1985年9月，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值， "广场协议"签订后的10年间，日元汇率升值近3倍，日元币值每年平均上升5%以上。

这个时期，日本出现了大量的剩余资金。

日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场，出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业，都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。

企业从银行贷款非常容易。

当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高，还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售，就可以解决问题。

在这双重收益的刺激下，国际游资大举进入日本的股市和楼市。

国际游资的流入，又促使日元进一步升值，股市和楼市泡沫的进一步膨胀，而这反过来又刺激国际游资进入日本进行投机。

周而复始，股市泡沫和楼市泡沫越吹越大。

1991年，历时6年的日本房地产泡沫从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时开始暴跌。

日本国土交通省2005年3月23日发表的一组数据表明，12年前日本房地产泡沫破裂所撕裂的伤口，至今还在流血。

你可以想像，说到土地短缺，日本的人口密度是中国的300％。

日本的土地比中国更加短缺，更加寸土寸金，却也能一连12年狂跌不止。

与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的三十多年以来的最低水平，东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75％，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40％。

泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。

至今未能恢复元气。

房地产价格的暴跌重创了日本金融业。

房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。

据统计，在十多年来日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。

仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33.6％。

除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。

2002年，日本有28家上市公司倒闭，创战后上市企业倒闭的最高记录，其中有1/3以上都涉足了房地产业。

房地产公司在向银行贷款时，虽然基本上都有房地产实物作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。

从1995年以来，日本全国的金融机构虽然已经利用营业利润或者房地产、股票等资产处理了约50万亿日元的坏帐，但不良债权的余额不仅没有减少，反而越来越多。

据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年３月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元，连续两年还在增加。

不良债权增加导致金融机构抗风险能力低下。

目前，日本13家大型银行的平均资本充足率已经降至8％，为国际清算银行规定的下限。

国际著名的企业信用评级机构不断降低日本金融机构的信用等级，导致其在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。

另一方面。

金融机构为了减少不良债权的发生，不得不提高贷款门槛，缩小了信贷规模，使得日本央行
放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需资金被迫破产。

日本中央银行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5%降至1987年3月以后的2.5%，在当时为日本历史上最低。

由于货款利率是如此之低，与投资收益相比简直可以忽略不计，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。

于是，股价扶摇直上，地价暴涨。

在巨额虚拟资产的光环下，一个巨大的泡沫产生了。

银行卷入土地投机
在这一时期，日本的房地产业迅速增长，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑雪场等投资项目众多，资金需求旺盛。

于是，银行原苦于有钱贷不出，现在竟像疯子一般向房地产企业融资。

银行还很热心地劝告那些有存款的人进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。

如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。

”假如那个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，借给他相当于土地价格70%左右的资金，劝他再买别的土地，然后再以新的土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。

