简论物业环境管理的特点和发展趋势【内容摘要】随着ISO14001环境管理标准的发展，人们对生活环境质量的要求也有了高层次的标准。

就物业管理而言，物业管理人员应该为物业管理的服务对象提供洁净、安全、生态、舒适、和谐的物业环境，体现“以人为本”的服务宗旨，物业环境管理的好坏将直接影响物业管理成效和服务水平。

本文主要是对物业环境管理的内容、特点以及物业环境管理未来的发展趋势进行简要分析和概括总结。

【关键词】物业环境环境管理特点发展趋势物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

物业管理的相关概念只单纯地强调了物业区域环境内的卫生、绿化、安全等硬环境的内容，而没有用ISO14001环境管理标准来定义物业管理。

本人认为，在当前经济迅速发展的条件下，现代物业管理应顺应时代发展潮流，走出传统环境管理的误区，从环境权的角度重视物业环境管理工作，体现“以人为本”的宗旨，实现物业管理企业的可持续发展。

一、物业环境管理对物业管理发展的重要性物业环境管理将直接影响物业管理工作的好坏，物业环境管理的内容充实与否，对物业管理的发展有极其重要的作用。

在物业管理基本内容中，常规性的公共服务包括环境卫生管理、绿化管理、车辆、道路管理、消防治安管理等，这些属于物业区域内的环境或环境容貌，是物业日常工作的重点，很多物业服务企业所追求的服务品质是营造一个安全、整洁、舒适、优美的居住和工作环境。

而物业环境管理应贯彻执行ISO14001环境管理标准，以新型的环境管理方针来指引物业环境管理工作，不仅从生态学的角度提高人们的生存质量，还从美学的意义上使人们深刻认识人类的生态环境文明，体现“以人文本”的环境管理。

（一）物业环境管理的内容物业环境管理是衡量物业区域内服务品质的重要标准，物业服务企业应认真贯彻ISO14001环境管理标准，通过制度建设、宣传教育等方式做好日常物业环境管理工作，防止和控制可能发生的区域环境污染。

1.物业环境保洁管理物业环境保洁管理是物业管理中的一项日常管理工作，干净整洁的环境卫生不但可以保持物业区域美观，有益于减少疾病、促进身心健康，而且还能促进物业区域精神文明建设。

物业区域内的保洁管理主要自主经营和对外分包两种经营模式。

（1）自主经营模式物业服务企业通过保洁管理机构设置，实行部门经理负责制，明确保洁管理人员的职责范围，并对保洁管理人员进行培训，制定相关工作制度及工作计划。

保洁管理工作标准应做到“五定”（定人、定时间、定地点、定任务、定质量）、“七净”（路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、电线杆净、墙根净）等。

（2）对外分包模式物业服务企业通过外包方式将物业管理日常清洁服务承包给专业服务公司，物业服务企业与专业清洁公司互相配合，物业区域内的环境卫生由专业人员打扫，实现物业环境保洁管理专业化，保证卫生死角的清洁度，使物业环境保洁管理向高标准、专业化发展，物业服务企业可以监督检查，共同营造良好的物业环境。

