2008年长沙市房产市场年报 一、房产一级市场（商品房）（一）累计供销量分析（二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） （三）纯商品房销售价格分析（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）二、房产二级市场（二手房）（一）累计量分析（二）二手房交易均价分析（三）房产一、二级市场交易量对比分析（四）12月二手房网站房源采样均价分析（五）房屋租售比三、抵押情况统计分析四、产权发证情况五、2008年长望浏宁房地产发展情况（一）商品房（二）二手房（三）抵押情况统计分析六、本期市场的基本特征七、对2008年长沙房地产业的基本判断 （一）土地市场降温（二）商品房供销结构失衡（三）商品房价格涨幅回落（四）开发企业由扩张转向收缩（五）行业调控政策明显转向（六）租赁市场活跃，二手房市场开始回暖 八、2009年长沙房地产市场发展趋势 （一）货币政策将适度放松（二）财税体制将迎来新的变革（三）供销结构将逐渐趋于平衡（四）行业洗牌将加快（五）安居工程将激活市场刚性需求（六）两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。
2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。
对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。
2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。
面对严峻形势，市委、市政府认真领会中央相关文件精神，果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。
预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与去年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447万㎡，其中新开工面积约1631万㎡，竣工面积约687万㎡，与去年同期比分别增长约34%、48%、30%。
全年全市（含郊县）累计批准预售1829万㎡，同比增长29%；实现商品房销售面积950万㎡，销售金额338亿元，与去年同期相比分别减少27%和17%。
市场运行具体情况如下：一、房产一级市场（商品房）（一）累计供销量分析1.商品房累计供应和销售总量分析2008年，全市商品房累计批准预售1230.95万㎡，同比增长30.53%；其中住宅批准预售1086.13万㎡，同比增长40.70%。
同期全市商品房累计销售680.79万㎡，同比减少24.71%；其中住宅销售594.17万㎡，同比减少26.95%，占商品房销售面积的比重为87.28%。
商品房销售金额为267.23亿元，同比减少13.56%，其中住宅成交金额为211.31亿元，同比减少18.72%。
2.商品房累计供销量分区分析表1 2008年长沙全市及各区商品房、住宅供应情况项目区域商 品 房其中：住 宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全 市1230.9530.53100.001086.1340.70100.00 开福区276.3142.5122.45241.8247.3622.26天心区198.190.1816.10176.6913.4016.27雨花区463.4160.6537.65410.7872.5937.82岳麓区198.8333.1316.15172.3743.8515.87芙蓉区94.22-16.977.6584.48-10.317.78表2 2008年长沙全市及各区商品房、住宅销售情况 项目区域商 品 房其中：住 宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全 市680.79 -24.71 100.00 594.17 -26.95 100.00开福区144.70 -6.75 21.25 131.71 -8.06 22.17天心区125.12 -31.91 18.38 109.09 -34.11 18.36雨花区218.12 -16.36 32.04 194.48 -16.24 32.73岳麓区104.10 -35.58 15.29 86.99 -42.88 14.64芙蓉区88.75 -37.90 13.04 71.89 -40.13 12.10从批准预售数据来看，除芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量均有不同程度的增长，增幅同比均超过30%，特别是雨花区，商品房批准预售量同比增幅超过六成，其批准预售量仍居各区之首，约占总量的38%；从销售情况来看，除开福区外，其他各区同比减幅百分比均超过两位数，特别是天心区、岳麓区、芙蓉区，同比减幅超过三成，雨花区销售比例依旧占据各区首位，约占全市商品房总销售量的32%。
3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）2008年商品房供销比为1.81：1，其中商品住宅供销比为1.83：1，供销失衡情况明显。
供销差距最大的是雨花区，供销比达2.12：1；最小的是芙蓉区，供销基本平衡。
表3 2008年长沙全市及各区供销对比区 域项 目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市商品房1.911.582.121.911.061.81其中：住宅1.841.622.111.981.181.834.商品住宅与非住宅销售比例分析2008年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为6.86：1。
