女性的细心和男性的睿智兼具一身
一栋固定资产，是再好不过的选择
“要让全家人都可以来度假”
吴女士很重视自己的家庭，因此希望他的员工也是一样
所以吴女士希望可以有更多的亲子房，
更多的满足女士和孩子休闲娱乐的地方
“ 当然我们也希望客户可以来这里”
所以会所的会议功能同样非常重要
一件足够大的会议室，是非常有必要的
中国人的居住理想，在归隐之下透露着野心和抱负
院子要足够大，生活才有滋味
项目产品建议
私人会所：由私人创办，比高档会所更高级的一种社交圈层，大多数采取会员制的， 针对社会上层精英人士。满足这类人群的餐饮，休闲娱乐，社交应酬，聚会等。
面积需求：1500-3000㎡ 主要设施包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所； 中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所； 还应具有会客室、阅览室等其他服务设施。
内外空间关系
大面积观景窗、多房间景致
建筑排布
保证私家庭院面积
项目户型建议
合院
户型参考1
户型参考2
项目户型建议
客户类型二
私人定制别墅客户
“另一群人”的心理归属之地
唐先生年纪不大，生活阅历却很丰富
在加拿大长大，后来到新西兰念书，又辗转到英国
2010年回到郑州，忙碌于家族的事业
“帮爸爸做点事情，也想自己做成些事情”
中国人，情归何处？
看惯了灯红酒绿，世态炎凉 金字塔尖的骄子们，需要一个吐故纳新之所
“我喜欢马，我希望有地方骑马”
游离了众多英属国家的游子，对于马有一种特殊的感情
唐家公子希望可以把欧美世界真正的高端元素带回中国
“享受需要一种情怀”
唐家公子并不认为城市可以给人带来什么样的享受
说起来，他觉得有山，有水， 有历史感的地方，才能触动人最内心的情怀
项目户型建议
独栋别墅细节要求
主卧室套房设计、主卧室大面积观景窗
主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大 面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。
项目户型建议
独栋别墅细节要求
特殊功能空间成为普遍要求
地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间； 保姆有独立出入口，可设置在侧向、后向花园，通过庭院进入； 有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、健身房„ 地下室通过下沉式庭院等形式保证有采光面积，增加地下室使用功能；
西式建筑它的空间是紧凑的，组合在一起， 向外充分展开，屋外才是花园，并且是开放 式的。
西式低密度住宅：院包房
院落 住宅
中式住宅在传统里边首先要有个院子，各个 房间都是围绕这个内院来布置和展开的，生 活的中心也是以这个内院来组织的，没有这 个院子，感觉就好像不是一个完整的住宅。 当然选择中式的！
中式低密度住宅：房包院
项目产品建议
会所产品方向
产品的面积需求：1500㎡左右 遵循 经营需求面积：1500㎡——3000㎡的市场事实，做到两者之 间的结合，以不同产品迎合客户各种不同需求。 突出会所在全市与其他项目的区别，打造郑州市自己的企业
跳出
或私人会所集中地。
项目产品 方向
合院、独栋：1500㎡——2500㎡
项目产品建议
独栋别墅细节要求
特殊功能空间成为普遍要求 水是体现度假氛围的核心价值元素，每一幢别墅设计独立的泳池，结合北 方气候特点，泳池可在室内设置。
项目户型建议
独栋别墅细节要求
多重庭院
前 院
内 院
后 院
侧 院
项目户型建议
独栋别墅户型参考-1
该户型首层动静分区明显、合理； 起居室朝东、南向，享受清晨的第一缕阳光； 与门厅的错层设计，突出起居室的独立和大气； 首层次卧室带有独立的卫生间和衣帽间，形 成独立主卧区； 厨房、餐厅、起居室均能观赏到院内景色；
定制型产品—企业（私人）会所
客户类型一
企业定制客户 企业文化的终极图腾
吴女士，创业30余年，
身边几个合作的老伙伴一起看着这座公司的成长
从日本留学回来的女士，最注重的就是企业文化 随着萌发出退休的打算，吴女士觉得 是时候给这个企业留点什么了
企业文化的核心，如何为员工牟利从而激发更多动力 从商多年的吴女士可谓精通此道
联排
合院
产品创新
产品的 规律性
量产型
定制型
理念的 创新性
项目理念
双拼
独栋
项目产品建议 产品导出
商务接待型需求 定制型 社交聚会型需求 企业（私人）会所 独栋
身份表现需求
社会阶层需求
独栋 双拼 联排
量产型
优美环境需求 休闲度假需求
私密生活需求
投资型需求
项目产品建议
企业会所：以企业单位或团体以及个人主为主要服务对象的综合性高级康 体娱乐会议综合服务设施
“ 寻遍郑州也难找一处又幽静又有档次的地方 ”
先生经常在郑州周围跑，有空就会去看看别墅
房子好的地方环境不好，环境好的地方没有好房子
着实没有让先生能过眼的地方
“客厅要大，去看看外国人的家里就明白了”
先生对居住尺度的需求已经到了无以附加的地步
尺度就是最大的人文
“那座山是我家院子吗”
采菊东篱下，悠然见南山
水系景观，丰富的植被
超大花园、院落的赠送 体现尊贵感、奢华感的风格设计 地下室面积赠送
项目产品建议
综合分析： 通过郑州市场量产型别墅综合分析，得出郑州市近郊、远郊别墅型产品特点，寻找本案应
遵循的市场规律及跳出点，作为项目产品的发展确定依据之一。 量产型产品应遵循远郊产品以远离喧嚣的生态+宜居慢生活为项目的基础 卖点; 产品形式以独栋、双拼、联排为主; 赠送地下室、露台、超大花园、院落等.
