40—51 40—300 39—52 37、48、73
70年住宅 40年商业 70年住宅 50年商业
平层公寓类 月去化速度 11套左右 未开盘 开盘售240套 LOFT公寓类 23套左右 15套左右
34套左右
区域内 1.3套左右 15套左右 27套左右 19套左右
推广价值点 投资+自住 居住功能 居住功能
开盘售240套
LOFT公寓类
70年住宅
23套左右
70年住宅
15套左右
70年住宅 70年住宅
区域内
34套左右 1.3套左右
40年商业
15套左右
70年住宅 50年商业
27套左右 19套左右
成交均价 8100 —— 5700
优惠 一次性98，按揭99
—— 交4万享开盘95折
6400 11000—12000
恒泰风格城市 信地乐富公寓
中环城
开拓环球世家 大华国际港
名邦西城国际 天时非常空间
面积段 24—56 48—65 70—82
69（买69送72） 37、52、66 60—90
40—51 40—300
39—52 37、48、73
平层公寓类
产权性质
月去化速度
40年商业
11套左右
70年住宅
未开盘
70年住宅
70年产权公寓绝大多数推广主题从居住功能出发，利用总价低紧抓刚需客户，销售情况紧追刚需住宅市场； 40年（包括50年）产权公寓由于投资需求被抑制，居住功能较70年产权比有劣势，市场被压制； 40年产权公寓的劣势，对于投资客户来说，影响度较低甚至可以转化为优势（不限购等等）； 40年产权公寓投资需求被压制，自住需求释放速度首看性价比，其次与居住价值关联度高；
7700
一次性94
首付5000起送2万5装 修基金
85折
4600 6500
4000 6500
按揭每平减66元
5层特价6500，其它楼 层8000左右， 价格挤压
首付40%以上99折， 老带新，新客户 优惠1000元
一次性97，按揭99
70年产权公寓产品月均去化50套，去除大溪地项目后是25套每月； 40年（包括50年）产权公寓产品月均去化15套； 40年产权公寓去化速度平均低于70年产权公寓产品，除了产权、生活成本的原因外，也与投资市场被压制有较大关系； 区域市场现阶段办公需求极其有限，环球世家的办公定位值得警醒；
内部分析 （项目分析）
基础数据
18层，底商两层，3梯30户，480套，各层户型面积基本一样; 第一层面积45平左右，第二层面积不计入总价; 每层有几套不规则户型。
内部分析 （项目分析）
客户问卷调查
58%客户不知道挑高公寓，42%的客户知道挑高公寓。
主要是针对挑高的概念不熟悉，需在推广上加以引导。（如层高5.4，买一层送一层等）
销售价格一般
理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，
高于区域整体
因此物业管理费也较高
水平
合肥市民眼中的公寓定义
物业好？
户型小！ 地段好？
高端？
外部分析 （市场调研）
内部分析 （项目分析）
SWOT分析
客群定位 推广策略 案名建议 产品策略
外部分析 （市场调研）
基本情况及去化速度
案名 万科甲壳虫 安粮QQ公寓 大溪地双子星座
入住；配套设
既可居住，又可办公；
方便 ；
施完善；
具备写字楼功能，在部 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内
物业管理提供
分城市可注册公司，
部设计，体现档次与舒适性；
高于普通住宅
价格相对写字楼较低；
的额外优质服
一般以只租不售和产权式经营为主；
务；
产权性质为商务公寓，
非纯写字楼
大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管
外部分析 （市场调研）
整体小结
公寓产品的两大置业需求：投资与自住。从目前市场来看，投资需求被压抑，但 部分项目已有激活迹象； 商务公寓产品的两大终端使用功能：居住与商用。受投资市场及产品区位限制， 多数项目推广被迫以居住功能价值为出发点； 由于本次政策打压力度与出发点的特殊性，市场筑底期虽已开始，但预计持续时 间较长； 因此公寓类产品的投资需求预计在第四季度或明年可被全面激活；
外部分析 （市场调研）
推广价值点及客户分析
案名 万科甲壳虫 安粮QQ公寓 大溪地双子星座
面积段 24—56 48—65 70—82
产权性质 40年商业 70年住宅 70年住宅
恒泰风格城市 信地乐富公寓 中环城
69（买69送72） 37、52、66 60—90
70年住宅 70年住宅 70年住宅
开拓环球世家 大华国际港 名邦西城国际 天时非常空间
20—30岁之间的客户，会考虑购买或推荐的占43%，不考虑的占14%，不确定的占43%。 相对来说，对挑高公寓的接受度比较高。 30—40岁之间的客户，不考虑的占28%，不确定的占35%，不考虑购买的比例多， 对公寓产品的接受度比较差，抗性较大。
相对来说，还是年轻人较容易接受此类创新产品，但是年龄较大的客群为投资主力，需灌输产品价值
客户考虑购买挑高公寓的目的以自住为主，占63%；投资的仅占8%（40岁以上占7%）；自住兼投资的占16%。 可见，目前市场来看，自住仍是主要置业目的，哪怕是具有投资价值的公寓产品。
从目前的置业目的来看，与合肥整体公寓市场保持一致，投资需求尚未被激活
在告知客户挑高公寓40年商业产权，首付5成后，能接受的客户占29%，不能接受的客户占26%， 不确定的客户占45%，后期的工作是如何对这近半的不确定客户进行引导。
客户比例 投资自住相当
——
居住功能 居住+投资 居住功能
自住为主 自住为主 70%以上自住
办公功能 酒店式公寓 居住功能 先打投资后打自住
自住为主 自住为主 自住为主 自住为主
客户来源区域 省外多于合肥市
—— 蜀山、政务为主
长丰县、庐阳区 周边区域 经开、政务、蜀山 、外地及三县
老板内部关系 经开区 上派 经开区
loft公寓营销推广思 路
房地产行业中的公寓定义
用地性质 产权性质 产权年限
特点
普通公寓
商务公寓
酒店式公寓
住宅
住宅
住宅
公寓
商务公寓
商务公寓或公寓
70年
40年
年
户型面积小，
30~60平米；
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修
档次较高；
精装修交房标
一般处于城市核
准，拎包即可
心地段及商务中心区， 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通