初级百货超市、日用品超 大型百货、购物中心、 市、平价超市、专卖店等 个性化服务
商业与住宅面积配比法
人均面积推算法
外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5%-11%之间； 社区配套商业规模=项目人口*人均商 中间型的商业面积和住宅面积之比在2%-5%之间； 业面积（社区商业人均商业规模控制在 内向型商业面积与住宅面积的比在2%以下。 0.4-0.6㎡/人）
社区商业的建筑规划设计与要求
3
社区商业规划的原则与方向
项目地块的实际情况
项目的视角
项目核心竞争力的需要 市场空白点
市场的视角
已经存在但需升级换代
当前和未来需要什么 目标客户的视角 显性需求和隐性需求
社区商业的建筑规划设计与要求
3Leabharlann 环境设计的几个重点中心广场的聚流效应
中心广场与主入口的导流效应
购物环境各个节点的呼应
社区商业专题研究
2015年2月1日
前言
社区商业的概念？
对于社区商业这个概念，早在20世纪50年代就在美国出现，当时由于家庭汽 车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散， 由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。 60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业， 到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。 社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和
社区商业的业态规划设计与要求
2
业态规划分类
按照潜在业主对不同商业配套设施的需求强度差异，我们将其分为 3个层次，即：
强度需求商业设施，需求的比重超过50%： 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间： 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、 运动场馆、24小时便利店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、 美容美发店、老年活动中心等； 弱需求商业设施，需求比重在10%以下： 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗点、茶馆、花店、宠物店、 高尔夫球场等。
辐射 区域 的确 定和 零售 业结 构研 究
竞 品 及 典 型 性 案 例 研 究
消 费 者 消 费 行 业 的 调 查 与 研 究
社区商业的定位与要求
1
社区商业定位要求
3、业态定位
商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化， 项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到稳定的业态组合， 必定要经过一个阵痛期。 项目业态定位最终确定： 初步业态定位 主力店招商反馈 调整业态组合 确定方案
社区商业的定位与要求
1
社区商业定位要求
1、体量定位
一般来讲，我们将社区商业分为以下三种类型： 内向型 规模 楼层数 覆盖人口 业态
0.3-5万 1-2层 2000-4万 满足人们日常生 活相关商品
外向型
1-4万，开放式建筑 含有2-4层物业 4-15万
区域型
4.7-17万 含有5-6层集中商业 大于15万
环境设计 的重点
休闲小品的搭配层次感
主入口的视觉冲击力度
室内、外停车场的比例分配
目录
第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第四部分 社区商业招商策略与节点控制
社区商业的招商策略与节点控制
4
社区商业招商步骤
1 2 3 4 5
（参商务部《社区商业设施设置与功能要求》）
目录
第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第四部分 社区商业招商策略与节点控制
社区商业的定位与要求
1
定位系统的构成
项目的总定位：完整的体现和代表项目的核心价值的理念。 项目的分目定位：在总定位的统帅下，对项目开发的各个环节、
目录
第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第四部分 社区商业招商策略与节点控制
社区商业的建筑规划设计与要求
3
社区商业规划的内容
1、社区商业的规模设定 2、社区商业的建筑风格 3、社区商业的休闲配套设置 社区商业规 划的内容 4、社区商业的整体氛围营造 5、人流动线的规划 6、铺位面积配比 7、合适铺位开间/进深比例
社区商业的业态规划设计与要求 1、以人为本原则
2
业态组合设计的原则
不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布 局和业态组合必须在准确把握消费群体的出行方式、出行路线和生活需求之后才能 进行有针对性的规划设计，以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业 规划布局及业态组合设计的最基本的原则。
