区位、土地属性分析
土地区位等级 城市发展趋势 产业发展 历史接受度 深化方向
优势：
劣势：
特性：
南明郊区，相对落后，没有品质住宅
XX城市建设“一城三带多组团”项目地块纳入“一城”范围或将享受政策 红利 XX已成为以工业、仓储、物流、为一体的混合型区域，共有大小企业198家
区域相对落后，属于市场遗忘板块，市场接收需要时间
台地
活标准。
外在
“空中之城”：在景观上可以形成空中景观，空中会所，空中会客厅，空中跑道等概念设计
项目以台地为点做衍生，以“高人一等”和“空中之城”的概念作为梳理原则，在产品配套等方面突破区域现有情况，提高生活品质以及整体形象，丰富商业业态、代言XX立足南明。
再可见的景观设计方面围绕台高的物理属性，规划“空中概念”共同构建整体项目形象价值体系。
苏州园林标配
价值梳理建议-景观
全区慢跑道，景观和健康生活的融合
300米
起跑准备：起跑区域设置锻炼器械
起跑链接：每隔一定距离都有距离标识，时刻提醒住户跑步距离
休憩坐凳：锻炼之余，健身场地也是一个邻里交流的空间
价值梳理建议-景观
精致入户，景观年龄功能分区，营造舒适生活
2
从精致入户开始，规划每一个细节。小区内部规划了健康
阔尺客厅 豪华主卧（带衣帽间） 超高赠送

多功能房间
价值梳理建议-景观
景观篇
— 以平台起步，代表一种幸福的声音 —
价值梳理建议-景观
新中式台地园林景观、私密空中花园
3 2 1
通过空间、色彩、植物的灵活运用营造出内敛、含蓄幽静的意境，居高临下，居家宛如空中花园
2
1
3
3
3
价值梳理建议-景观
空中会客厅，品鉴生活不凡
XX项目价值体系梳理报告217年10月28日报告结构
PART1：项目及营销目标思考 PART2：项目本体分析 PART3：项目价值体系梳理 PART4：售楼部价值体系建议
PART1：项目及营销目标思考
背景说明 · 营销思考
背景说明
目 标
实现现金流，考虑量价关系，进一步实现溢价 实现精装均价７０００元／M2起 建符合当地主力客群定位的房子 市场遗忘板块“破、旧、老”深入人心； 市场主力客群需求层次低：价格、户型、物业； 项目地块局限性：小，不规则，难以做大 周边未见有价值的可用资源，如好学校、湖等
大师级设计理念 点式半围合
价值梳理建议-规划
全系高端生活配套，深入生活环节
打造区域第一品质集中商业，影院、超市一网打尽！
空中商业街，提升区域商业形象，补缺商业业态！ 一站式休息娱乐体验，在家既是享受！
集中商业街 品牌超市
电影院 空中商业街
价值梳理建议-产品
产品篇
— 匠心筑建城市生活典范，代言区域居住享受 —
超五星服务标准
8大个性化标准
价值梳理建议-服务
全社区安全系统，打造科技新生活， 极尽人性化关怀
全社区无线WIFI覆盖，科技覆盖社区每一个角落 全社区监控，6重安防体系、安全贴心随行 6重安防体系/21条零干扰服务/30项客户关怀服务。
全时段巡逻 全社区监控
六大人性设计 指纹门禁
社区老人儿童无障碍畅通标准
场遗忘板块。
城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，但以此包装可以形成卖点之一； 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系； 日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点之一； 教育配套：区域空白产业可以适当深化，如引入创世纪教育等形成卖点之一； 交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交发达，可以形成卖点之一； 区域位置：地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，可以以“南明后花园的”概念进行包装形成卖点之一；
沉稳大气，庄严高贵，引领区域形象新标杆
建筑风格：新典雅 建筑运用互联网美学法则来使现代材料与结构产生规整、端庄、典雅的安全感，浅色镜面石材墙面，繁复中装饰线脚,现代又不失韵味。
价值梳理建议-产品
95㎡-105 ㎡阔尺三房，定义区域舒居标准
价值梳理建议-产品
126㎡超级四房，引领区域居住新方向

