江北新城合同架构设计

第一节本项目合同策划

一、合同策划主要解决三个层面上的问题

1、合同采购方案：合同发包模式的确定，即公开招标、邀请招标和直接发包三种方式的选择；以及合同签订方案；

2、合同结构：主要解决项目管理架构、专业合同包的界面、设计与施工的界面、材料采购方式；计价模式；主要合同管理过程流程设计，主要包括投资控制流程、工期控制流程、质量控制流程、设计变更流程、支付与结算管理流程、竣工验收流程、合同索赔流程、合同争议处理流程等；

3、合同层面：合同文本的选择、文本重要条款的确定；

二、本项目的发包模式的策划

公开招标、邀请招标和直接发包等项目的三个模式，从自主性角度上讲，依次增强，从公开性角度讲，依次减弱。三种模式的选择主要考虑政府法律的允许。本项目为国有资金投资，主要考虑公开招标，对一些特别的材料、设备要考虑政府采购的模式。

本项目发包方式策划如下表。

发包方式策划

三、本项目现场管理架构的策划

在现代工程中，工程承包方式主要有平行分包、总承包以及混合模式等等。业主应在“如何有效控制工程”和“不限入工程日常的专业管理中去”之间平衡。对设计、施工招标过程和重大材料的采购的控制，是对工程的最大控制（功能品质和造价的控制），而对现场管理（各工种界面管理、进度管理、质量管理、安全文明管理等）则属于日常管理，业主更应关注前者，对后者则采用固定总价合同包死，委托给一家管理能力强的承包商，由其负责各承包商之间的协调管理。

考虑到江北新城总部大厦的实际情况，建议采用国内通常的操作模式，就是施工总体管理配合单位（包括部分实体施工任务，通常是土建主体结构）+专业分包，施工总体管理单位通常由土建单位来担任，负责现场的安全文明管理和垂直运输、脚手架等配合工作。

四、本项目各个合同结构的初步建议方案（含界面说明）

1、设计合同结构

图3-1设计合同结构图

表3-1设计合同结构及进展安排

2、施工合同包

图3-2施工合同结构图

表3-2施工合同范围一览表

备注：1）这里同专业的标段划分暂不考虑，由日后业主方在招标时

根据市场的实际情况确定；2）商业用房等需要移交给小业主

二次精装修部分的合同界面待与营销部门详细沟通后，就机电、

装修等形成交房条件后再进一步确定；

关于合同包划分的说明：

1）考虑责任的统一性。主要是地下室30cm余土（人工挖土）由桩基、基坑支护及土方单位施工，卫生间的防水工程和给排水末端由内装单位实施、精装修区域的粉刷由内装单位实施，室外的市政管道由景观单位实施；

2）考虑竞争的充分性，将垄断部门的合同包（比如高压供电部分、消防弱电）等尽量缩小；

3）招标的时效性。考虑内装设计的滞后性，机电末端（主要是照明、卫生洁具等）由内装单位实施