燕郊房地产市场调研报告一：燕郊区域整体市场分析燕郊房地产市场近几年随着政策利好，再加上自身地段等优势，燕郊的楼盘数量大大增加。

燕郊楼盘集中分布在沿潮白河一线的燕顺路板块和京华路一线的老城区（南城）板块。

北京限购政策推出是造成燕郊供应量快速增加的主要原因，由于户籍和购买套数的双重限制，北京的购房需求被挤压到燕郊市场，今年来北京市政府搬迁（通州区）、交通的便利导致燕郊的房地产市场价格一路上涨，同时燕郊近北京的地理位置很大程度上促进了燕郊的住宅投资行为，近两年供应和需求都快速增长。

1、政策及大环境利好1）燕郊位于北京的东面，距离天安门35公里，距离国贸30公里。

地处京、津区域的腹地，是北京、天津、唐山的“金三角”，是据北京最近的外省区域，与通州仅隔一条潮白河。

燕郊升级为国家级开发区，更加显示国家对它的重视。

2）国家为去库存，降首付、降税等宽松房地产政策连续释放。

3）北京限购及环北京区域将实行积分落户制度的明确。

4）北京市新政府将迁址通州区（距燕郊仅6公里），通州成为北京行政副中心。

5）环北京区域路网成熟，铁路、102国道、潮白河大桥（年底完工）、京秦高速、京平高速等多条线路从燕郊直通北京。

6）京津冀一体化2015年加速推进，北京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。

7）燕郊政府规定2020年之前不再增加商品住宅用地。

8）燕郊常驻人口从2012年的30万发展到如今80万。

2、区域市场存量、放量分析目前燕郊市场楼盘数量较多，并且成逐步增长的趋势。

但大多数可销售的楼盘在一推入市场，短时间内即销售完成，所以目前燕郊可销售房源较少。

再加上燕郊政府对新建商品住宅批地的限制，燕郊市场新开工项目不多，市场供给量也大大减少。

燕郊市场新建楼盘不多，房源库存总量较小，销售的房源基本上为期房为主。

所销楼盘都在排号，等待开盘。

还有些老项目房源不多，“捂盘惜售”，等上调到相对较高的价位后再出售。

房价涨的快，但买房的人却有增无减可以说是燕郊目前的状态，开盘即售罄的情况很常见。

目前燕郊房地产市场情况：现房存量较少。

3、区域客户（需求）现状分析1）北京外溢刚需为主。

燕郊由于毗邻首都北京的特殊性，长期以来环北京区域楼市吸纳了不少北京外溢的刚需客群。

2）大量投资客。

随着燕郊政策性利好，大批看好该区域发展的投资性客户增多。

3）本地及周边客群占比较小。

通过对燕郊区域客户的分析及燕郊利好政策等因素的分析，燕郊近北京、低价位、不限购的三重优势导致该区域房地产市场供不应求，推出市场的房源一经公开发售，短时间内即会售罄，目前部分房源存在加价争抢的局面，该市场的需求旺盛，导致整体市场呈现需大于供的局面。

4、区域市场在售项目价格走势分析1）随着北京地王频出和豪宅化不断加强的趋势，也给环京地带的楼市带来上升态势，同时外地的刚需人群不断向北京周边涌入，而开发用地紧缩，住房的供应量的减少，也造成北京周边房价的上升的态势，燕郊房价与北京房价成正相关。

2）目前来看，燕郊区域楼盘的房价较年前都有了不同程度的上调，基本上调幅度在1000~2000元/㎡之间，有些知名楼盘的上涨幅度更大。

而今年燕郊房地产市场价格涨幅更加迅猛。

例：汇福悦榕湾开盘价：18000-23000（2016年3月5日踩盘信息）21000-25000（2016年3月18日开盘信息）3）目前燕郊市场一手房销售价普遍在14000-23000元/㎡之间，而新开盘项目售价大多在18000-23000元/㎡之间，二手房成交价约在15000-17000元/㎡之间（注：09年销售的福成五期由于交房问题多，二手房在12000左右）。

5、去化速度燕郊区域房地产市场产品虽然同质化较高，竞争也较为激励，但由于较乐观的市场行情，从楼盘开盘销售到售罄一般需要几个月（需五证齐全），一些知名楼盘时间更短。

例如：孔雀城开盘一个月3700套房源就全部售完，汇福·悦榕湾3月5日开盘两栋楼一天即全部售完。

6、区域市场项目销售及折扣分析目前销售状态：捂盘惜售，酝酿涨价。

折扣点位：电商几万抵几万；全款97~98折等。

推广方式：由于燕郊市场乐观，推广方式简单直接，最为特点的是以分销为载体的“全民营销”。

6、燕郊房地产市场潜在的风险1）价格虚高。

燕郊城市规划和配套设施并不是很完善，相对其过高的单价，存在一定的价格虚高。

2）区域炒作严重。

由于燕郊目前处于卖方市场，开发商为了谋取更高利润，存在故意囤积房源，制造一房难求的恐慌，借机炒作高价获利。

3）下行风险较大。

以投资需求为主体的燕郊市场，房价波动与北京共振，北京若停涨下滑，燕郊就会房价超跌。

4）消费行为规范不足。

二：燕郊房地产市场主要产品1、建筑形式燕郊房地产市场上，板楼、板塔结合、塔楼项目均占据较大比重。

与通州、顺义以板楼为主的特点不同，燕郊存在大量塔楼和板塔结合项目。

从建筑层数上来看，高层为主要的建设方式，住宅的平均层数约在30层左右，较高楼层达到34层。

2、户型特点燕郊区域主要的目标客户为北京市外溢客群，既有刚需也有投资，因此大部分楼盘户型在50㎡-120㎡，其中主力户型为70㎡-90㎡两居，目前改善型的三室（90-120㎡）更加受到市场的关注。

