长沙精装房市场发展阶段
菜单式装修，开发 商会 向业主提供一份较 为详细 的菜单列表，为房 屋各个 功能空间部分材料 设置了 若干种可供选择的 方案， 经购房者自己决定 后，由 开发商组织装修公 司统一 装修，免去购房者 装修麻 烦。 基 本 装 修 ， 主 要是 对 地 板，墙壁 进 行 简 单 装 修 （如 东 上 一品）。
了长沙精装修市场的新纪元，各大品牌开发商纷纷进驻。
长沙市在售精装修项目市场分析
长沙精装修楼盘分布
2011年，长沙在售精装修楼盘超30个,主要代表性项目有开福万达广场、运达中 央广场、绿地公馆、绿地中央广场、中海国际社区等。
碧桂园威尼 斯城 水岸世景
中海国际社 区
长沙市精装修项目目前以小户型为主，主要集中在投资价值相对较大的区域
门 房 高级印花装饰门 门 窗 门窗均采用双层玻璃 其他设施
珠江花城小结 作为长沙的首个全精装修大盘，珠江花城项目2008年
入市，当时在长沙市场上掀起了一股高端居住的理念，
长沙“成品房”概念逐步升温，但是当时精装修交房标
准质量不高，市场占有率偏低。
尽管珠江花城后期出现了大量的装修质量问题，但是 作为长沙精装修市场起步发展阶段的代表性项目，开拓
10
11 12 13 14
恒大雅苑
壹号公馆 万达商业广场 华远金外滩 东塘瑞府
月湖
中心 中心 中心 中心
二房-四房
公寓 公寓、大户型 大户型 公寓
在售
在售 在售 未开盘 在售
36.5
3.28 10 7.5 8.69
122
3.28 50 7.5 9.26
序号 15 16
项目名称 铂金馆 东宸19公馆
上表可以看出，装修报价在销售价格中所 占的比重主要集中在0.15-0.25之间，因为 长沙整体房价不高，装修价格所占总房价 比例相对超过广州、上海等城市高出不 少，对长沙精装修商品房健康良性的发展 形成制约
同时，在新浪网进行的长沙 精装修房调查中，明确表示 不会买精装房的作分析
由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中
，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发 商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品 牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。
装修报价
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
所占销售价格比例
上表可以看出，长沙市精装修项目的装修 价格集中在800-1600元/㎡之间，可见整 体市场装修的标准偏中低档； 在2011年上半年，万达、运达中央广场、 绿地公馆、壹号公馆等项目的面市，长沙 整个精装修档次达到了豪装标准。对外报 价达到了3000-6000元/㎡
板块 中心 中心
精装主力产品 公寓 公寓
状态 在售 在售
2011年供应 量（万㎡） 4.8 2.57
潜在供应量（万 ㎡） 4.8 2.57
17 18
19 20 21 22 23 合计
万科金域蓝湾2期 运达国际新城
国中新城 万科城市花园 建安像素汇 涉外国际公馆 沙发公寓
尚东 武广新城
武广新城 麓谷雷锋 麓谷雷锋 麓谷雷锋 麓北
1
精装修市场概述
精装房市场发展过程
简装（毛坯）房 一统天下 90 年 代 初 ， 住 宅 在交付使用之前 普遍经过简单的 统一装修，主 要装修对象包括 墙面、卫生间、 厨房等，并配备 一些简易设备， 如坐便器、水槽 、水龙头等，此 时的装修房看似 面面俱到，但其 实际装修标准极 低，建材品质较 差，人工水平不 高。 菜单式装修房崭露 头角 1997年以来，建设 部开始引导装修住 宅。伴随房地产市 场的发展，少量开 发企业尝试提供装 修住宅。由于开发 企业与消费市场双 方皆对全装修住宅 缺乏信心，此阶段 装修住宅以菜单式 选择为主。 买房送装修成为市场热点 2001年开始，国家与地方引 导、规范装修住宅产业的政 策与事件密集出台，装修住 宅质量得到保障，消费者 对装修住宅的抗性逐步下降 ，装修房比重有显著提升。 在开发企业对装修方式的选 择上。从成本角度考虑，菜 单式装修方式逐步退出开发 企业的视野，开发企业更趋 向提供成本相对低廉、操作 相对简洁的全装修住宅。同 时又从规避风险的角度，引 入“买房送装修”的概念， 并受到众多开发企业的模仿 。 装修、毛坯住宅平 分市场 经过多年的运作， 开发企业对装修住 宅的操作方法日趋 成熟，装修队住宅 的溢价能力也在逐 步加强。再加以政 策的引导，以全装 修未代表行使的装 修住宅数量迅速上 升。按上海市2007 年计划推出10万套 装修住宅的目标， 即意味着每2套住 宅中便有1套式装 修房。
三室 公寓、二房-四房
公寓 三房 公寓 公寓 公寓
在售 在售
在售 在售 未开盘 在售 在售