2、商住分离、动静分区原则
社区商业的规划布局既要利用交通集散之利，又要避免互相干扰之弊，因此也 要遵循商住分离、动静分区的原则。应降低在居住组团内部开设底商的可能性，从 而可以有效的减少对居住区的干扰，保证各组团的居住品质，使社区商业真正起到 塑造社区形象及品质的作用。
3、同业互补、错位经营原则
各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过 对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控 制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补。
社区商业的业态规划设计与要求
2
社区商业功能业态组合
社区商业功能业态组合
分类 功能定位 保障基本生活 需求，提供必 须生活服务 满足日常生活 必要的商品及 便利服务
业态组合
必备型业种及业态 菜店、食杂店、报刊亭、餐 饮店、理发店、维修、再生 资源回收 菜市场、超市、报刊亭、餐 饮店、维修、美容美发店、 洗衣店、再生资源回收、家 庭服务、冲印店 选择型业种及业态 超市、便利店、图书 音响店、美容店、洗 衣店、家庭服务等 便利店、药店、图书 音像店、家庭服务、 照相馆、洗浴、休闲、 文化娱乐、医疗保健、 房屋租赁等中介服务
论证，分析各自优劣势，再将分析结果进行对比，据此确立最终定位。
剥洋葱定位法：这个方法就是如何找矛盾，然后如何让矛盾不断转化。
而最关键是能否找准第一个最核心的矛盾。
……
目录
第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第四部分 社区商业招商策略与节点控制
零售及生活服务
女装男装 运动服饰/内衣 童装及玩具 化妆品/香水 鞋类皮具箱包 体育户外用品 休闲食品卤味店 面包房 花店/药店/洗衣店 眼镜店/饰品店 婚纱儿童摄影 家居/软装 数码产品 家电品牌馆 银行金融 通信邮局 大型超市 水果超市 烟酒茶专卖 精品超市 母婴店 口腔齿科 中医理疗 主题餐饮 大型中餐 美食广场 中西快餐 地方菜系 中型餐馆 日韩料理 西式简餐 牛排匹萨 标准西餐 东南亚餐厅 咖啡厅 茶艺馆
2
餐饮
社区商业功能业态组合
休闲娱乐及教育培训
特色创意菜 风味小吃 烧烤海鲜 艺术餐厅 港式茶餐厅 自助餐厅 休闲火锅 特色餐馆私房菜 概念厨房 南北火锅 甜品站果吧 时尚餐厅 影院 量贩KTV 酒吧 桌球 动漫电玩 迪厅舞厅 网吧 剧场 溜冰场 美容spa 美发美甲 儿童游乐场 儿童乐园 早教中心 钢琴舞蹈 书法艺术培训 体育会所 养生水疗会所 足疗道馆 夜总会 棋牌茶社 跆拳道 健身中心
各个功能进行框定。
项目的子定位：分目定位的具体延伸，是项目定位的最基础部分，
也是直接指导项目开发的具体指令。
社区商业的定位与要求
1
分目定位结构
分目定位结构 主题定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位 形象定位 价格定位 以一种概念或文化标注项目的核心价值 确定占据市场的特定身份：领袖、跟随、创新、差异 结合项目和市场确定购买圈层 确定项目的产品形态、风格、档次 展示项目的整体印象 以高价来凸显地位或以低价来强化竞争力
社区商业的定位与要求
1
社区商业定位应决解什么问题？
（5）业态分布
（6）功能作用
给项目配置怎样的业态？ 各类业态选择哪一种档次？ 各类业态所占有的规模。
按照商业所辐射的区域可分为： 外向型社区商业（服务半径在 1.5—2公里范围内，常住人口 不少于10万人） 中间型社区商业（服务半径在 1.5公里范围内） 内向型社区商业（在规划时仅 考虑满足本社区的居民消费群）
必须考虑本项目外的辐射 能力。
社区商业的定位与要求
1
社区商业定位应决解什么问题？
（3）建筑形式
（4）商业布局
要与整个大社区的风格相 协调，但在用色、造型、 布局上更显灵活，最怕商 业风格没有主题，凌乱。
大型商业社区的商业除了 主商业中心外，一个和几 个组团应该还有小型的便
利店，在社区商业整体布
局中，这是最容易被忽视 的一块。
社区商业的定位与要求
1
社区商业定位应决解什么问题？
（7）租售比例
（8）招商
租、售的规模，各是多 少？ 哪些位置是租，哪些位 置来售？
招商是商业项目是否成 功的先决条件，招商虽 有程序化的流程，但招 商的核心是商业策划。
社区商业的定位与要求
1
社区商业定位原则
定 位 的 原 则
社区商业定位必须尊重整体项目的大定位
邻里商业
居住区商业
社区商业中心
满足日常生活 综合需求，提 供个性化消费 和多元化服务
百货店、大型综合超市、便 专卖店、专业店、旅 利店、药店、图书音像店、 馆、医疗保健、房屋 餐饮店、维修、美容美发店、租赁等中介服务、宠 洗衣店、洗浴、再生资源回 物服务、文化娱乐等 收、家庭服务、照相馆
社区商业的业态规划设计与要求
邻里型购物中心之间，但由于各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面