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目录
一、奥特莱斯的由来 ...................................................................................... 3
二、奥特莱斯运作模式分类 ............................................................................ 3
三、奥特莱斯合作模式分类 ............................................................................ 5
四、奥特莱斯商业业态的特点 ........................................................................ 6
五、我国奥特莱斯状况 ................................................................................... 7
六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 ..................................................................... 8
七、我国奥特莱斯之应变升级 ........................................................................ 9
八、我国奥特莱斯发展趋势 .......................................................................... 11
九、我国奥特莱斯存在的问题 ...................................................................... 13
十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 ........................................................ 16
十一、结论 ................................................................................................... 19
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一、奥特莱斯的由来
奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类
（一）奥特莱斯物业型态模式分类 4
1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。
2、城堡式奥特莱斯商场
城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。
3、大卖场式奥特莱斯商场
大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊顶、消防、空调风管裸露作顶，以达到节省投资成本的目的，还原OUTLET店的原始本质。这种类型的奥特莱斯其优势在于成本投入较小、节省不必要的开支，其劣势在于物业条件或购物环境相对较差。 5
4、百货式奥特莱斯商场
百货式奥特莱斯主要源自百货商场的业态转变，一些老的百货店在市场竞争过程中主动向奥特莱斯转型，以及有一些原先规划运作百货商场的物业改做奥特莱斯业态。这种模式的典型代表就是上海飞洲国际狐狸城，其特点就是百货的烙印比较强，规划运营的诸多方面延用百货的思路，只不过在货品方面以库存为主。
三、奥特莱斯合作模式分类
1、联营模式
奥特莱斯联营模式借鉴的是百货核心合作模式，这种模式采用统一收银方式，奥特莱斯商场按照合作扣率比例收取销售提成，扣除销售提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商，合作双方签订的是联营合同。这种模式在大卖场式奥特莱斯以及百货式奥特莱斯运用比较普遍。其优势在于便于奥特莱斯商场迅速汇集大量现金流，合作双方风险共担。其劣势是运营管理压力比较大，运营成本也比较高。
2、租赁模式
奥特莱斯租赁模式借鉴的是SHOPPINGMALL购物中心操作模式，将一个个店铺租赁给品牌厂商，以收取租金的方式获得营业收入。这种模式在庄园式奥特莱斯以及城堡式奥特莱斯运用比较普遍。其优势在于一旦招商成功，后期运营成本以及运营管理压力不大；其劣势在于商场前期运作资金压力比较大，投资回收期比较长，对厂商的管理和控制力不强。
3、自营模式
奥特莱斯自营模式一般属于辅助性质的模式。很多奥特莱斯商场在开业招6
商初期为降低招商难度会采买一些国际大牌服装作为标杆性品牌，以此吸引中高档品牌的入驻。奥特莱斯商场往往也会自行代理或买断一些品牌的库存商品，一般所采买的商品要么用于补充招商品牌空缺，要么是预期毛利较高的库存商品。这种模式的优势在于拥有自主定价权以及灵活的调动能力，是填补空缺以及制造促销热点的佳品。其劣势是对商场业务买手眼光要求较高，管理事务繁琐。目前在国内这种模式所占比重很小，而在美国著名连锁折扣店塔吉特自营商品比重却相对比较高。
4、托管模式
奥特莱斯托管模式也是属于辅助性质的模式。是由于奥特莱斯商场主要目标合作商户是品牌厂商，而很多厂商是在外地，这些品牌厂商主要工作重心放在发展代理商和百货业务，无暇分身管理外地折扣店铺，所以会委托奥特莱斯商场管理。其托管的范围包括人员、货品、定价、促销等。厂商一般只负责提供货品以及进价，其余由商场进行管理操作。这种模式的优势在于商场拥有一定的自主定价权以及灵活的调动能力，可以根据商场的实际情况进行销售管理；其劣势在于帐务处理相对比较繁琐，对商场的单品管理要求比较高。目前这种模式在奥特莱斯商场中所占比重更小，基本属于零星操作。
四、奥特莱斯商业业态的特点
1、奥特莱斯购物中心一般位于市郊，在远离城市的地带能吸引大量的顾客群体，必定有它独特的优势。
2、奥特莱斯的优势之一是名牌商品。奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。其次是价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品7
在价格上普遍偏低60% ，甚至更多。
3、奥特莱斯的另一个优势是购物环境。每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米都有。而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通。因此成为人们购物休闲的理想场所。
4、奥特莱斯最令人心动的是商品的价格，它的商品能够销售得如此便宜，其中的秘密在于：一是运营成本低。奥特莱斯购物中心的经营场所一般都远离城市，地价低；商业设施简洁，投入少；销售方式简单，费用低。运营的低成本使经营者能够尽可能地降低商品价格。二是过季名品降价销售具有吸引力。国外商品降价的最主要原因是产品过季。奥特莱斯专门为品牌供应商销售其过季产品，因为奥特莱斯既不影响当季正价名品的销售，又可通过为过季、断码的名品提供规范销售出口，保持和维护了品牌形象。从潜在的因素分析，这种方式使同一品牌的销售分开了档次，扩大了销售范围，延长了销售期，而且也提高了品牌的知名度。
五、我国奥特莱斯状况
中国迈入世界第二大奢侈品消费国的数据，同时也可以证明中国消费市场的时尚化程度在不断提升，而品牌数量也是以倍数增长，这一切都给了奥特莱斯发展的机会，也给了服装品牌企业另一条“掘金之路”。
2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，盛行于欧美的奥特莱斯商业模式正式在中国落地。2003年，多家奥特莱斯抢滩上海。2004年，西班牙迪亚专业折扣店进入北京。2005年，南京迎来第一家先锋奥特莱斯。2006年，上海服装城打出“做中国最大的奥特莱斯”的口号;2007年11月28日，郑州8
亚星奥特莱斯购物广场正式开业……奥特莱斯以迅雷不及掩耳之势抢占各大城市，北京、上海、宁波、苏州、成都、长沙等地都弥漫着奥特莱斯的硝烟。据不完全统计，目前国内已经有200多家奥特莱斯。作为国内零售业的一种新兴业态，其发展前景受到了业界的广泛关注，正成为最有竞争力的零售业态。
六、我国奥特莱斯排行榜前三甲
自从2002年首次进驻北京至今，奥特莱斯（OUTLETS）购物中心经历了10年快速发展，200多家奥特莱斯在全国各地相继开业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场达400多家。其中，百联奥特莱斯广场（上海·青浦）2019年度销售额以49.6亿元连续六年问鼎榜首之位。亚军和季军延续了去年的阵容，同样由佛罗伦萨小镇·京津名品奥特莱斯和北京首创奥莱分别以年销42亿元和39亿元夺得。
1-1、上海青浦奥特莱斯拥有二百五十余家商铺、四百五十多国内外品牌。折扣力度：二、三线品牌大多折扣在1-4折之间，一线大牌可能会打7-8折左右，款式一般都是去年或者是前年的款式。
1-2、上海青浦奥特莱斯共分为3个区域：A区主要经营国际一线服饰品牌，有Armani、Burberry、Canali等众多一流世界级品牌。B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌及国内品牌，进驻的有adidas、UGG、Coach、C.K等。C区为餐饮休闲娱乐区，逛累了还可以休息一下品尝美食。
2-1、天津佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯是中国首座纯意大利风格的大型高端名品折扣中心和休闲文化中心，占地面积约18万平方米，建筑面积7万平方米，可租用面积49，000平米。设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，京津小镇目前拥有近200家意大利顶级奢侈品