商业设置规模 ㎡建筑面积
≤0.3万 ≤2万 ≤5万
目录
第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第四部分 社区商业招商策略与节点控制
社区商业的定位与要求 1
定位系统的构成
项目的总定位：完整的体现和代表项目的核心价值的理念。
项目的分目定位：在总定位的统帅下，对项目开发的各个环节、
确定项目的产品形态、风格、档次
形象定位
展示项目的整体印象
价格定位
以高价来凸显地位或以低价来强化竞争力
社区商业的定位与要求 1
社区商业定位要求
1、体量定位
一般来讲，我们将社区商业分为以下三种类型：
规模 楼层数 覆盖人口
业态
内向型
0.3-5万 1-2层 2000-4万
满足人们日常生 活相关商品
外向型
区域型
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社区商业的定位与要求 1
社区商业定位要求
3、业态定位
商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化， 项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到稳定的业态组合， 必定要经过一个阵痛期。
1-4万，开放式建筑
4.7-17万
含有2-4层物业
含有5-6层集中商业
4-15万
大于15万
初级百货超市、日用品超 大型百货、购物中心、 市、平价超市、专卖店等 个性化服务
商业与住宅面积配比法
人均面积推算法
➢外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5%-11%之间； ➢社区配套商业规模=项目人口*人均商
➢中间型的商业面积和住宅面积之比在2%-5%之间；
社区商业的定位与要求 1
社区商业定位应决解什么问题？
（7）租售比例
租、售的规模，各是多 少？ 哪些位置是租，哪些位 置来售？
（8）招商
招商是商业项目是否成 功的先决条件，招商虽 有程序化的流程，但招 商的核心是商业策划。
项目业态定位最终确定：
初步业态定位
主力店招商反馈
调整业态组合 确定方案
社区商业的定位与要求 1
4、价格定位
成本定价法
社区商业定位要求
销售价格=开发成本+发展商目标利润 市场比较法
区域商铺价格平均水平+项目硬性条件特征+类比项目商铺售价
租金反推法
1、精确测算
售价=（日租金X360天-物业费-相关税收）X12年-维修基金-相关税费
社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和 邻里型购物中心之间，但由于各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面 积、居民密集度等因素的差异，社区购物中心并非完成一样。
国内对于社区商业的定义： 通常我们所说的社区商业是指地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。 是以一定地域的居民为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、 满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 （参商务部《社区商业设施设置与功能要求》）
必须结合项目所在区域进 行确定。
既不能只盯着本社区，又 不能贪大求全。
社区商业的定位与要求 1
社区商业定位应决解什么问题？
（3）建筑形式
要与整个大社区的风格相 协调，但在用色、造型、 布局上更显灵活，最怕商 业风格没有主题，凌乱。
（4）商业布局
大型商业社区的商业除了 主商业中心外，一个和几 个组团应该还有小型的便 利店，在社区商业整体布 局中，这是最容易被忽视 的一块。
社区商业的定位与要求 1
社区商业定位应决解什么问题？
（5）业态分布
（6）功能作用
给项目配置怎样的业态？ 各类业态选择哪一种档次？ 各类业态所占有的规模。
按照商业所辐射的区域可分为： 外向型社区商业（服务半径在 1.5—2公里范围内，常住人口 不少于10万人） 中间型社区商业（服务半径在 1.5公里范围内） 内向型社区商业（在规划时仅 考虑满足本社区的居民消费群）
业面积（社区商业人均商业规模控制在
➢内向型商业面积与住宅面积的比在2%以下。
0.4-0.6㎡/人）
出于利益最大化考虑，社区商业配比远远超出以上指标，对后期销售、运营都造成一定困难。
社区商业的定位与要求 1
社区商业定位要求
2、市场定位
市场定位推导思路
项
项目
区域
商
辐射
竞
消
目
经济
城市
业
区域
品
费
立
环境
结构
社区商业专题研究
2015年2月1日
前言
社区商业的概念？
对于社区商业这个概念，早在20世纪50年代就在美国出现，当时由于家庭汽 车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散， 由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业， 到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
注：360天为国际通用的年营业收租时间 12年为国际通用投资回报年限
2、简易测算
售价=日租金X365天X12年
社区商业的定位与要求 1
社区商业定位应决解什么问题？
（1）社区商业的选址
（2）规模
大型项目商业的选址条件： 交通通达性好。
人流人气最易集中、地形 地势不能复杂、对社区所 有住户的到达要求均好、 必须考虑本项目外的辐射 能力。
各个功能进行框定。
项目的子定位：分目定位的具体延伸，是项目定位的最基础部分，
也是直接指导项目开发的具体指令。
社区商业的定位与要求 1
分目定位结构
分目定位结构
主题定位
以一种概念或文化标注项目的核心价值
市场定位
确定占据市场的特定身份：领袖、跟随、创新、差异
目标客户群定位 结合项目和市场确定购买圈层
产品定位
——与社区及居民生活相关的商业形式，统称为社区商业，即前述所讲的不 同划分方式下的邻里商业街区、社区购物中心和邻里购物中心的统称。
分类
邻里商业 居住区商业 社区商业中心
社区商业分级表
指标
商圈半径
服务人口
KM
人
≤0.5
1-1.5万
≤1.5
3-5万
≤3
8-10万
（参商务部《社区商业设施设置与功能要求》）
这一商业形态是城市商业的基础，他的服务人口一般在5万人以下，服务半径 一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万 平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。
从以上对社区商业的解释不难看出，社区商业和其他商业形态如百货商场、 购物中心等都有明显的差别，其核心的消费者还是来自周边社区居民。