2.3 社区商业布局规划
通过实地调查分析，我们把社区商业的布局规划主要分为以下五类：
社区多组团，商业街多组团布局模式 社区大围合，商业街大围合布局模式 社区组团与商业组团分别集中布局模式 点状均匀分布模式 入口集中布局模式
2.3.1布局一：社区多组团，商业街多组团布局模式
主力店和较多餐饮、休闲娱乐类商家。主要依靠外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营， 需要有足够的消费人流和良好的商业氛围。外向型社区商业人均商业面积一般大于1㎡。
中间型的商业面积和住宅面积之比一般在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主
要依赖于本社区居民的需求，另外引进部分具有一定辐射能力的商家吸引周边消费群体消费。 偏外向型社区商业人均商业面积一般在大0.5～1㎡之间。
内向型商业面积与住宅面积之比一般在2％以下，此类社区商业基本完全依赖本社区居民的需
求，商业规模的一般根据社区人口规模和消费力而定，一般情况下本社区人口规模足以支撑商 业的正常经营。内向型社区商业人均商业面积一般小于0.5㎡。
1.3 .2按社区规模分类
大型社区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上。

2.1 社区商业规模规划
社区商业规模确定主要考虑以下几个因素: 社区商业的属性，确定项目商业大致的商业配比区间 项目未来居住人口总数及消费能力，确定项目自身能消化的商业面积 项目周边1.5公里范围内规划的商业总体量和总人数，确定外部消化体量 项目未来的业态规划和主力店性质，确定其对外辐射能力消化体量
社区商业研究报告
目
PART1 社区商业概述
录
PART2
PART3
社区商业规划
社区商业招商与销售
PART4
PART5
社区商业经营管理
社区商业开发经营建议
重点调查项目：
招商海月 万科城 富瑰园 蔚蓝海岸 富通城 泰华豪园 阳光棕榈园 深业新岸线 江滨花园 东海坊 波托菲诺 丽景城 天骄世家 金丰花园 四季花城
它的服务半径一般在1.5公里以内，服务人口较为确定；
它的总体规模根据其商业属性而定； 商业业态的设置有较强的针对性，餐饮+超市+社区配套组成了社区 商业的主流业态； 相对城市核心商业区，社区商业具有稳定的成长性，但成长空间有 限。
1.3 社区商业分类
1.3 .1按外向程度分类
外向型的社区商业面积与住宅面积之比一般大于５％，商业体量较大，一般设置较大规模的
5
6 7 8 9 10 11 12 13 14
深业新岸线
波托菲诺 东海坊 招商海月 天骄华庭 万科城 锦绣江南 天骄世家 泰华豪园 蔚蓝海岸
550000
1080000 370000 530000 80600 437000 400000 210000 73314 515000
13000
140000 8600 14697 1704 9000 12000 5和配套
知名品牌超市(或社区型百货)
次主力店：包括社区型电器城、 大型餐饮、休闲娱乐、美容、 培训等
超市辅营区 超市辅营区域：休闲类服装、鞋包、 饰品、童装、茶叶店等
2.2.2 模式二：社区次主力店组合型 典型建筑特征：小型集中式商业+商业街
业态组合：小超市+次主力店(餐饮、健身、美容、图书电器等)+街区 典型案例：丽景城 富通城
2.2 社区商业的开发模式
目前社区商业的开发模式主要有以下三种：
社区型商业中心
社区次主力店组合型
纯商业街模式
2.2.1 模式一：社区型商业中心
典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式
业态组合：超市＋商业街 社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街 典型案例： 蔚蓝海岸 锦绣江南 桃园居
主要业态构成：
典型社区次主力店组合商业的业态构成：
小型社区型超市
＋
其他次主力店和配套
如民润、华润社区店等，一般 面积在500-1500㎡
包括社区大型餐饮、休闲、健身、 美容、培训，以及银行、邮局、社 区健康中心等社会公共服务类等。
2.2.3 模式三：纯商业街模式
典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可能是独 立建筑。 业态组合：此种类型的社区商业独立经营餐饮类、休闲类、服务类、服装饰 品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。 典型案例：深业新岸线 万科四季花城 阳光棕榈园
序号 1 2 3 4
项目名称 阳光棕榈园 富通城一期 丽景城 富瑰园
建筑面积 350000 160000 180000 70000
人口 10311 4500 8000 2000
商业面积 25000 6031 15155 4626
商住比 7.69% 3.92% 9.19% 7.08%
人均商业面积 2.42 1.34 1.89 2.31
其它参考项目：
桃源居 鸿景园 天悦龙庭 海滨新村
……
1.1 社区商业含义
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形
态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨， 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常 生活需要的商品和服务的属地型商业。
1.2 社区商业特点
社区商业一般具有相当强的地域性；
10000
11940 3000 28000 2750 30000 52000 11360 3258 22000
1.85%
1.12% 0.82% 5.58% 3.53% 7.37% 14.94% 5.72% 4.65% 4.46%
0.77
0.09 0.35 1.91 1.61 3.33 4.33 2.18 1.63 1.23
中型社区，人口规模10000-30000人。
小型社区，规模一般较小，人口10000人以下，是单纯的居住形式。
1.3 .3按建设时间分类
老社区，是指2000年以前建成的社区。 新建社区，是指2000年（含）以后建成的社区。 在建社区，是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。
备注：确定社区商业类型的因素主要有以下几方面： 1.5公里半径范围内商业情况（消费人口、消费力及消费习惯、现有商业 体量及布局等、主力商家分布及经营状况等） 地块及周边制约因素 项目档次和总体规模 区域商业和交通等规划 商业市场竞争预期