1Hale Waihona Puke 4长沙2011-2018年土地成交分布
2018/12 2018/11
溢价率 120%
110%
流拍率 1.2
2018/10
100%
1
2018/9
90%
2018/8
80%
0.8
2018/7
70%
2018/6
60%
0.6
2018/5
50%
2018/4 2018/3 2018/2 2018/1
40% 30%
二级土地市场 规范
建立产权明晰、市场定 价、信息集聚、交易安 全的土地二级市场
6月11日
供求：供给端改革效果明显，供应端上涨但未带动成交同步上行，供求关系走向逆转
长沙2018H商品住宅供求结构
商业, 102 办公, 70 公寓, 150
别墅, 37
47%
普通住宅, 975
土地供求走势
经营性用地，建筑面积
6月7日
全装修细则
“限房价、竞地价”地
块等刚需项目，全装修
部分价格不超过2500
元/㎡
约谈80余
家房企
暂停异地公积金 贷款
暂停异地公积金贷款， 同时将浏阳、宁乡划入 管制范围
10月30日
省公积金支持 组合贷
可使用“组合贷”方 式购房，超过公积金 额度的部分可同时申 请商业银行贷款。
10月24日
住房租赁新政
20% 10%
0.4
土地成交区域持续外扩一方面是受制于供地区域局限，另
一方面也是由于限价环境下，外围板块地价成本更为可控
楼面价
商品房均价
地价占比
0.2
16000 12000 8000
楼市调控再 升级
租赁住房不少于500 万㎡，其中新建 200 万㎡以上租赁住房、 盘活300万㎡以上存 量住房
三限升级、进一步遏 制炒房，督促房源入 市、土地供应加强、 监管力度加强
9月1日
30城开展市场
乱象专项行动 6月25日
全装修再打补丁
公共部分装修不计入 全装修价格
6月19日
➢ 保障刚需，遏制炒房也是楼市发展重点，随着政府打击“捂盘惜售”的力度不断加大，为缓解供需矛盾奠定基础； ➢ 继17年一轮轮调控加码后，6月楼市再迎升级，填补炒房漏洞，以实现真正住有所居。 ➢ 9月正式落地租售并举，正式开启租赁时代。
Contents
PART ONE
“1个”全国形势
通过对全国楼市发展格局的理解， 建立市场基本发展趋向格局.
Through the understanding of the development pattern of the national real estate market, the basic development trend pattern of the market is established.
加紧推，对不上的及时改 • 抓紧出台推动高质量发展的指标体系 • 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，
及时跟进监督，消除隐患。
政策层态度暧昧，暗藏市场稳健危机感
政治局一季度会议
• 新增对资本市场改革表述，强调激发市场活力 • 虽然继续强调实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，
但未具体提及财政政策和货币政策的发力点 • 强调解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难
1404 860
2471 812
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
1702 828
2017年
15817545 2018年
十年新房
成交建面
万方
负差
2600万 十年土地
成交建面
万方
房地量剪刀差止跌回升 去库存向存量时代转变
土地与商品房变动差额走势
增加 减少
增加供地，加快节奏
1734
819
965
供应面积
2186
1613
成交面积 860
经营性用地成交建筑面积 2018年H同比2017年
1587
812
828
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
53%
普通住宅, 1187
成交 供应
别墅, 31 公寓, 172
↑ 10.0%
9214
8376
6380
6274
6464
6329
6241
6632
4824
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
统计口径：六区一县，商品住宅，截止时间2018年12月25日
40000 20000
0
限购升级
限购升级
土地：土地市场转冷，国企频频托底仍难阻流拍率攀升，限价政策致外围板块份额提升
PART FOUR
“6个”楼市预判
基于以上分析判断长沙楼市未来 发展走势.
Based on the above analysis, the future development trend of Changsha real estate market is judged.
NATIONAL FORM
低高
注：图中累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格
全国趋势 2018年H全国商品住宅成交均价离散程度
政策严控期成效显著 多城市楼市风险可控
低高
“横T” 高离散带
与价格高压带规律一致
• 除了北京、上海、广深 城市圈外，其他区域价 格相对均质，并未存在 较大的离散程度
2018年5月湖南省住建厅出函建议长沙增加供地， 加快供地节奏
统计口径：六区一县，商品房成交面积，经营性用地成交建筑面积，截止时间2018年12月25日
盘点库存，整治违规
自然资源部点名，长沙加速推进违规土地整治，
盘活土地近7000亩
价格：上半年价格仍处于惯性上冲通道，6月调控升级后住宅市场均价涨幅急转回落
不安因素传导，市场下行不可逆转
311 380
247289
21032138 18181470
120 121
140 67
供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 供应面积 成交面积
12261406 16261474
690 419
570485
578 320
784 526
此轮市场降温经历了两个强降峰，4月份首次降温蜂主要集中长三角及珠三角周边城 市，6月份开始向内陆城市传导，虽然一线城市降温反应时间快速，然城市价值支撑 其二次降温间隔时间较长，而二线城市基本从首次降温其就进入了持续下滑通道。
• 价格离散程度一定程度 上昭示着楼市泡沫程度
注：图中累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格
PROPERTY MARKET CHARACTERISTICS
楼市特征
Analyse the various indicators of Changsha real estate market in 2018, and judge the development cycle of the real estate market.
全国形势
Through the understanding of the development pattern of the national real estate market, the basic development trend pattern of the market is established.
供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 统计口径：商品住宅，根据不同城市数据更新时间不同，主要截止时间为2018年12月23-27日间
全国趋势 2018年H全国楼市商品住宅成交均价分布
胡焕庸线
市场下行趋势明显 但整体格局并未逆转 “4+X”的价格格局依旧存在
低
高
“横T” 价格高压带
• 加大公租房保障力度
3月
4月
政治局上半年会议
政治局全年会议
坚决遏制房价上涨，措辞更激烈
• 积极财政政策要更加积极 • 保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕 • 稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期 • 下决心解决好房地产市场问题，促进供求平衡，合理 引导预期，整治市场秩序，加快建立促进房地产市场平
全国政策背景：从单向打压，到双向钳制，不允许涨也不允许跌，“稳”字当头下，罔顾市场机制
全国两会
坚持调控目标不动摇，力度不放松
• 稳妥推进房产税立法 • 绝大多数城市放宽落户限制 • 启动全新棚改攻坚计划，今年开工580万套 • 提高新型城镇化质量，今年再进城落户1300万人 • 加大中介服务收费清理整顿力度 • 探索宅基地三权分置改革 • 继续实行差别化调控，建立健全长效机制
供求：供给端改革显效明显，纸面库存触底，仍需警惕二手存量地及违规地入市风险
土地与商品房累计差额走势
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
463642
1609 828
2009年 2010年
经营性土地成交建筑面积 商品房成交面积
1215 995
1734 1259
2186 1463
1613 1198
稳健康发展长效机制
仍未提楼市，为政策放松 打下伏笔
• 同样未对房地产领域的 相关政策表态，但再次
提及“六稳” • 重提打好三大攻坚战，
并着重强调稳增长
7月
10月
10月，合肥院子 降价3成，政府 约谈后均价回涨