10 10
7.3 15.5 3 4 1.44 243.44
29 30
7.3 15.5 3 4 1.44 693.07
精装修的增值效应：长沙精装价格一般高于同区域同质毛坯产品的700-1000元/㎡。
区域 中心城区（公寓） 北城片区（公寓） 北城片区（住宅） 武广新城片区（住宅） 省府红星片区（住宅） 麓北片区（公寓） 麓北片区（住宅） 麓南片区（精装修） 市府片区（公寓） 金星北片区（住宅） 精装楼盘均价 16000 9800 7000 7900 7300 7500 7000 6000 6500 5100 毛坯楼盘均价 10000 8800 6500 6800 6200 6800 6500 5000 5800 4500 增值幅度 6000 1000 500 1100 800 700 500 1000 700 600
潜在货量693.07万㎡，其中2011年截止预计供应量约243.44万㎡，2012年预计达到456.34 万㎡的供应量。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目名称 恒大华府 恒大名都 富基世纪公园 万科城 西子一间 恒大绿洲 恒大城 万科金域华府 江山帝景 板块 麓北 麓北 麓北 伍家岭 尚东 武广新城 武广新城 武广新城 麓南含浦 精装主力产品 公寓、二房-五房 公寓、二房-四房 二、三房 二房、三房 公寓 二房-五房 三、四房 公寓、二房-四房 三、四房 状态 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 2011年供应 量（万㎡） 0.7 26.8 10 15 0 17 20.32 14.78 6 潜在供应量（万 ㎡） 28.57 35.56 98 30.2 5.4 39.8 35.44 26 96.19
其他配 高级大理石 台面，不锈钢面盆，洗菜盆，高档水 件 龙头 设浴 施室 洁具 “美标”牌座便器、洗脸盆等成套 采用高级洁具，包括洗手盆、浴缸、坐厕； 所有厅、房均设有电源插座、开关，插座使用高 级面板， 品牌为“奇胜”CLIPSAL
天 花
局部采用石膏造型天花角线，厨房采用条形扣板 天花
卫 生 间 设 施
劣势： 产品过于单一，拒绝了部分客户 全装修房通常仅有一种装修设计，选择余 地小，对于一些追求个性化的客户来说销 售难
经验总结： 加强开发商售后服务能力 与装修公司做好协调工作，出现问题第 一时间做好售后服务。
起步期典型案例
珠江花城——长沙首个全精装修大盘
项目名称 项目位置 发 展 商 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 户型 珠江花城 开福区福元西路99号（芙蓉北路与新 世纪大道交汇处) 湖南珠江实业投资有限公司 917亩 110万平米 1.8 55% 76-170㎡两房至四房
第一阶段：基本装修
第二阶段：菜单式装修
第三阶段：一次精装修的成品房
一次性精装修 成品房 。开发商为购 房者提 供统一装饰装 修，各 个功能空间都 符合居 住要求如西街 庭院。
全配置式的成品房，开发商既向购 房者提供经 过统一装饰装修、设计施工的成品 房，而且配 置全部家电等日用生活品如标志.麓 谷。
目前精装修项目在长沙市场上得到了越来越高的认可，中心城区的楼盘一般是以精装公寓为主， 且中心城区的精装公寓产品更是开启了长沙房地产市场上的万元时代，五一广场万达城市广场、壹号 公馆等项目的推出，更是开辟了长沙精装住宅的市场新纪元。
毛坯房仍为目前市场主流，精装标准集中在 800-1600 元 / ㎡ ，豪 3000 — 6000 / ㎡
长沙市精装修住宅主要分布在河西市政府周边以及五一广场芙蓉路、韶 山路、等河东区域，其他各区域也有零星分布。
精装修项目多以小户型为主，主要为过渡型、投资型客户，大户型精装
修为改善型和居家型客户。
万科集团在长沙开发项目均为精装修，这与万科规定的到2010年所开发 的70%的项目为精装修项目有着密切的联系。
销售均价
7300元/㎡
珠江花城样板房图片展示
珠江精装系列：厨房双排设计、阳台污水池处理，细节处理到位
珠江花城精装修交房标准
部位 详细说明 部位 厨柜 详细说明 成套橱柜，“林内”抽油烟机、燃气灶、康宝消 毒柜 地 面 厅 、 东鹏（DONGPENG）墙砖及地砖 房 厨 、 东鹏（DONGPENG）墙砖及地砖 卫 厨 房 设 施
长沙市精装修市场 调研
汇报说明
此次汇报主要阐述长沙精装修市场的发展及长沙在售精装修项目（全装 修项目）的现状，包括典型项目精装修报价/成本价（预估）/精装修交楼标 准等，重点调查万科、恒大等重点品牌开发商在售带精装修项目。
目录
一.精装修市场概述 二.长沙市精装修市场概述
三.长沙市高端项目精装修市场研究调查 四.长沙市普宅项目精装修市场研究调查 五.长沙市小公寓精装修市场研究调查 六.长沙市精装修市场调研小结