1.卧龙地产（600173）1.1公司简介公司由省新材料科技股份更名而来。

省新材料科技股份是由水泥集团有限责任公司、省达华经济贸易公司、市建筑材料总公司、省交通物资公司及省建筑材料总公司共同发起，采用定向募集方式于1993年7月设立的股份。

经中国证券监督管理委员会批准，1999年3月18日本公司发行社会公众股8,000万股，1999年4月15日股票在证券交易所挂牌上市，股票代码：600173，股票简称：。

卧龙置业集团前身上虞市卧龙房地产开发创建于1994年12月，2004年8月组建卧龙置业集团。

2007 年9 月30 日，公司更名为卧龙地产股份。

公司从2008年1 月4 日起名称变更为“卧龙地产集团股份”。

公司的股票简称和公司代码不变。

证券代码：600173 证券简称：卧龙地产公司名称：卧龙地产集团股份公司英文名称：Wolong RealEstate Group Co.,Ltd.交易所：证券交易所公司曾有名称：证券简称更名历史：*ST丹江S*ST丹江 ST丹江 ST卧龙卧龙地产工商登记号：8831注册地址：省上虞市经济开发区办公地址：省上虞市经济开发区人民西路1801号注册资本：72514.7万元（点击查看注册资本在72414.7-72614.7区间的所有上市公司）邮政编码：312300联系： 07,01 公司传真：00 法人代表：建成（点击查看建成是否在其他公司任法人代表）董事会秘书：马亚军董事会秘书：07 成立日期：1993-07-17(点击查看同月成立的上市公司)1.2卧龙地产2008-2010年度财务报表2.公司基本业务活动2.1公司历史简介卧龙置业集团前身上虞市卧龙房地产开发创建于1994年12月，2004年8月开始集团化运作，组建卧龙置业集团，2007年7月卧龙置业集团通过对公司股权收购、资产置换、用资产认购定向增发的股份、股权分置改革、变更注册地及更名等完成对公司的重组。

2007 年9 月30 日，公司更名为卧龙地产股份，注册地为省上虞市经济开发区，2008 年1 月4 日公司更名为卧龙地产集团股份。

公司目前具有二级房地产开发资质，是一家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业。

在2008第八届中国房地产发展年会上，卧龙地产获“2008中国最具影响力品牌企业”；公司注册资本3.3亿，控股子公司8家，子公司分布于、、、、等地；专业技术人员120余人。

公司秉承卧龙控股集团“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实力，以OA自动化办公、CRM信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。

以二、三线城市为目标市场，着力打造人性化、精品化、舒适节能、时尚超前的经典楼盘，以加快产业扩、加大土地资源储备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产集团。

2.2经营围：房地产开发，投资经营管理，建筑工程、装饰装潢工程的设计、施工，物业管理（凡涉及许可证制度的凭证经营）公司网址：.wolong-re.电子信箱： wolong600173wolong.所属板块：房地产开发与经营业 G股板块股改全面推行股票沪深A股主板 (点击查看该板块的所有上市公司)发行日期： 1999-03-18(点击查看同月发行的上市公司)发行价格： 4.42元(点击查看发行价格在3.42-5.42区间的所有上市公司)上市日期： 1999-04-15(点击查看同月上市的上市公司)主承销商：华夏证券 (点击查看该承销商承销的所有上市公司)上市推荐人：华夏证券 (点击查看该推荐人推荐的所有上市公司)公告日期：2010-05-212.3公司概念容（1）高送转：2010年1月15日披露的2009年年报显示，公司实现归属上市公司股东的净利润为1.365亿元，同比增长33.27%。

同时，拟每10股转增8股并派现1元。

年报显示，2009年，卧龙地产实现营业收入10.44亿元，同比增长25.48%；归属上市公司股东的净利润为1.365亿元，同比增长33.27%；基本每股收益为0.41（2）项目投资：卧龙地产集团股份于2010年4月8日以通讯表决方式召开五届十一次董事会，会议审议同意公司(乙方)于同日与市汉阳区江堤街渔业村(甲方)签订意向合作协议，公司将参与市汉阳区江堤街渔业村“城中村”改造项目[为市确定的综合改造目标村之一，系汉阳区鲤鱼洲组团城中村改造项目的A包，目前改造规划正在编制，具体数据按正式方案确定的数据为准]，乙方同意在开发用地上建设的商业用房，由甲方按照建设成本价上浮30%的价格回购15-30%(回购数量按照组团项目统一标准，具体由江提街协调会议纪要为准)的商业用房，具体事项待双方协商后另行确定；甲方负责改造项目中的安置还建工作，还建建筑面积和建设标准以统一的政府批准方案为准，建设资金按建筑面积1800元每平方(按工程建设进度分段支付)计入开发用地出让成本，建设及交付均与乙方无关，还建房建设成本超过的部分按规测算和市场行情由双方协商解决；乙方同意在该合作项目摘牌前，2010年4月19日前向甲方支付人民币2.4亿元作为前期启动资金，该资金由区汉堤街道监管使用。