由于随着土地价格的上涨，担保价格也会上升，所以贷款规模不断扩大。

就这样，为进行土地投机而发放的银行贷款数额急剧增大，到1992年3月末已达到150万亿日元，占当时银行总贷款额的三分之一以上。

土地投机者因为其所拥有的土地资产升值而变成了大富翁，银行的金融资产也因此膨胀起来。

日本银行业角色的转换：从“发动机”到“绊脚石”
长期以来，在日本政府全力庇护下发展起来的银行和政策性金融体系非常强大，他们在国民经济中占有举足轻重的地位。

日本在1955～1973年的高速增长时期，创造了GDP年均增长率14.4%的“经济奇迹”，其中银行业扮演着“发动机”的角色。

日本银行业的实力由此得到迅速提高。

20世纪80年代中后期，世界500家银行排序，前10家大银行几乎为日本所包揽。

20世纪80年代中期，美国汇率政策出现逆转，日元汇率一路走高。

日本被迫以扩大内需替代出口，银行把大量资金投入证券和房地产市场，由此酿成了以证券和房地产价格飙升为主要特征的泡沫经济。

进入90年代以后，股市和房地产价格暴跌，银行账面资产严重缩水，贷款无法收回，形成大量坏账。

这导致日本住宅金融专门会社（住专）等一批金融机构破产。

在亚洲金融危机爆发之前，日本政府对银行业不良债权问题一直采取任由银行自主处理的态度。

尽管自1992年起，银行业处理了不少不良债权，但因经济持续不振、破产企业增多，银行不良债权有增无减。

1993年日本金融厅公布的银行业沉积坏账近13万亿日元，而到1996年仅按银行法确定为“风险管理债权”的不良债权就达28.5万亿日元。

尽管日本人口仅1.2亿，但却拥有130余家银行。

这导致了激烈的竞争和过低的平均收益，因此海外业务成为日本银行收入的重要来源。

但是，自1995年大和银行丑闻发生后，日本银行业的信誉严重受损，国际金融界竞相对日本海外银行融资征收高达1%的保险费，经营成本增加，再加上大藏省对金融机构自有资本率的要求愈发严格，导致日本银行业纷纷从欧美金融市场撤回分支机构。

1997～1998年亚洲金融危机爆发后，日本银行业加快海外收缩，纷纷从其最后一个重要利润来源地——东亚撤离。

“9·11”事件后，全球经济恶化，外部需求停
滞，使得日本公司盈利和还贷压力加大，银行坏账节节上升。

日本银行往往通过重估其大量持有的股票价值来缓解账面压力，但“9·11”事件后，股票市场一度萎缩到只有泡沫经济时期的1/4，银行持有的股票严重缩水，这使得日本银行业雪上加霜。

据日本金融厅公布的数据，截至2001年3月，日本金融体系的不良贷款达150万亿日元，占贷款总额的22％，占GDP的1/3。

而美国高盛公司估计，日本银行业坏账高达237万亿日元，约占日本GDP的一半。

这使日本银行业成为全球金融体系中极为薄弱的一环，成为十年来日本经济持续十年难以复苏的最大“绊脚石”，其国际排名也急剧下滑，美国穆迪评级公司对日本银行业评定为E+（全部等级范围是从A到E），仅稍好于克罗地亚的银行体系。

从理论上来看，GDP增速下降与银行业不良率的上升存在很大的相关性，也就是说，经济下行一般都会导致银行业不良资产上升。

1997年开始至1998年，香港房地产价格一年内剧降，个人按揭不良率猛升。

1997年以来，香港GDP与房价走了一个W形状，即有二次下跌期，一次是1998年前后，一次是2003年前后。

而这两次下降期，渣打银行的不良率都有上升；汇丰银行在1998年不良率大幅增长，在1999年中期达到顶峰后，之后呈下降趋势，2006年不良率开始反弹。

香港房地产业发生了二次周期
第一轮周期：1978－1986
香港房地产在78年后一直处于上升期，市场气氛乐观，炒作现象普遍，81、8 2年新完工住宅空置率分别达到54%和58%。

本轮周期的复苏是香港开始实行联系汇率制度，保持了汇率的稳定。

并且84年9月中英公布联合声明，承认现行土地契约并对新界地区出让土地承诺无须补地价款，续期至2047年，增强了香港各界对地产的信心，行业在05年初开始逐步复苏。

86年后，港币随美元一同贬值，刺激了香港贸易和经济的恢复增长。

汇丰银行最优惠贷款利率也由84年底的11%最低下降至5.5%。

银行迫于竞争压力，放松了按揭贷款条件，将按揭贷款期限延长至20年，滋生了炒作风气，并且80年代中后期，大量国际资本进入香港，也增加了置业需求。

第二轮周期：1987－1996
香港地产业在85年后经历了近十年的上升期，主要原因是在实行联系汇率之后，利率受美国利率水平影响，虽然90年代初期国内通胀高企，但并不能加息，导致实际利率长期为负，助长了投机气氛。