西安商业项目考察报告
考察时间:2005年3月1日;
考察项目:骡马市商业步行街、世纪金花地下商场、宏府购物中心; 考察内容:重点了解项目的规划、商业布局、销售情况以及招商情况。

1. 骡马市商业步行街
1) 项目概况
骡马市商业步行街位于西安市东大街骡马市1号，紧临西安钟楼广场，是西安商业最集中的中心区域。

骡马市商业步行街是在原骡马市商业区的基础上重新拆迁、开发、修建的。

该商业街占地面积4.5万?，总建筑面积25万?，容积率为48%。

骡马市商业步行街由四大区、五条商业街组成，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。

2) 商业规划
骡马市商业步行街由五条商业街和三组建筑群组成。

商业街主街长360米，街宽8米。

商业建筑群共分地上七层，地下两层，根据不同的分区，业态定位不同。

地上北区以经营珠宝、化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、日用生活品等百货为主，均采用店中街、街边店的形式。

六层为奥斯卡影城、溜冰场、电子游乐中心以及美食广场。

地上南区则以主题服饰、时尚购物为主，并配有洗浴、演艺、KTV、酒店、写字楼。

3) 销售、招商情况
骡马市商业步行街北区地下一层和地上一至四层为可售面积，商铺分割为独立店面，商铺面积为15—150?，主力商铺面积为20—30?，均价在3—4万元/?之间。

目前面积为30?以下的商铺销售较快，特别是面积为15—20?的商铺只剩2
套。

从销售策略上来看，两年售后返租(回报率8%，一次性从房款中扣除返还客户)促进了商业的销售。

招商方面正处于主力店洽谈阶段，该商业拟引进太平洋百货。

2. 世纪金花地下商场
1) 项目概况
世纪金花位于西安市北大街与东大街交叉口，钟楼广场的西北角，为西安市商业的中心。

世纪金花为地下两层，建筑面积为3.1万?，其中商场经营面积约为2万?。

2) 商业规划
世纪金花虽规划为地下商场，但其不可复制的地段优势，加之开发商在区域内的品牌影响力，造就了商场高端的经营定位。

该商场以经营世界顶级品牌男、女服装、化妆品、美容院、童装、时尚饰品为主。

商场内还设有服装大卖场、及大型超市。

该商场商铺经营面积在15—80?之间，主力商铺为20—30?左右。

3) 销售、招商情况
世纪金花商场依托金花集团，在商业销售方面只出售经营权，不出售商铺产权。

商铺出售面积最小为2?，出售年限为3—5年。

开发商按照不同的年限，不同的面积，每年付给业主回报金。

招商方面，商场对于经营的商户按照营业额的18—20%进行扣点，不再征收商
户的管理费。

3. 宏府购物中心
1) 项目概况
宏府购物中心位于西安市西华门大街与北大街的交汇处，宏府大厦的一至五层，是西安城内最大的精品购物商城。

2) 商业规划
宏府购物中心一层规划为精品购物城，单层面积为6375?，共有100余间产权商铺，面积在16—80?之间。

二至五层为家乐福大型超市。

3) 销售、招商情况
宏府购物中心商铺价格从1.8万元/?起价，均价为2.5万元/?，从目前的销售情况来看，面积在30?以下的商铺销售最快。

从销售策略上来看，售后返租(第一年返租10%，第二年返租9%)促进了商业的销售。

招商方面，家乐福的进驻成为该商业的一个卖点。