随着燕郊房地产的发展，市场客群进本呈现刚需、刚需+改善、投资、改善等四种情况。

其中，刚需以两室为主，三室为辅；投资客以一、二室为主；改善型则以小三室最多；由于两居可居住、可投资，市场客群对其选择性较大。

随着燕郊利好性的政策等因素，大量投资客进入燕郊房地产市场，使得其占比比重大大增加，市场客群及喜好：三：当前市场代表性楼盘项目1、中骏·四季花都2、天佑·爱上岛3、九里香堤（首尔甜城三期）元/㎡（2016年3月18日）4、碧桂园时代城5、黄金蓝湾6、上上城理想新城Ⅱ7、汇福·悦榕湾元/㎡（2016年3月18日）8、嘉都9、水榭花城10、天洋城4代四：总结1、燕郊房地产市场（住宅市场）未来随着通州区域以及京津冀一体化相关配套的落地，燕郊将进一步承担北京以及通州区楼市外溢功能，其配套、产业、交通将得到进一步的完善，对购房者的吸引力增强，但受库存紧张影响，预计2016年整体市场供不应求从而推高房价。

——近期：看涨。

燕郊区域的现有库存紧张的情况下，加之很多项目或受预售证的限制，或捂盘待涨，加剧市场供不应求。

——远期：看涨。

燕郊由于土地供应以及楼盘的开发导致目前市场上土地缺少，燕郊市场上基本上可待开发的土地资源缺乏，未来一到两年内新入市的项目较少，供求矛盾加之现有多重利好，使得下半年燕郊房价上行空间较大。

而透过这种现象燕郊的未来市场走向将如何？首先燕郊的地理位置受北京以及通州的发展势必带动燕郊的成长，但是这种成长是被动性的，并存在不确定性。

结合燕郊的规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态。

燕郊近期的房价不断飙升，除了表面的市场情况好的现象，隐约中透漏出来的信息也是我们不得不思考的。

燕郊的房价与北京房价保持着共振的关系，但它的震荡幅度远比北京大，即使与通州仅有一河之隔，但燕郊无论从区位条件、交通状况还是整体的配套环境，都远远落后于北京整体情况，这使得燕郊在之前数次的房价波动中，出现了较为明显的大幅涨跌现象。

种泡沫滋生的状态，目前由于政策的利好因素导致需求的旺盛，造成燕郊房地产已经达到饱和，燕郊不断增加的供给，没有整体的城市规划、没有基本的配套设施，导致燕郊市场的混乱，不具备之前的投资功能。

而随着通州城市规划的节奏加快，会促使通州部分物业购置的吸引力上升，即便在限购的条件下，也不排除部分刚需购房群体会到通州购房，从而分流燕郊的潜在购房客户。

2、项目应对未来多变市场的建议1）适时入市，灵活多变不要盲目跟风的进入市场，根据项目前期的筹备，以及证照办理的节点选择适当的时机入市，在入市前期进行当下市场的摸底、客户的了解等给出符合市场环境的入市时机。

燕郊市场今年开始将迎来新的一轮的价格市场，建议根据市场动态及时制定最佳的入市时机和价格，同时推出“样板间+园林景观+科技互动体验”的整体营销策略。

2）项目形象口碑塑造项目属于外地企业开发，而燕郊市场多数均为本地企业开发，对于项目来说开发商口碑以及形象不具备竞争力，因此建议项目前期入市后塑造项目形象和口碑，在整个燕郊市场上占有一席之地。

3）价格制定符合市场燕郊房地产市场的销售价格虽然今年一路上涨，但是仍然脱离不了受北京通州环境的影响，建议项目在入市销售时候根据市场实际情况制定合理的销售价格以及价格策略。

4）不要盲目跟从市场对于项目在市场中的销售，一定要对市场进行严谨的市调和分析，切忌盲目跟从市场，进行项目虚假炒盘，随意大幅度提升价格，避免市场一旦项目出现波动或者缩水而对项目造成的销售停滞的局面。

5）推盘速度及体量符合市场需求根据市场实际需求情况和接受程度推出一定量的房源，并且在推盘速度上要给项目预留足够的蓄客过程，来保证项目的顺利销售和快速消化。

五：项目产品建议：1、燕郊市场户型及占比2、燕郊市场客群及喜好3、本项目户型面积及占比（依据设计图纸)项目户型产品建议：根据燕郊市场户型产品的面积区间及占比情况、不同客群对不同产品的需求比重情况分析，以及与本项目规划户型相对比，可以看出本项目户型产品比重过于偏重二居，比重高达70%，而一居和三居占比为15%，比重偏小（三居改善性越来越受到市场重视）。

这样的户型占比，与市场整体的贴合性较差，将来推出市场可能面临一定的销售困难。

在户型面积区间上，本项目产品一居40-50㎡，二居80㎡左右，三居100-120㎡的户型区间还是比较符合当前市场的整体状况。

目前燕郊市场上，户型设计上较多户型方正、布局紧凑、高效实用，以阳台和小飘窗增加吸引力。

根据对本项目户型规划图的分析，本项目户型结构存在诸多缺陷，且有的缺陷调整难度较大，如果要尽最大程度完善，则涉及到建筑结构等层面，再加上本户型产品公摊率过高，超过了30%，不具有市场竞争力。

为了更好的迎合市场的需求，不建议采用原有户型规划设计，建议减少公摊面积、重新规划户型产品，目前的户型面积区间基本与市场相符。