2.加强绿化养护工作物业区域的绿化养护是构成物业环境生态美的重要因素。

物业服务企业应美化物业区域环境和城市环境，多种植被，搞好环境的绿化和美化，净化空气，缓解热岛效应。

物业环境绿化管理，不仅可以绿化、净化、美化物业区域环境，还可以通过宣传教育，增加业主的爱护绿化意识，陶冶情操。

3.物业环境安全管理（1）治安管理治安管理是物业服务企业为了保证所管辖区域的财产、人身安全不受损害而进行的一系列管理活动。

治安管理有安全管理难度大、服务性强的特点，因此，加强治安管理是物业管理工作的重中之重。

良好的治安管理环境不仅能给业主和使用人心理上的安全感，还能提升物业服务企业的美誉度。

（2）消防管理消防管理的目的是为业主和使用人提高安全的生活、生产环境，保证其人身和财产的安全。

物业服务企业应贯彻“预防为主、防消结合”的方针，做好消防设施和器材的管理与配置，加强宣传教育，预防火灾的发生。

（3）车辆管理物业服务企业要搞好车辆管理工作，建立健全车辆管理制度。

物业车辆管理是物业交通环境建设的重点，物业区域内应实行人车分流，保证业主和非业主使用人的财产、人身安全。

4.加强景观环境建设物业区域内的景观环境建设与保洁绿化管理能使整体环境达到协调统一的效果。

只有自然环境与社会环境的有机结合，才能从真正意义上美化环境、优化空间，体现“以人为本”的服务品质。

5.做好二次装修环境管理在物业环境管理过程中，主要是对物业区域的二次装修环境管理。

违章搭建、装修垃圾有碍眼观，特别是外观的破坏，这些都严重整个物业区域环境的和谐，还可能存在安全隐患。

因此，应将“以人为本”的思想融入二次装修环境管理，真正意义上为业主和非业主使用人提供优质的服务。

6.治理物业环境污染物业服务企业在环境管理过程中有责任将物业区域内的环境生态系统优化，提升物业环境的自净能力。

物业环境污染源是多方面的，如图所示：7.建立节能型物业，实现物业环境生态化物业环境是城市环境的一部分，城市生态环境特点也要求物业环境管理应向生态化发展。

通过贯彻ISO14001环境管理标准，在物业区域内，提倡业主节能降耗、节约用水用电、绿色消费等，实现物业环境管理的生态化。

8.建立“以人文本”的人文环境物业环境包括自然环境和人文环境两方面。

物业服务企业应该营造一个洁净、安全、生态的物业环境，同时，物业环境管理要坚持“以人为本”的理念，营造和谐、舒适的生产、生活环境。

物业管理专业人员应积极开展保护环境的宣传教育，深层次丰富每一个业主和非业主使用人的文化内涵，全力建立“以人为本”的人文环境，实现高水平的物业环境管理。

二、物业环境管理的特点（1）物业环境管理地域性差异性大20世纪80年代，物业管理在深圳发展起来，紧接着一些大城市也不断发展。

起步较早的地区物业环境管理质量要高于物业管理发展较晚的地区；大城市的物业环境管理规范程度也高于小城市、乡镇的物业环境管理。

因此，物业环境管理具有地域性差异大的特点。

（2）物业环境管理人力资源缺乏由于物业管理是新兴的第三产业，大量的新物业建成，使得物业管理的需求呈上升趋势，越来越多的人把物业管理当成资产管理。

而管理这份“资产”的专业性人才匮乏，同时物业环境管理的人力资源更是缺乏，阻碍了物业环境管理的发展。

（3）物业环境管理的法制性、规则性强物业环境管理是业主与物业服务企业通过前期物业服务合同约定而订立的一种规则性规定，物业服务企业应对所管辖的物业按规定提供优质的服务，否则应承担相应的违约责任。

同时，物业服务企业必须依据国家、地方性的环境法律法规、环境标准及物业管理中有关物业环境管理的法规规章从事物业环境管理工作。

（4）物业环境管理的内容较单一在物业环境管理工作中，其基本内容主要是对区域环境的保洁、绿化、安全、等方面的管理，业主和非业主使用人对物业环境管理质量的标准也越来越高。

现有的管理内容单一已无法满足人们对环境管理品质的要求，因此，物业服务企业应加强物业环境管理，从宏观意义上增加环境管理的内容，为业主和非业主使用人提高优质高效的服务。

（5）物业环境管理工作配合性强物业环境管理是物业管理中一项重要的内容，物业环境质量的好坏对人们的生活、对物业管理区域的整体环境的改善具有十分重要的意义。

物业环境管理的不仅涵盖了保洁、绿化、安防、工程等方面的管理，而且还需要物业服务人员对业主和非业主使用人进行生态环境观念的宣传教育。

因此，物业环境管理需要各部门的高度配合，共同营造洁净、安全、生态、舒适、和谐的物业环境。

（6）前期物业管理不规范导致后期物业环境管理难度大物业管理前期开发建设时由于物业管理企业很少介入，导致后期在物业环境管理工作中难度大，工作较难开展等一系列问题。

如：开发商为了追求高销售量，没有规范建设；预留的绿地面积不够，绿化覆盖率严重不足；私自占用公共用地；排污系统不达标等都增加了管理难度，也影响了管理质量。

三、物业环境管理的发展趋势随着我国社会主义经济的不断发展，物业管理将走向规范化、市场化、法制化，物业环境管理也将走可持续发展道路，以“以人为本”的新思路贯穿在原有的物业环境管理工作中，使物业环境管理日趋成熟。

1. 物业环境管理的早期介入物业管理的早期介入能促进规划、设计的合理优化，减少返工，并将业主的需求融入开发建设中。

物业环境管理的早期介入能使物业管理一开始就进入良好的管理状态，一方面为物业管理提升服务品质，另一方面也为物业建设者赢得良好的社会形象，开拓更广阔的市场。

2.物业环境管理的专业化、规范化发展物业环境管理的内容是多种多样的，它包含了保洁、绿化、安全等多方面的专业内容，其管理人员也要求必须专业化，这样才能适应物业环境管理的发展。

高等院校开展物业管理相关专业，专门研究物业环境管理，这不仅为物业环境管理的发展提供了理论支持，而且还培养了大量高素质的物业环境管理专业人才，实现了物业环境管理的规范化、标准化。

专业化的人才、规范化的物业环境管理模式从根本上提高了物业管理的实效，使物业环境管理的各方面达到双赢的效果。

3.物业环境管理的市场化发展随着住宅产品的不断成熟，人们对物业管理也有了深层次的定义，物业环境的好坏将直接影响房地产市场的销售。

良好的物业环境管理可以实现一定的经济效益。

物业环境管理做得好，不仅能为业主延长房屋主体结构及设备设施的使用寿命，还能给房地产商在房屋销售时获取更大的利润，而物业服务企业可开展多种经营，取得良好的经济效益。

优质高效的物业环境管理具有强大的市场号召力，它推动了物业管理企业的发展，为其走向市场化奠定了良好的基础。

4.物业环境管理的法制化发展在市场经济条件下，物业管理蓬勃发展，物业环境管理的国家性法律、法规及地方性规章也相继出台。

物业环境管理必须遵循依法管理的原则，不得进行违反相关法律法规的环境管理工作。

5. 物业环境管理的和谐化发展随着社会文明的不断发展，物业服务企业在日常环境管理工作中应遵循社会经济发展规律和自然规律，并通过行之有效的方式方法促进物业环境管理的发展，从而提升业主和非业主使用人的行为。

国家的法律法规也为物业环境管理的和谐化发展提供了必要的支持条件，通过法律的约束，使环境管理有法可依，保证正常的工作、生活秩序，形成一个和谐的环境状态。

物业环境管理的和谐化发展的目标是实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

6.物业环境管理的可持续发展近年来，环境的可持续发展已成为国际社会关注的焦点，越来越多的人关注环境管理的发展。

1996年，国际标准化组织发布了ISO14000标准，许多物业管理企业纷纷导入ISO14001环境管理标准，建立新型的物业环境管理体系，提高物业环境管理的服务标准。