目录第一章概述 (2)1.1 本课题的目的、设计内容与要求 (2)1.1.1 课程设计的目的 (2)1.1.2 课程设计的内容 (2)1.2 基础资料 (2)1.1.1 项目位置及占地面积 (2)1.1.2 项目服务对象 (3)第二章市场调研 (3)2.1 安东板块分析 (3)第三章投资估算与资金筹措 (4)3.1 投资估算 (4)3.1.1 项目总投资 (4)3.1.2 项目投资分类概况 (5)3.2 资金筹措 (7)3.3 销售收入 (8)3. 3.5 借款还本付息 (9)4 利润分配 (10)第四章项目经济效益评价 (11)4.1 现金流量分析 (11)4.2 财务平衡分析 (14)4.3 风险分析 (15)4.3.1 单因素敏感性分析 (15)4.3.2 盈亏平衡分析 (16)第五章结论 (16)附录 (18)第一章概述1.1本课题的目的、设计内容与要求1.1.1课题设计的目的工程财务分析在对投资和和资金筹措，成本费用，销售收入，销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财务制度及价格体系和项目评估的有关规定，从项目财务角度分析计算项目直接发上的财务费用和效益。
对项目预期进行进行可行性分析。
从企业或项目角度出发，分析投资效果，判断企业投资所获得的实际利益，分析经济可行性，为决策及企业制定规划，资金筹措，资金使用安排，以及协调企业利益与国家利益提供依据。
1.1.2课程设计的内容本课程设计是位于安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价。
根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并做出结论。
1.1.3课程设计的要求课程设计报告是对调查资料、计算分析及评价结论等进行整理、归纳和汇总后，所形成的书面材料。
课程设计报告的主体内容至少应包括以下几个部分：1．本课题的目的、意义，设计内容与任务要求2．基本资料及基本数据3．报表编制、指标计算、风险分析报表至少包括：投资估算表、投资计划与资金筹措表、成本费用估算表、营业收入及税金估算表、利润与利润分配表、全部资金财务现金流量表、资本金财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表、主要指标汇总表等。
指标至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、净现值、总投资收益率、项目资本金净利润率等。
风险分析包括：盈亏平衡分析，单因素敏感性分析。
1.2基础资料1.1.1 项目位置及占地面积该项目位于安阳市东开发区开发，总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。
其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。
1.1.2项目服务对象居住区内规划建一所幼儿园，还有一些相关的公共配套建筑，以服务本小区及该小区附近的居民，其余建筑为中高层住宅和商业建筑。
第二章市场调研2.1安东板块分析安东板块西起曙光路，东至京港澳高速公路，北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来最宜居的高档居住片区。
安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。
区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。
该区域发展趋势1.安东板块作为安阳市新的行政，商务和文化中心，规划七点和基础设施标准高，市民认可度强，未来发展空间巨大；2.商品房供应量较大，且区域楼盘同质化较严重，未来竞争非常激烈；3.产品方面，受政府高标准规划影响下，板块未来将有大量的写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐一纯高产品为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；4.板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加，区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点；5.客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主，随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化。
随着安阳市房地产业的发展和房地产市场的不断成熟，市场竞争日益激烈，建筑风格的创新成为项目较为直观的卖点之一。
最具代表性的就是高新区的华强城，采用了西班牙风情的建筑立面效果，且在项目正式销售之前营造出异地风情的销售接待中心，入市及吸引了较高的市场关注度，在其他销售项目中主要采用的是现代简约风格，部分项目运用了欧式风格，但大多作的不够纯粹和到位，雷同多，缺少课识别性。
经以上研究分析，提出如下建议：1.随着市场竞争的逐渐升温，户型设计趋向于多元化，再设计上应注在重采光通风，动静分区设计合理的同时，对个性化开发空间的开发和细部处理要到位。
2.目前，安阳在售楼盘一三房两厅为主力户型，面积集中在110-140平方米，两房两厅的主力户型面积集中在90-100平方米左右，户型面积要趋向小，以满足市场需求。
3.小高层和高层主流产品且高层份额逐渐增加，因此该项目规划适应了市场的发展。
4.公共基础设施要满足居民需求，且要不断完善。
5.在销售对象方面，以中高层收入人群为主，其他人群为辅。
第三章投资估算与资金筹措3.1投资估算3.1.1项目总投资本项目费用包括土地费用，前期工程费，房屋开发费，管理费，财务费，开发期税费等费用。
