物业管理第一章：物业和物业管理一、物业1、物：占用空间有形、有色的实体。

物业中的“物”：人工形成的实体。

2、业：付出劳动的过程及其成果。

物业中的“业”：形体上有一定的规模、付出劳动的、有业主的食物成果。

二,物业定义:人工形成的有使用价值和价值、有业主的建筑物及场地，包括为发挥其功能相匹配的设备、设施及环境。

场地：已开发待建的土地或露天堆放货物的场地。

三，物业特征：1、构成主体是建筑物及其场地。

2、人工形成的有使用价值和价值。

3、作为财产应当具有明确的产权所有人——业主四，分类1、按功能：①居住（60%），②厂房（仓库、货物），③办公，④商业，⑤交通运输，⑥邮政、通讯、广播、电视，⑦宾馆、饮食、服务、旅游，⑧文化、教育、科研，⑨卫生，⑩体育2、按地段划分：市政道路或明显隔离物为界3、按主辅划分：主体物业、辅助物业4、按所有权性质：私有产权（一个业主具有的不可分割的物业所有权），共有产权（两个或两个以上的业主共有的产权），公用物业产权，集体产权国有产权5、按占据空间划分：单层物业、双层物业、多层物业、中高层物业、高层物业、超高层物业五，物业的性质1、自然属性：二元性（土地、建筑物），有限性，差异性与多样性，固定性，长期性或永久性，配套性2、社会属性：经济属性（人类劳动、稀缺、保值增值、调控），法律属性（物权法）六、物业管理：指物业管理经营人或者管理者受物业所有人（使用人）委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理。

为物业产权人（使用人）提供高效、周到的服务，创造安全、方便的居住环境，提高物业的使用价值和经济价值。

七，物业管理的特征：1、第三产业（性质）2、最具有代表的是住宅区管理（重点）3、业主的多元性和物业的共用性决定物业产权明晰，劳务报酬来源有保证。

4、物业管理的强度、难度随公用部分增强而加大。

5、双方（业主和物业管理者）都具有双重身份。

6、物业管理的劳务总量取决于业主们的集体主义观念。

7、物业管理在社区文化建设的必要性。

8、物业管理要严格内部管理制度，物业管理者要以身作则9、需要一体化管理10、物业管理在国家政治、经济、管理中有重要地位。

政治：安居乐业的保证；是精神文明建设的重点。

经济：延长寿命的保证，保值增值的保证。

管理：综合难度较大的管理；以节约劳动途径达到管理目标八，物业管理的类型功能：十大类九，现阶段我国大陆的物业管理1、思想观念上：最初不被不接受——接受认同2、管理模式：计划经济体制——市场经济体制下的现代化管理3、管理形式和标准：形式多样化，标准多层次4、管理与服务水平：处在初级阶段，地区发展不平衡，服务水平有待提高5、法制化管理看：尚未形成一个完整的法律规范的体系6、行业特征看：市场初步形成——新兴行业体系十，发展物业管理的意义1、从发展房地产的角度看：促进房地产开发、经营与服务，有利于完善房地产的体系。

2、从财富积累的角度：良好的物业管理，延长物业的寿命，积累社会财富。

3、从经营的效果角度看：投资信心；社会责任，物业处在一个比较好的运行状态4、从社会发展与稳定角度：最大限度的发挥物业的整体功能十一，物业管理者应树立的观念1、产业观念 ——方向2、保值增值观念 ——职责3、文化观念 ——软件保证4、规划、设计、施工观念5、规模竞争观念第二章：物业管理学科体系一，物业管理学1、概念：是一门系统研究房地产商品进入到消费过程之后的管理与服务活动的性质和特点及其所遵循的普遍规律及其原理、一般方法的学科。

2、特点：服务性、技术性、综合性（管理学、房地产、建筑学、心理学）、法规性、文化性3、研究对象1）研究物业维修、养护、功能完善，使用寿命延长。

2>物业市场、投资、产权关系，人与环境，综合经营，房地产估价，社区公共关系，文化建设。

3>研究1>、2>之间的相互关系及运动规律。

4、研究任务1>房地产商品进入售后（租后）管理与服务为基点，研究房地产商品长期消费（使用）过程中的各种需求和供给的活动规律。

2>研究物业使用功能不断完善。

3>良性运转的物业管理模式。

5、研究方法1>唯物辩证法2>系统方法3>实证方法第三章：物业管理市场一，物业管理市场的概念狭义：指购买或出售已物业为对象的管理服务住么一种无形劳动的场所。

广义：指购买或出售已物业为对象的管理服务这么一种无形劳动的场所及其交换关系的总和。

二，物业管理市场的特征1、非所有权性2、生产与消费同步性3、品质差异性4、需求的伸展性（弹性）5、服务的综合性与连锁性（物业维修、养护、治安保卫、清洁卫生、绿化等）三，物业管理的形成条件：1、物业的特殊性使物业管理的服务成为独立交换的对象具有可能性。

2、社会对物业管理的需求日益增加，从而促进物业管理市场的形成。

3、房地产市场的不断发展与完善。

四，物业管理市场的结构（构成）1、市场主体：进入市场进行交换的个人或主体。

供给主体：物业管理经营者需求主体：业主使用人2、市场客体：市场中进行交换的对象，物业管理服务——无形劳动3、市场环境：围绕物业管理劳务交换的法律、法规和制度。

五、物业管理市场的运行机制1、物业管理市场的价格机制1）物业管理服务价值：具有效用、相对稀缺性、业主/使用人对劳务具有实际的支付能力2）价格形成：政府定价，政府指导价，经营者定价3）定价原则权利与义务一致；依法定价；遵循业主或用户消费原则。