其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的19.00%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的91.02%。
表4 2008年长沙全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表区 域类 型开福天心雨花岳麓芙蓉全 市商品房住宅面积（万㎡）131.71 109.09 194.48 86.99 71.89 594.17比例（ %）91.02 87.19 89.16 83.57 81.00 87.28非住宅面积（万㎡）12.99 16.02 23.64 17.10 16.86 86.62比例（ %）8.98 12.81 10.84 16.43 19.00 12.725.非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房）2008年全市非市场定价类住宅批准预售16489套，191.72万㎡，同比增长56.64%、54.15%；累计成交9331套，108.79万㎡，同比增长27.82%、34.15%。
非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为116.27㎡，面积同比缩小1.59%；登记销售套均建筑面积为116.59㎡，面积同比增大4.95%。
2008年全市非市场定价类住宅成交均价为1927元/㎡。
（二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房）1.商品房供应量分析2008年长沙市商品房、住宅各批准预售1033.34万㎡、894.23万㎡，同比增长28.41%、40.75%，住宅占商品房批准预售总量的86.54%。
表5 2008年长沙全市及各区纯商品房、住宅供应情况项目板块商 品 房其中：住 宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全 市1033.34 28.41 100.00 894.23 40.75 100.00开福区264.54 54.51 25.60 230.05 58.46 25.73天心区139.99 -16.30 13.55 121.47 -0.54 13.58雨花区383.84 56.35 37.15 332.73 70.20 37.21岳麓区160.66 26.39 15.55 135.41 39.87 15.14芙蓉区84.31 -9.94 8.16 74.57 -1.54 8.34从各季度商品房预售情况来看，今年商品房批准预售量处于高位，季度平均批准预售量达258万㎡。
上半年一季度、二季度分别是本年季度最低、最高；下半年三季度、四季度较为平均，商品房批准预售量差距在10万㎡以内。
分区来看，今年开福区、天心区二季度供应量最大，随后三季度、四季度供应量出现逐季下滑；雨花区除三季度供应量略有下降外，供应量基本处于逐季上扬；岳麓区前三季度供应量环比持续减少，四季度供应量有所增长；芙蓉区除二季度供应量略有下降外，供应量也基本呈现逐季上扬趋势。
图1 2008年长沙市各季度纯商品房、住宅批准预售情况柱状图从各月情况来看，全年中有半年时间单月商品房批准预售量超过100万㎡，直接导致了今年商品房批准预售量的持续高位。
从走势情况来看，商品房市场的持续放量，使得在当前房地产市场前景仍不甚明朗的情况下，市场销售压力进一步加剧。
图2 2008年长沙市各月纯商品房、住宅批准预售情况柱状图2.商品房销售量分析（1）销售总量分析2008年长沙市商品房、住宅累计销售568.15万㎡、485.38万㎡，同比减少30.75%、33.71%，住宅销售占商品房销售总量的85.43%。
表6 2008年长沙全市及各区纯商品房、住宅销售情况项目板块商 品 房其中：住 宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全 市568.15 -30.75 100.00 485.38 -33.71 100.00开福区123.40 -9.30 21.72 111.84 -11.66 23.04天心区104.66 -38.56 18.42 88.73 -41.73 18.28雨花区173.39 -28.14 30.52 149.76 -29.60 30.85岳麓区87.84 -40.36 15.46 73.03 -47.09 15.05芙蓉区78.85 -37.16 13.88 62.02 -39.57 12.78从各季度商品房销售情况来看，今年各季度商品房销售处于低位，季度平均成交量仅为142万㎡，且呈现一定的下滑趋势。
商品房季度销售量最低、最高分别出现在一季度、四季度；二季度、三季度销售量较为平均，均略高于140万㎡。
分区来看，今年岳麓区、芙蓉区商品房销售量呈逐季下滑；雨花区前三季度销售量逐季上扬，四季度有所下滑；天心区前三季度销售量呈下滑趋势，四季度环比出现回升；开福区二季度销售量有所上扬，下半年两季度出现持续回落。
图3 2008年长沙市各季度纯商品房、住宅销售情况柱状图从各月情况来看，今年商品房销售两次出现回暖趋势：第一次出现在2月-8月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9月、10月回落，11月、12月又开始有所回升。
但两次回升原因略有不同，第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次则主要是在国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促房地产健康发展措施共同作用的结果。