当前位置:文档之家› 长沙房地产豪宅项目运达中央广场专题研究报告2011年 44P

长沙房地产豪宅项目运达中央广场专题研究报告2011年 44P

项目名称
保利国际广场凭借合理的规划、稀缺的超高层 的物业形态和设计合理的户型取胜
运达中央广场 优劣对比
保利国际广场
城市高端产品与绝佳 江景资源的组合 居住环境纯粹
稀缺超高层写字楼 一线江景超高层豪宅 酒店式公寓 设计合理 功能完备 私密性强 通风采光好 舒适度高 豪宅配置:大型中心 水景组团园林
规划布局
商业配 套 环境配 套 医疗配 套
配套2
配套对比:本项目紧邻三大商圈,配套完善,本项目胜出。
周边配套 生活圈 五一大道、黄兴路步行街、红星美凯龙(贺龙店)、家乐福(贺 龙店)、新一佳(侯家塘店)等 芙蓉国豪庭酒店、皇冠假日酒店、鹿回头酒楼、佳程酒店、五华 酒店、长沙新时空康年大酒店、天玺大酒店等 建行黄土岭支行、农行芙蓉路支行、长沙银行银德支行、交通银 行侯家塘支行、中国银行赤岗支行、劳动路邮政储蓄、浦发银 行侯家塘支行、兴业银行东塘支行、湘财证券 南郊公园、橘洲公园、碧湘门广场;贺龙体育场、贺龙保龄球俱 乐部;田汉大剧院、市少年宫;贾谊故居、白沙古井 湘雅医院、湘雅二医院、省人民医院、省第二人民医院、省儿童 医院、长沙市第三医院、南湖医院等 中国邮政鸿翔邮政所等 幼儿园:天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼儿园、 欢乐启智幼儿园 小学:仰天湖小学、枫树山小学、碧湘街小学 中学:雅礼中学、 周南中学、地质中学 大学:长沙理工大学
湘江风光 带
南郊公园
区位对比分析
保利国际广场凭借城市中心成熟的地段价值,山水洲城 的稀缺景观,在整体区位的综合素质上占据绝对优势
运达中央广场
武广新城 高速出口 城际交通枢纽 公交 地铁二号 城际轻轨 武广高速
项目名称
保利国际广场
市中心稀缺地段 宜居滨江区域 南湖新城中心 龙脉所在
优劣对比
位居城市中心,目前区位优势 明显
W酒店:W饭店是喜达屋在购并了喜来
登和威斯汀饭店后新创的一个四星级饭 店品牌,专门为商务客人而设的设施和 服务与独立精品饭店的特点相结合,把 市场定位在一个由70%~75%的个体商 务旅游者和15%~20%的商务小团队客 人的目标市场。
开发亮点
国际名品商场:对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌,比目前美美百货规模大
底商影响居住纯粹性
保利国际广场规划更科学宜居
物业形态
超高层写字楼五星酒店
保利国际广场开发商品牌能够 兑现规划
户型本身
部分户型设计存在缺陷
部分户型设计存在缺陷
园林
强调名贵树种
运达的园林打造较好,但只靠 几颗名贵树来吸引客户,显得 较为小气
推广展示分析
产品推广对比分析
运达中央广场推广力度较弱,推广主打城市综合体, 画面调性无豪宅感
配套1
配套对比:运达国际广场内部配套定位高端,但公司实力与 其兑现性有差距;周边配套低端;本项目内部配套高端,且 紧邻三大商圈,配套非常完善,本项目胜出。
自建配套设施
商业配 套
奢侈品名店、五星级酒店
周围配套教育配 套源自华夏一中、26中、省体育职业 学校、省医药中专、广益实验 中学 高桥大市场、长沙茶市、万家 丽家居建材市场、沃尔玛、大 润发 旺旺医院 旺旺医院
交通
交通对比:4条公交线路可达,地铁2号线无缝连接;但离城 区远,高桥大市场影响交通出行;本项目位于城市中心腹地, 出行方便;
运达中央广场交通: 9 、148、348、503 到大桥东站;地铁2 号线;但离城区较远, 高桥大市场运输车辆 严重影响附近交通;
运达中央广场
对比:本项目位于城 市中心腹地,享受步 行一分钟到达湘江边, 驱车一分钟到达猴子 石大桥,驱车两分钟 到达橘子洲大桥,驱 车三分钟到达五一商 圈中心,六分钟到达 省政府的天然优势。
住宅21万㎡,共6栋31层高层;户型包括:100㎡两房、150 ㎡三房、178㎡三房、220㎡四房、340㎡复式四房、486㎡复 式六房;写字楼只接受整层出售,每层计200㎡
住宅
写字楼
开发亮点
双五星级酒店:号称中国第5家,内地第2家 拥有双五星极酒店的城市综合体
瑞吉酒店:全球著名的度假
型奢华酒店,一个世纪前由 John Jacob Astor 在纽约创 立,以其全球最佳选址,无与 伦比的奢华享受,量身定制的 服务和精致优雅的环境闻名于 世。
户型分析
A1户型:两房两厅两卫 建筑面积100㎡
入户设玄关,增强私密性;
南北不通,动静分区不明显
客厅设计不利于摆放家具; 厨房餐厅动线不流畅; 卫生间、厨房门相对,风水不好; 主卫门对主卧床,风水不好;
户型分析
B1户型:三房两厅两卫 建筑面积150㎡
入户设玄关,增强私密性;
南北通透,厨房餐厅动线流畅
运达中央广场专题
2011.03.29
开发背景
运达中央广场· 开发背景
项目开发商——湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年 ,注 册资金5000万元 ,涉足写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅 等物业形态开发

