第三类
综合型的养老社区
概念：专门的养 老院或者老年公 寓，不属于房地 产开发项目，由 专业的养老机构 负责运营。
经营模式： 大部分为公 办民营，采 取出租或会 员制形式
概念：属于房地产 开发项目，无专业 养老运营机构提供 服务。项目中养老 服务主要是为老年 人提供一个活动的 场所，从精神层面 关怀老年人。项目 中设置的老年人活 动场所一般规模不 大。
5.第一居所,子女教育与老人赡养的三者矛盾问题
居住
Hale Waihona Puke 普通住宅+适老化住宅
教育
颐养 全龄社区
幼儿园+中小学 养老公寓+养护院 社区养老配套+机构养老配套
体育会所+健康会所+户外活动设施
健康
生活服务
商业+生活配套
社交休闲
文化设施+社交休闲公园
居住群 体
从幼儿到 几乎老人 的全年龄 段人群
物业内 容
普通住宅, 适老化公 寓,养老公 约,介护型 老人公寓, 普通社区 配套及养 老设施配 套
◎自理老人 Self-helping Aged People 自理老人为生活行为完全 可自理,不依赖他人和辅助安扶 设施帮助的老年人.
◎介护老人 Under Nursing Aged People 由于身体功能 衰老化或者智障,丧 失生活自理能力,生 活行为需要完全依 赖他人护理的老年 人。
◎介助老人 Devicehelping Aged People
社区服 务
常规物业 服务+社区 养老服务+ 机构养老 服务
商业模 式
持有+销售
布局模 式
混合布局, 使老人与 年轻人能 共享环境 和配套
配套设 施
普通社区配 套及养老设 施配套和集 约设置,提高 配套设施的 使用效率和 有效服务半 径,增加老人 与年轻人的 互动
用户类型
家庭结构
家庭特征
特定需求
产品类型
● 医养机构综合体 以中小型专业医疗设施和专 业老年照护服务为核心的养老地产 模式。规模相对较小，以持有经营 为主要盈利模式。
● 养生养老社区 是一种利用综合资源满足高保健 意识的中老年人群体需求的养老开发 模式，可以结合旅游地产或文化地产 的开发，具有更好的市场适应性。
将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运 营和服务整个流程中,老人与其他各年龄段人共同生活 在同一大型社区,各个年龄段老人都有相匹配的养老物 业和服务,创造以生活体验至上的一生之城.
经济务实
经济务实
对价格比较敏感，购房时一项重要投资，为了给后 备留下一份家产，是未来生活的保障 25-34岁青年，尝试独立生活，享受生活和个人空间， 喜欢体育旅游等休闲生活 或无子女的服气，有一定的积蓄和经济基础，注重 社交娱乐 家理由幼儿或读小学的孩子，家庭收入较丰 已经读中学的孩子，家庭收入较丰，更注重生活环 境和生活舒适 家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受 天伦之乐，经济基础殷实 高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位
为老年人提供以住居为核 心内容，兼具餐饮、清洁卫生、 文化娱乐和医疗保健等服务内 容的养老建筑服务设施。
◎老年护理院（老年养 护院）
为失能老人提供生 活照料、医疗、保健、 康复、护理和临终关怀 等服务，满足失能老人 生活照料、保健康复和 精神慰藉等基本要求的 专业性服务的养老机构
◎机构养老服务
◎家庭居家养老 从由谁提供养老资 源的角度来看,家庭养老 是相对与社会养老来说 的,家庭养老是指由家庭 成员提供养老资源的养 老方式和养老制度,是代 际之间经济转移,以家庭 为载体,自然实现保障功 能,自然完成保障过程,家 庭养老促进代表交流,给 予老人精神归属感.。
养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由 房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年 人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满 足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎 基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以 下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老 院、托老所等.