进过对项目特性分析，上诉条件可以优化形成卖点，但是难以作为构建项目形象价值体系的发挥点；但项目的物理属性独特：
天然抬高的优势，以台地景观的概念上可以衍生“高人一等”“空中之城”进行延伸包装，
形成项目的价值体系.
PART3：项目价值体系梳理
价值梳理建议·提炼演绎·形象定位
价值梳理建议
内涵
“高人一等“：项目产品、项目规划上，可提高区域生活品质已经区域整体形象，定义区域生
优势：
劣势：
特性：
文脉资源 可视景观 距离景观 空气质量
区域属于铁路交通枢纽，对铁路品牌会有一定的亲进
项目东部有座山岭
项目半斤2公里内，无大型的景观节点
富源南路来往车辆较多，空气灰尘较重 项目呈三角形，且土地不平整有高度差
物理属性
深化方向
物理属性和景观属性：项目地块天然不平整，在设计上景观会高于地面，利用这天然的特性，可以针对XX的
价值梳理建议-交通
交通篇
— 铿锵大道，通达全城 ，南明后花园—
价值梳理建议-交通
铿锵大道，便捷交通，XX区的后花园
紧靠东二环，与南二环，亲近主城和谐商圈仅需 20分钟 便捷公交体系覆盖全城市
富源南路（东二环）
南二环
公交站 公交线路图
价值梳理建议-交通
人车分流，营造私密小区氛围
合理规划人流、商业、地下停车动线，营造私密小区氛围 住宅基地最高12M，退道20M，最大程度弱化来往噪音
对内：市场饥渴已久，区域形象产业品质较差，乃至客群需求层次较低，但保留着对品质生活的向往。项目需要做到定义区域品质生活，提升区域
整体形象的使命。
总结
7000元/M2起
关键词
溢价
主力客群 机遇
破题方向
塑造项目形象价值体系
支撑
分析项目，创造或梳理项目核心价值
PART2：项目本体分析
区位、土地属性 · 配套设施 · 交通条件 · 环境景观及物理属性 · 项目形象定位
品牌超市
品牌影院 主力品牌招商
价值梳理建议-配套
区域图书馆，五大泛会所，构建精致生活体验
五大会所
架空层注入5大主题会所，构建功能立体会所。 区域图书馆，让生活更有温度
区域图书馆
休闲娱乐会 所
儿童趣味会所
健身会所
园艺会所
老年活动会所
价值梳理建议-品牌
品牌篇
— 责任央企，最有价值的城市运营商 —
（无障碍坡道设计美观位置清晰可见）
社区大堂、儿童活动区等集中场地做到无线网络信号WIFI热点覆盖。 宠污袋
（在人流活动密集处提供方便收拾宠物粪便的袋子或废旧报纸）
集中活动场地户外插座
（方便业主户外集体活动）
老人活动区增加“物业紧急呼叫铃”
（方便物业在老人有意外时第一时间响应与救助）
小区全程智能监控
价值演绎-四重礼序
顶级景观团队打造
空中会客厅，是小区的景观中心，从大门进入，映入眼帘；以中式风格打造，是客户闲谈，会客的区域。
价值梳理建议-景观
空中连廊：四季轮番，处之泰然；增添生活雅致 纵有雨雪也无关
新中式台地景观结合苏州园林经典的风雨连廊，从小区入口贯通连接至每一个单元门入口，让您增添 雅致，艳阳，风雨从容淡定。
18大系统为本，90个细节为鉴，匠造“1890”精装标准细则
18大系统
90个细节
价值梳理建议-配套
配套篇
— 享乐定义区域消费新天堂 —
价值梳理建议-配套
空中商业金街，全系业态，满足日常生活所需，更添一点精致
1万方特色风情金街，重新定义区域商业中心。
主力品牌自持运营，保障业态运营品质。
衣食住行品质首选，全业态满足生活所需。
商业金街
二层露台设计 主力品牌招商
全系业态
价值梳理建议-配套
品质集中商业，主力品牌汇聚，区域商业消费新天堂
品牌影院入驻，,释放你的电影激情； 品牌超市入驻，定义区域品质生活新标准； 品质集中商业，购物娱乐一站式体验，主力品牌汇聚，主 力品牌自持，区域商业消费新天堂；
报告将以此原则从：规划、产品、景观、精装、配套、品牌、交通、服务等纬度梳理项目价值。
价值梳理建议-规划
规划篇
— 一站式品质生活规划，全方位提升生活品质 —
价值梳理建议-规划
点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户
大师级设计理念：城市府邸、大院邻里，以人行空间序列组织，以市、门、院、 堂的纬度，营造社区大院邻里的居家氛围，全面提生活品质 点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户

在市场中找到机遇，抓住其他板块外溢客户，提高区域竞争
力
现 实 情 况
仅凭现有条件难以支撑公司期望
营销思考
对外：区域市场空白，其中紧邻小河板块，有两个品牌标杆影响两块区域，产品以刚需和首改为主，但价格略高，花溪出现地王（碧桂园6800元）
会对区域整体均价起到一定的拉伸作用。若见挤出客户，项目必须做到能纳入客户视线，作为主要参考项目，代言XXXXX
情况衍化出”高人一等“”空中楼阁“等概念，且台地景观在大片区内少有，可以作为项目独有的卖点以此 深化，加上之前梳理的卖点可以提升区域生活品质，对主力客群构建”奢阔“的生活概念，共同承载项目的 形象价值体系！
小结
地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，但是区域相对封闭，除借道进城外，罕见人口流动或外来投资，现目属于市