根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），建设期3年，投资比例为35%∶35%∶30%。
投资估算结果汇总如下表3—1所示：项目投资估（成本）算表单位：万元表3—1 序号项目名称计费基数金额（万元）备注1 开发建设投资78530.971.1 建安工程费55791.151.2 工程建设其他费用19719.41.3 预备费3020.422 建设期利息8% 2765.293 期间费用11854.413.1 管理费用3926.553.2 销售费用5571.933.3 其他费用3% 2355.934 合计项目总投资94278.563.1.2项目投资分类概况本项目开发建设投资包括建安费用及工程建设其他费用。
本项目包括商业建筑，住宅建筑，幼儿园，公共配套设施等建筑面积。
各种工程费用详细费用见表3—2和表3—3：建安工程费用估算表单位：万元表3—2序号工程项目或费用名称单位建筑面积（㎡）经济指标（元）合计（万元）备注一建筑安装工程300538.91 53600.231 商业建筑㎡40000.52 2200 8800.122 住宅建筑面积㎡25369.50 44252.292.1 小高层（11层）㎡35300.20 1400 4942.032.2 高层（18，24层）㎡218390.30 1800 39310.263 幼儿园㎡4272071 800 337.82 不可销售4 公共配套建筑㎡2625.18 800 210.02 不可销售二室外工程2190.921 室外排水系统 1.00 1500000 150.00 含消防2 室外供电系统 1.00 500000 50.003 道路㎡9401.00 150 141.024 绿化㎡4174.00 30 12.525 围墙㎡6861.00 260 178.396 电动大门个9 60000 54.007 电梯个1605.007，11层个9 250000 225.0018,24层个46 300000 1380.00三总计55791.15工程建设其他费用表单位：万元表3—3序号项目名称计费文件计费基数金额（万元）备注1 征地费75万/亩15000含相关税费2 建设单位管理费财建[2002]394号项目投资总概算278.96按建安费用近似计算3 招投标服务费计价格[2002]1980号中标金额53.45 按建安费用近似计算4 工程设计费计价格[2002]10号工程设计收费计费额1413.18按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0，附加调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。
5 工程地质勘查费计价格[2002]10号总建筑面积每平米5元150.27速算方法6 编制项目申请报告计价格[1999]1283号投资估算额79.17按建安费用近似计算，包括编制可行性研究报告。
不设调整系数7 编制环境影响报告计价格[2002]125号投资估算额29.29按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。
不设调整系数8 评审环境影响报告计价格[2002]125号投资估算额6.51按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。
不设调整系数9 施工图审查豫发改收费[2004]1555号建筑工程设计收费85.09按6%取10 工程量清单编制费豫发改收费[2004]1765号建安工程费334.75 按2.5‰取11 工程监理费发改价格[2007]670号工程概算投资额931.80按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0，高程调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。
12 人防设施易地费安计经房[2003]554号按每平米1500元算1273.996级以上防空地下室。
只算住宅部分，其他忽略不算13 文物勘探费豫价费字[1998]243号用地面积*4.5元58.83速算方法14 地震安全评价费豫震发防（2000）12号用地面积*1.5元19.61速算方法16 合计19719.43.2资金筹措本项目投资来源包括自有资金，销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率8%）。
项目投资比例为35%∶35%∶30%。
投资使用计划与资金筹措表单位：万元附表3—4 序号项目名称合计1 2 3 41 开发总投资94278.56 32556.1 32556.1 27729.76 1436.59 1.1 开发建设投资78530.97 27485.84 27485.84 23559.291.2 建设期利息2765.29 921.22 921.22 614.15 308.67 1.3 期间费用11584.41 4149.04 4149.04 3556.321.3.1 管理费用3926.55 1374.29 1374.29 1177.971.3.2 其他费用2355.93 824.58 824.58 706.781.3.3 销售费用5571.73 541.40 2210.72 1961.88 1127.922 资金筹措94278.56 32556.1 32556.1 27729.76 1436.59 2.1 自有资金15706.19 10921.22 921.22 3862.762.2 银行贷款11515.29 11515.292.3 销售收入 66400.1 10119.59 31634.88 23866.01 1279.59 2.4 其他157 157 注：该项目开始建设后华强集团投资157万元。