养老地产 的概念与 特征
；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个
老年人。 © 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同 时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。
据官方发布的统计资料显示，现阶段，中国60岁以上老年 人口已接近两亿，约占全国总人口的七分之一，而且这个比例会在今 后几年中快速增长。同时，我国人均GDP也将快速达至3000美元，此 时的居民消费能量会逐渐释放，务必促使老年产业市场潜力的进一步 扩大。在我国快速进入老龄化社会大背景下，受庞大产业规模的引诱， 众多房地产企业和保险机构空前关注养老地产的发展。比如万科、保 利等大规模企业都将养老地产纳入下一步开发战略中，中国人寿、中 国平安等国内大型保险公司都把投资养老地产作为战略规划的一部份； 而另一面的情况是，部份涉足养老地产的开发商，由于受养老地产政 策不明朗及赢利模式阻畅等因素左右，最后只得停留在观望中。那么， 中国现有的养老居住特点是什么？养老开发现状又是如何？
经营模式： 养老部分 不以盈利 为目的， 通过住宅 销售来平 衡养老服 务支出
概念：属于房地产 开发项目，项目中 的养老地产由开发 商自行运营或由专 业的运营机构负责 运营。
经营模式： 养老地产 部分持有、 部分销售
案例：北京汇晨老年公寓、 上海亲和源
案例：北京怡海花园
案例：北京太阳城
以全生命周期为 线，营建适宜全 龄段客户群体混 合居住的大型成 长型活力社区。
由于身体功能衰退 与体能减弱,生活行为需 要依赖体外辅助设施,如 安全扶手、拐杖、轮椅、 生姜设备或缓坡梯段等 机械辅助设施帮助的老 年人.
◎养老公寓（老年公寓）
◎适老化住宅
从由谁提供养老资 源的角度来看,家庭养老 是相对与社会养老来说 的,家庭养老是指由家庭 成员提供养老资源的养 老方式和养老制度,是代 际之间经济转移,以家庭 为载体,自然实现保障功 能,自然完成保障过程, 家庭养老促进代表交流, 给予老人精神归属感.。
中国现有 的养老地 产开发现 状。
目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保 险资金推出的升级版的养老机构，如养老院， 把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有 开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过 程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有 些则是针对老人群体的产品；打出了全项目的 养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发 展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所 关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利 模式方面也多种形式并存：“长期持有”、 “出售”和“出售与持有相结合”。 对于大型 综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社 区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区 管理相分离的经营模式。
质量好，物业费便宜
低价格+生活便利
青年之家
小户型，方便出游和进行娱乐活动
交通+休闲配套
社会新锐
青年持家 小太阳
户型好，品质高 对教育配套与交通有较高要求，兼顾视野 和生活 希望孩子有更好的生活、学习条件，对教 育配套设施、交通有较高要求 注重教育与医疗、社区环境，喜欢举家出 游 与社会地位相当的人住一起，物业管理良 好 生活有规律，注重饮食生活，生活环境和 安全问题 产品品质+休闲配套 教育+生活便利 生活便利性+教育 教育+医疗+环境+生活便 利 产品品质+社会标签+私 车交通 医疗+环境+生活便利 医疗+介助服务+环境+生 活便利 医疗+介护服务+环境
商业养老 地产业期 待政策支 持。
养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老 龄科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过 10%。建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在 交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且， 由于招 拍 挂 土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开 发的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土 地性质非常重要，有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用 地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外， 用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过 协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于 这样的一种社会背景下，万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫 无道理的。首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法， 老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作， 必须有明确的政策指导；其次，养老地产有一定的社会福利性质， 需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才 能促进开发商进军的积极性。愿望国家和地方政府、银行机构能对 养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予鼓励、实行 反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支持养老社区建 设。
特征:与一般的商业抵偿相比,养老地产具备以下特 点: 1是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态 条件等各方面因素; 2是对于住宅的规划设计要求高,如要求无障碍设计、 要有紧急呼叫系统等; 3是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言, 能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求.这 就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、 各方利益关系复杂.
老年养护机构主要为失能、半失 能的老年人提供专门服务，重点实现 生活照料、康复护理、紧急救援。鼓 ◎社区居家养老服务 励在老年养护机构中内设医疗机构。 社区居家养老服务具有社 符合条件的老年养护机构还应利用自 区日间照料和居家养老支持 身的资源优势，培训和知道社区养老 服务组织和人员，提供居家养老服务， 两类功能。主要面向家庭日 间暂时无人或者无力照护的 实现示范、辐射、带动作用。 社区老年人提供服务，涵盖 生活照料、家政服务、康复 护理、医疗保健、精神慰藉 等，以上门服务为主要形式， 向留守、独居老人及其他有 需要的老年人那个日间照料、 短期托养、配餐、紧急呼叫、 安全援助等服务。