别墅需求延展：
身份表现需求 社会阶层需求 优美环境需求 休闲度假需求 私密生活需求 社交聚会需求 商务接待需求 投资需求
基本客户群锁定
特殊客户群导出
项目客群需求分析
产品界定
本案项目启动区产品应考虑客户需求性特点，突出“定制型”的独特亮点。 同时为项目后期产品指明方向，并树立项目整体形象。 根据定制型产品的两个方向，结合客户需求特征，导出产品类型。
西山美庐G户型 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 615㎡ 387 ㎡ 228㎡
地上一层
项目户型建议
独栋别墅户型参考-1
二层四间卧室+一间书房，非常符合当前别墅消费需 求；
书房位置独立，既与楼梯间相连，又能从主卧室区进
入，可形成独立的主卧区； 二层各个卧室均带有卫生间和独立的衣帽间，除西北 角的卫生间外，均带有露台； 地下室面积大、功能全； 地下室内的佣人房均享有自然采光；
面积需求：1500-2000㎡ 企业会所功能主要包括康体设施和餐饮及会议功能。
其中康体设施主要包括健身房/练舞房/有氧健身房、室外/内游泳池、壁球房/乒乓房、篮球
场、室内攀岩、儿童游戏室、棋牌室、恒温游泳池、网球场、桌球室、垂钓中心等。 餐饮主要包括日式料理、经典粤菜、宴会厅、池畔酒吧、咖啡厅、钢琴酒吧、户外烧烤吧等。
项目地块简析 高压走廊处景观设置
休闲水景
项目地块简析 高压走廊处景观设置
园林水系
项目客群需求分析
造什么样的房子，请对买它们的人去说
这次的产品建议，我们基于研究部分郑州高端客户 生活习性与喜好所得出 我们希望能致力于沟通开发商与高端生活享有者的品位 能够使他们达成高度共识
项目客群需求分析
别墅客群需求共性：
别墅产品市场简析
近郊别墅卖点—— 良好的交通条件+周边环境优势
惠济区项目居多，因距离市区较近，且成 本较市区低，成为需求及供应最多的片区，
产品形式以联排、洋房为主，主力面积区
间为200-400㎡

远郊别墅卖点—— 远离喧嚣的生态+宜居慢生活
南龙湖区、荥阳西区供应量较大，距离市区 较远，成本较低，普遍以生态环境、低密度、 高私密性为卖点，产品形式以独栋、双拼、 联排为主，主力面积区间为200-600㎡
客户类型三
私家别墅客户
寻觅着极致生活方式的人
靳先生和他的一家人
很少有人知道他如何淘到的第一桶金
用他的话说，我的成功来自于 “ 一群朋友，一个大家庭，和永不满足的心。”
有更充裕的业余时间，更多的出行方式， 让生活的半径扩大了，好别墅，值得留一个
可是，什么才叫好别墅
高端的生活需要精致
衣食住行各个方面 顶级的生活需要随心所欲的生活模式
遵循
跳出
增加产品组合性。定制型产品突出项目的企业会所的商务功能。功能分区中 增加交际功能区比重。产品需细分，定制型与量产型产品同时存在。独栋、 双拼突出本案亮点定制，联排以量化产品出现。
项目产品 方向
联排产品：180㎡—280㎡ 双拼产品：200㎡—400㎡ 独栋产品：350㎡—800㎡
项目户型建议
“ 方便亲切会晤 ”
没有谁希望死在死板的会议室，不管是客户 还是员工，人的心情放松下来，说话的方式，合作的模式 都会不一样，我们希望让别人看到， 我们是一个有文化的企业
“ 看着洋气，再过些年就成古董了 ”
作为公司的重要固定资产 企业会所同样具备收藏性质 张女士喜爱一切美好的事物，当然也包括房子
住宅 院落
德宝·方顶项目 产品户型建议
---- 深度蓝石方顶项目组 2013年9月
通过之前的沟通，本案启动区发展方向以“定 制型别墅”产品作为主要亮点。 根据项目的特性,本案的的产品应由“定制型+ 量产型”产品组成，本次报告将根据本案特性对本案产 品做出初步产品及户型建议。
一、项目地块简析 二、项目客群需求分析 三、项目产品建议 四、项目户型建议
项目产品建议
独栋别墅细节要求 大面积会客厅、客厅挑空处理