4）定价方法成本加利润；双方协议定价2、供求机制：决定物业管理市场供求主要因素。

1）、决定因素：影响供方因素：人力资源状况；国家的经济政策；相关服务的价格变动。

影响需方因素：收入水平；业主/用户的消费偏好；房地产发展规模。

2）供求规律：供求——价格——供求变动 ——价格变动；供求变动决定买方、卖方市场（供<求：卖方市场供>求：买方市场）3、竞争机制1)、必要性：1999年建设部引入竞争机制、≥10万m2，住宅区招标、国家鼓励物业管理企业兼并、重组、改制，增加竞争力2）、形式：企业与企业之间竞争、业主与企业之间竞争、价格竞争与非价格竞争（降低价格来争取更多的消费者）3）、效用功能：适应与协调、刺激与创新六，物业管理市场的运行秩序1、基础：产权与权属的界定；委托代理人的确定、内容：1）市场进出秩序：a）、进入条件：资格审查/企业登记，经营对象及经营方式） b)、退出秩序：自行退出，迫使退出（违反法律、法规，被吊销营业执照；非法经营质量低劣的物业管理公司，限期改正而为改正的）2）、竞争秩序：自主经营；效益优先；公正平等3）、交易秩序：公开化；货币化；票据化（合法的文字票据）；规范化，法律化3、加强与维护1）、政府：a、政策、法规b、物业管理人资质管理（年率、评级、人员资格评定）c、制定物业管理服务标准，开展物业管理评优工作d、指导物业管理公司工作（指导和帮助物业管理委员会工作）e、协调解决问题2）、行业协会：a、宣传政策、法律、法规b、制定本行业的道德规范、自律准则、管理标准c、协助政府土管部门来对物业管理进行等级评定，质量评优d、开展调查研究，发现新问题、新情况e、收集整理提供信息，组织学术经验和交流人员培训3)物业管理企业自我管理:a、依法经营b、明确市场定位c、制定完善企业制度d、员工培训4)社会舆论监督管理:a、宣传b、表彰先进，弘扬正义c、揭露不良现象，净化市场风气第四章物业管理公司一、物业管理公司概述1、概念：是一种按照合法程序建立，从事物业管理活动，为物业使用人提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。

2、性质：是独立的企业法人、是属于服务型企业、承担着某些行政管理特殊职能3，类型： 1）按照存在形式：独立型；附属型2）按照服务的范围：综合型；专门型3）按照所有制形式分：全民；集体；私营‘外资4）按照管理层次分：单层；双层；多层从内部组织剖析：单层：纯粹有物业管理人员组成，把服务承包于专门公司；双层：包括管理层和作业层；多层：规模较大，有分公司二，物业管理人与业主使用人之间的关系物业公司受产权人使用人的委托，对其物业实施管理与维护，对产权人、使用人提供各项服务，是委托与授托，服务与被服务的关系。

1、业主管理委员会与业主大会（交付50%或已使用30%应设立该会）1）、业主管理委员会：由业主大会或业主使用人代表大会选举产生，能代表业主使用人意见和愿望的业主团体或机构。

2）、业主大会：一年召开一次；选举业主管理委员会；监督业主管理委员会的工作；听取和审查管委会的工作报告；听取业主的意见和建议；研究和解决管理不适当的决定；其他。

2，管委会与物业公司关系—— 产权使用人之间的关系1）管委会的权利:a、制定章程b、选聘或续聘物业公司的权利c、审议物业公司制定的年度管理计划或重大管理措施d、检查、监督物业管理工作和制度执行情况管委会的义务：a、接受物业是使用人的监督b、协助物业公司落实各项管理c、接受政府有关部门的监督、指导d、依照/根据业主使用人要求或建议检查、监督物业公司的工作2）物业管理公司的权利：a 制定管理办法b对小区的管理权利（委托管理合同）c收费权利（物业管理费；其他）d选聘专营公司来承担专门业务e制定物业管理区内各种违反管理办的行为f多种经营以副养主g其他司的义务:a、为业主和使用人服务宗旨，注重社会效益，经济效益和环境效益b、依法经营，履行合同c、接受政府有关职能部门监督、指导d、组织、协调、开展生活服务e 、重大管理措施应提交给业主管理委员会审议三，物业管理公司的组建（一）资质条件1，必须有一定数量建筑面积、管理2，一定数量的注册资金 10万3，要有固定的办公场所和设施4，符合规定的公司名称和章程5，必要的管理机构和人员6，要有符合国家政策法规的经营范围7，能独立承担民事责任（二）申报资料内资企业：主管单位审批；可行性报告及审批文件；管理章程；验资证明；注册拥有或委托管理物业的证明材料；管理人员的资格证书或证明文件；其他。

（三）程序1，准备上述材料2，将材料送到当地房地产主管部门（向当地房地产主管部门申请）3，向当地工商行政部门申请企业名称登记、法人注册登记、开业登记4，税务部门进行税务登记5，到公安机关办理公章登记办齐以上步骤，可营业（四）组织、机构1，组织机构设置的要求具备基本服务性功能；发挥员工潜能的要求；关系协调；效率与效益2，原则目标原则（特定发展目标）；统一领导与层次管理原则；分工协调；权、责对应；有效管理幅度3，类型1）直线型：直接由经理、作业层——适合小型企业2）直线职能型缺陷：横向联系缺失，导致部门间矛盾，信息不通畅经理室：办公室，财务部，开发部，业务部，工程部，保安部，环卫部四、物业管理公司的业务内容1、基本业务（主要业务）1）、前期的物业管理（物业的规则、设计、建设阶段，销售、租赁阶段，而不仅仅是销后阶段）2）、物业的使用管理：建筑物的定期维修、养护，辅助设备的定期检修与保养，保证供水、热、气、电等的正常运行，保证污水及道路等畅通无阻。