PART2 规划文本目 录第一章 总第二章 住第三章 住第四章 住第五章 住第六章 规第七章 附附表―――则―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――1房现状和需求――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――3房建设目标及计划――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――3房建设用地供应与布局――――――――――――――――――――――――――――――――――――――6房建设政策与策略――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――8划实施保障措施―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――12则―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――13――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――14第一章 总 则第1条·规划背景为认真贯彻落实国家强化住房保障的相关要求，加强对威海市房地产业的宏观调控和近期城市住房建设的指导和统筹，使威海市住房市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业持续、平稳、健康发展，提高威海市居住环境质量，促进威海市社会经济全面、协调、可持续发展，特编制《威海市住房建设规划（2008－2012）》（以下简称“本规划”）。
第2条·规划范围本规划的研究范围为威海市区行政辖区。
第3条·规划期限本规划的规划期限为2008－2012年，与《威海市城市近期建设规划（2004－2010）》、《威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划》基本一致。
第4条·规划目标按照国务院和省政府的通知要求，响应市委市政府的号召，坚持做到“以人为本、关注民生，政府组织、市场运作，统筹考虑、突出重点”，坚持以人为本的科学发展观，以市场需求为导向，优化住房结构，稳定房价，满足威海市区广大人民群众的住房发展需求，实现房地产业的健康和持续发展，将人居品牌进一步做大做强，建设世界级精品城市。
房地产业的发展应与人口增长和环境保护相结合，与经济社会和谐发展相适应，对房地产业进行合理调控，将促进威海房地产业率先进入成熟理性发展的新阶段，实现城市居民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展，构建社会主义和谐社会。
第5条·规划原则1.总量供需平衡原则：总量要适度控制，增幅要合理增长，要科学制定供给的总量标准，保持总量供求平衡，保持房地产市场的稳定持续发展。
2.体系结构合理原则：住房建设规划要促使房地产市场的供应结构基本合理，尤其是住宅增量市场的结构合理，形成商品住房、普通商品住房、经济适用住房、廉租住房相配套的住房供应体系，满足各收入阶层的住房消费要求，把解决中、低收入家庭住房问题放在重要的突出位置。
3.实施操作合理原则：尊重威海的现状和特点，充分利用市场经济规律，加强规划对市场的调控指导作用，做到规划与市场、控制与开发相结合，促进住宅建设的良性发展。
4.持续发展良性原则：应保障房地产业的发展不出现大起大落，促进其可持续和健康发展，要统筹兼顾、科学发展，要考虑资源和环境的承受能力及社会经济的发展水平，要立足于长远的可持续发展。
5.城市规划协调原则：住房建设规划要与城市总体规划保持协调，符合城市总体规划的用地安排，城市总体规划和近期建设规划是住房建设规划的主要依据。
第6条·规划主要依据1.《中华人民共和国城乡规划法》；2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；3.《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电［2005］8号）；4.九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发［2006］37号）；5.《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）；6.《加强房地产市场引导和调控的八条措施》；7.《促进房地产业健康发展的六条措施》；8.国家建设部《关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函》（建办规函[2007]740号）；9.《山东省安康居住工程实施方案》；10.《关于印发建规［2008］46号文件做好2008—2012年住房建设规划的通知》（鲁建规字[2008]8号）；11.《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的实施意见》（威政发［2006］59号）；12.《威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；13.《威海市城市总体规划（2004－2020）》；14.《威海市城市近期建设规划（2004－2010）》；15.国家、省、市相关法律、法规、规范和政策文件。
第7条·在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