湖南本土开发商, 62万平米高端城市 综合体
成功打造建面11万㎡运达国际广场,涵盖国际五星级酒店(喜来登 酒店)、国际5A写字楼、国际公寓和国际名品走廊(美美百货), 被广大高端客户认可。
价格 所有房价都统一价, 不做楼栋及层差调价,预 定价14800元/平米;
项目内规划商业内街,
不对外卖,由开发商统 一对外招商 装修定位:全精装 装修标准:4500元/平
1 4
3
6
2 2
5
区位对比分析
区位
区位比较:运达中央广场位于武广新城,地铁上盖,出入城 区便捷,但离城市中心较远,景观资源匮乏;本项目处于城 市中心,同时自然人文景观丰富
双五星级酒店
国际名品街 住宅底商
对比:本项目分为住宅区和商务综合区,建筑形态为建
高111米至235米的超高层江景城市综合体。规划有超高层 豪宅、顶级酒店、写字楼、公寓、国际商业街区,建成后 将成为长沙城市化的名片。
同时取消底层商业,商业区、住宅区互不干扰,居住环 境更纯粹。
物业形态
物业形态对比:运达中央广场物业类型与本案相似,但商业 体量较大,而且一期开发住宅,商业配套能否兑现未知;本 案全部一期开发完毕,开发商实力可以兑现规划
B3栋酒店写字楼:地上 58 层,建筑高度约 235.3 米。
精装品质
八大智能系统:
运达中央广场精装修报价4500元/㎡,但精装 标准未定,只展示八大智能系统以及科勒卫浴
户式中央空调系统:恒温恒湿 智能家居系统:远程调控室内温度 、湿度、亮度以及安防监控、语音 应答
户式中央热水系统:24小时热水
项目规划与定位
高端城市综合体
规划住宅21万㎡, 酒店、写字楼、公寓、 社区商业配套和停车 库等综合公共建筑40 万㎡ 规划建设一栋 248.8米,63层超高 层写字楼酒店 规划有5万㎡国际 名品商场,商场品牌 待定;电影院,影院 品牌待定;
W酒店
瑞吉酒店
写字楼
公寓
奢侈品店
产品构成 住宅21万㎡,共6 栋31层高层;户型 包括: 100㎡两房、150 ㎡三房、178㎡三 房、220㎡四房、 340㎡复式四房、 486㎡复式六房; 写字楼只接受整层 出售,每层计 2000㎡
景观对比:运达中央广场位于武广新城,新区开发,自然环 境匮乏;本项目处于长沙“山水洲城”的中心,景观丰富且 开发完备,本项目胜出。
杜甫江 阁
对比:
本项目位于南湖 新城中心区,南 湖新城内部和周 边拥有丰富的自 然景观资源和历 史人文资源,是 长沙“山水洲城” 的集中体现区域。
岳麓山
橘子洲 湖南第一 师范
对比:本项目位于城 市中心地段,周边配 套极为完备,生活配 套、教育配套、商业 配套、医疗配套都已 形成规模。
购物(商业) 餐饮 银行
文体设施 医疗 五一广场
五一 黄兴路步行街 商圈
保利南湖
邮局 学校
东塘商圈
加油站
政院加油站、芙蓉南路加油站等
景观
景观资源:运达 中央广场卫浴武 广新城,自然景 观匮乏。
地板采暖系统:地暖 LOW-E中空玻璃:6+15+6低辐射镀 膜玻璃 食物垃圾中央处理系统:将食物磨 碎,沿水管冲走 指纹密码锁:集指纹、密码、钥匙 三重控制 智能电梯系统:业主在家中操控电 梯
精装标准:未定对于精装品牌只强 调科勒;展示了科勒的浴缸和抽水 马桶,但并未做出解释说辞,目前 精装无亮点。
62万㎡(住宅21万㎡)
4.40 住宅6栋, 框剪结构 预计2011年4月
项目地址:雨花沙湾路289号(长沙大 道与白沙湾路交汇处西北角) 开发商:运达实业集团 物业管理:长沙水木华物业管理有限 公司施工单位:浙江东阳建工集团 建筑设计单位:湖南省建筑设计院 景观设计单位:香港何显毅设计师
动静分区明显; 卫生间干湿分离;
户型分析
C1户型:三房两厅三卫 建筑面积178㎡
入户花园,私密性强;
动静分区明显;
客厅设计不利于摆放家具; 厨房餐厅动线流畅; 卫生间门与卧床相对,风水不好; 卧室通风采光不够好;
户型分析
D1户型:四房两厅四卫 建筑面积220㎡
入户花园,私密性强;
报广、户外、网络条, 全部一张画面,主打城 市综合体 但项目价值点较少 推广节点: 3-15 体验中心开放 3-16 体验中心开放 3-18 60万㎡高端城市综 合体 3-31 60万㎡高端城市综 合体
产品推广对比分析
本项目的推广以形象为主,区域与项目形象分阶段相 继出街,建立项目形象作用明显
项目报广推广节点: 3-19 项目区域起势四联版 4-1 项目形象整版
•62万㎡高端城市综合体——占地面积137 亩,总建筑面积62万㎡, 配套及定位:双国际五星级酒店、国际5A写字楼,中南首席低碳智 能大宅。
相关主题