若乙方竞得该项目的开发权，前期启动资金可抵扣土地挂牌保证金，在乙方土地摘牌成功后转为首期土地款；甲方全面负责组团项目A包围的拆迁安置以及其他相关事宜的办理，承诺于2010年9月30日前完成A包围的所有拆迁工作。

本意向协议书的相关权利和义务由公司发起设立的卧龙墨水湖置业享受和承担。

2010年1月18日，公司拟以3.46亿元收购省耀江房地产开发、市耀江置业分别持有耀江神马实业（）50%、25%的股权。

耀江神马以房地产项目开发与销售为主业，注册于市东西湖区。

目前，耀江房产持有其50%的股权，耀江置业持有其25%的股权，上虞市协作物资经销有限责任公司（该公司法定代表人菊仙为卧龙地产董事长的直系亲属）持有其25%的股权。

耀江神马主要资产是为目前正在开发的丽景湾项目，该项目占地面积359,475.01平方米，目前规划建筑面积总计430,336平方米，项目位于市东西湖区金银湖金南一路南，市人民会议中心南侧。

公司预计，本次收购完成后公司将持有耀江神马75%的股权，公司将按照计划对该项目进行持续开发与销售，预计对公司未来业绩产生较大的影响。

（3）增发概念：根据中国证券监督管理委员会发行审核委员会2009年8月28日相关会议审核结果，卧龙地产集团股份公开增发A股股票申请获得有条件通过，卧龙地产本次增发预计募集资金金额不超过8亿元人民币(含发行费用)，发行数量不超过1.2亿股。

（4）大股东增持计划实施完毕：卧龙地产09年9月28日公告称，控股股东一致行动人增持公司股份计划实施完毕。

公告显示,在2008年9月11日至2009年9月10日期间,公司控股股东的一致行动人卧龙控股通过证券交易所证券交易系统累计增持公司股份133.05万股,占公司总股本的0.4%。

本次增持后,公司控股股东及卧龙控股合计持有公司股份比例为63.25%,卧龙控股将按照有关规定向中国证券监督管理委员会申请豁免要约收购义务。

2.4发展方向随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；多项目运营、集团化管控成为发展重点；粗放经营向精细化经营方式转化；异地扩与全国性企业品牌显现；民营企业力量崛起和壮大；客户的维权意识明显提高在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：扩，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化；从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力3.资本结构分析3.1杜邦分析2008.12.312009.12.312010.12.313.2风险评估评价：该股当前收盘价为4.58元，短期压力为4.83元，中期压力为4.99元，短期支撑为4.38元，中期支撑为4.04元。

基本面评价：价值投资的基础是个股的基本面质地，积垢是推动股市上涨的中坚力量，而左右机构做多或做空的主要动因，则完全取决于股票的业绩是否大幅度预增。

风险提示：股市时刻存在风险，这个风险来自两个方面，一个是基本面是否能支撑得住当前股价，二是技术面上该股是否已经进入高风险区域！基本面风险：该股当前位置（单位：元）3.3风险准备1.宏观调控政策风险近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。

从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。

如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。

2.公司业务快速拓展所引致的风险近三年，公司发展速度较快，营业收入由2006 年度的39,939.81 万元增长到2008 年度的83,199.36 万元；归属于母公司股东的净利润由2006 年度5,714.41 万元增长到2008 年度的10,243.30 万元。

未来几年，公司仍将继续保持快速发展的趋势。

公司经营规模的扩大和业务围的拓宽对企业的管理能力、治理结构、决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。

3.公司商业地产经营模式的风险公司控股子公司市五洲实业投资开发的卧龙?五洲世纪城项目建成后，商贸城项目70%的商业铺位将出售给业主，公司预留30%的商业铺位用于出租，市五洲实业投资设立全资子公司义乌商贸城经营管理负责商贸城的经营管理。

如果公司不能及时完成招商、开业等工作或者公司对商贸城的经营管理不到位，则有可能影响公司卧龙?五洲世纪城项目的商卧龙地产增发股票申请文件 1-1 增发招股意向书1-1-4铺及住宅销售，并对公司业绩产生较大影响。

4.公司现金流及筹资风险2008 年度及2009 年1-6 月，公司合并经营活动现金净流量为-19,228.51万元和13,292.80 万元，现金流量压力主要源自购买项目开发用地，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能面临现金流量不足的风险。