 6 4 5 3 1 9 2
固定资产 投资
1009.99 1247.99 1453.05 1795.73 2203.24 2535.19 2839.55 4278.5
增速
23.56% 16.43% 23.58% 22.69% 15.07% 12.01% 10.20%
房地产投 资
275.87 280.55 312.22 357.66 283.69 321.41 303.06 426.7
50603 48104 46453 41879 33011 37169 24535 31370 30944 24463 20756 24934 23302
分数
13 12 11 10 8 9 4 7 6 3 1 5 2
城镇化 率% 75.8 82.3 76 71.8 66.03 70.5 63.8 66.05 64.93 62.9 58.5
50603 48104 46453 41879 33011 37169 24535 31370 30944 24463 20756 24934 23302
分数
13 12 11 10 8 9 4 7 6 3 1 5 2
城镇化 率% 75.8 82.3 76 71.8 66.03 70.5 63.8 66.05 64.93 62.9 58.5
78.04
24.28
2.21
78.15
25.2
2.25
-0.15
3.3
0.45
淮阴区
270
开发区
清江浦区
淮安
涟水县 84.72 83.78 84.18 84.53 84.68 84.8 0.08
洪泽县 33.14 33.27 33.42 33.67 33.76 33.82 0.68
淮安区
盱眙县 65.2 64.3 64.7 65.03 65.25 65.35 0.15
已
常州
6622.28
8 140517
进
南通
7734.64
10 105903
入
城
镇江
4105.36
4 128800
市
徐州
6605.95
9
75611
扬州
5064.92
6 112559
泰州
4744.53
5 102058
盐城
5082.69
7
70182
未
宿迁
2610.94
1
53317
进 入
淮安
3387.43
3
东扩
主城 新城
国家级经济开发区
光彩大市场
宜秀区
古城
里运河文化长廊
城市交通
淮安城市交通通达性强，陆路，水路，航空等交通设施完备；高铁，内环高架都在建设 中，未来将大大提升出行的便捷性。
城市东西主干道线
城市南北主干道线 城市外围高速公路 城市内环高架 城市“米”字型高铁
水渡口大道
城市内环高架（在建）
淮 海 路
固定资产 投资(亿元)
5629.6 6215.2 4967.51 3896.3 4959.2 2694.36 5277.03 3690.09 3623.33 4278.5 2194.2 2839.55 2603.63
分数
12 13 9 7 10 3 11 6 5 8 1 4 2
居民人均可支 配收入（元）
69130
城
连云港 2640.31
2
58577
市
分数
13 11 12 10 7 9 5 8 6 4 1 3 2
三产比 重% 56.4 59.7 51.5 51.1 48 47.1 47.3 45.9 47 44.5 40.8 48.3 43.4
分数
12 13 11 10 8 7 6 4 5 3 1 9 2
增速
城镇非私营单 位在岗职工年 平均工资（元）
36982
1.70%
41966
11.29%
45525
14.55%
50368
-20.68%
55232
13.30%
58111
-5.71%
61107
19.00%
61336
增速
13.48% 8.48% 10.64% 9.66% 5.21% 5.16% 5.20%
0
560.9
491.4
323 徐州
时间 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 人口净增长
淮安市 480.34 480.3 482.69 485.21 487.2
489 8.66
清河区
清浦区
31.8
32.1
32.8
32.8
33.2
33.03
33.4
33.19
33.73
楚州区：全国八大菜系之一淮扬菜发源地之一；具有浓厚的历史文化氛围，是淮安旅游产业发展重点 区域，地理位置上脱离了中心城区，相对独立，近年来逐渐向北与其他四区接轨
生态新城区：生态新城功能定位是苏北重要中心城市的主体功能区、特色城市化的展示区、生态低碳 示范区，规划起点高，是连接老城与楚州的重要纽带；是淮安城市发展的核心；
淮安历年产业结构变化趋势
783.73
901.15
1063.18
1210.58
1455.24
889.38
983.07
1100.01
247.80 2012年
271.64 2013年
一产（亿元）
292.19 2014年 二产（亿元）
1213.33
321.18 2015年 三产（亿元）