第8条·规划成果本规划成果包括规划文本、说明书、图纸以及附件。
第二章 住房现状和需求第9条·规划区内住房现状根据我市2007年统计资料，至2007年底，规划区内住房总建筑面积2279万平方米（包含在建未竣工住房933万平方米），规划区内总人口为96.68万人，其中户籍人口63.19万人，暂住人口33.49万人；总人口人均住房建筑面积23.6平方米，户籍人口人均住房建筑面积36.1平方米。
第10条·规划期内住房需求1.需求目标：《山东省安康居住工程实施方案》明确提出安康居住工程的目标：到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到30平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，居住质量和环境得到明显改善。
根据该方案要求，结合威海实际，充分考虑威海人居特点，确定到2012年，威海市区人均住宅建筑面积达到32平方米。
2.需求测算：z内部需求：依据《威海市城市总体规划（2004—2020）》中关于人口的预测计算，预计2010年威海市区总人口为112万人，要达到市区安康居住工程目标，市区需要新建住房1305万平方米；z外部需求：我市卓越的人居品牌，吸引了较大比例的市外购房市场，近年来外销住房保持在40％，考虑到其中部分购房人最终成为威海常住人口的因素（含在规划期末人口112万人内），本规划按照10％计算，共131万平方米；综合考虑以上因素，确定规划区规划期间住房总需求为1436万平方米。
第三章 住房建设目标及计划第11条·住房建设指导思想努力构建社会主义和谐社会，将威海建设成为经济更加繁荣、科教更加发达、环境更加优美、生活更加富足、社会更加和谐的现代化城市。
引导符合国情的住房建设模式和消费模式，调整住房供应结构，加强市场规范化管理，稳定住房价格，满足不同收入层次居民的住房需求。
第12条·住房建设总体目标规划期内，进一步完善多渠道、多层次的住房分类保障供应体系，逐步满足不同收入层次居民的住房需求。
住房建设以城中村改造为重点，盘活存量土地、城市“退二进三”战略实施为辅助，重点建设中低价位、中小套型住房。
第13条·住房供应体系城镇住房供应体系由商品住房、保障住房构成，其中商品住房又分为高档商品住房和普通商品住房，保障住房又分为经济适用住房和廉租住房。
1.商品住房z高档商品住房：面向全社会供应，价格由市场进行调节。
其中，高价位高档商品住房的建设要合理控制规模。
z普通商品住房：普通商品住房面向广大的中等收入家庭。
普通商品住房的建设要坚持中小套型，实行中低价位。
2.保障住房z经济适用住房：针对家庭收入低于人均可支配收入线的低收入居民家庭，经济适用住房的建设享受各种相应优惠政策，实行政府定价，定向销售。
在本规划初期，经济适用住房建设仍然按照以往相对集中建设的模式来进行，然后逐渐向在普通商品住房小区中按一定比例建设经济适用住房的模式过渡。
z廉租住房：实行货币补贴、实物配租等方式的廉租住房制度，解决符合条件的城市低收入家庭的住房困难。
经济适用住房和实物配租中的新建廉租住房最终都将采用普通商品住房配建制的操作模式，故本规划在以下的内容中将不再对经济适用住房和廉租住房单独说明，只规划保障住房的总体目标，将来由有关部门根据保障政策要求在其中具体划分经济适用住房和廉租住房的比例。
第14条·住房建设结构及控制套型比例指引1.规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的70%（以下简称“套型比例控制”）。
2.把握总量平衡，体现区域级差将住房建设按照所处城市区域划分，体现人性化控制标准。
即滨海一定范围划分为重点区域，其余为普通区域。
重点区域内，非城中村改造住房项目，主要用以开发高档商品住房，原则上套型比例控制最低50％；城中村改造项目，应以普通商品住房为主，在区位良好位置可建设商品住房，原则上套型比例控制最低70％；普通区域内，应开发普通商品住房。
非城中村改造住房项目，原则上套型比例控制最低70％；城中村改造项目，原则上套型比例控制最低75％；以上套型比例指引主要起宏观指导作用，在具体实施的过程中，在保证总量平衡的原则要求下，可酌情掌握控制具体项目的套型比例控制，特殊情况特殊对待。
3.保障住房中，经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右，实物配租的廉租住房中的新建部分，主要在经济适用住房、普通商品住房小区中配套建设，单套建筑面积控制在50平方米以内。
在规划期内，保障住房的行政主管部门可根据经济、社会、城市的发展情况，结合实际需要，对本规划中的保障住房建设内容酌情调整。
4.鼓励各区域的新建住房项目，在套型面积比例控制的基础下，在市场实际需求的前提下，增加套型建筑面积90平方米以下新建住房占新建住房总建筑面积的比例。
第15条·住房建设总量目标规划期内建设各类住房16.46万套，总建筑面积1436万平方米。
根据规划期间市区不同收入水平家庭结构比例，合理预测其未来发展趋势及居民购房需求，确定不同种类住房的建设目标。
第16条·商品住房建设总量目标高档商品住房：主要分布在沿海、重点地段。
规划期内，建设商品住房2.37万套，230万平方米。
普通商品住房：主要分布在内陆普通区域，规划期内，建设普通商品住房11.81万套，1069万平方米。
配建的保障住房指标单独统计在保障住房建设内容中。
第17条·保障住房建设总量目标分布在内陆普通区域，规划期内，建设保障住房2.28万套，137万平方米。
第18条·住房建设年度指引1.2008年，各类住房建设3.48万套，总建筑面积298万平方米。