连云港概况
连云港位于江苏省东北
部，总面积７４９９平方公
里，市区面积８８１平方
公里，下辖四县、四
区，２００４年末，全市总
人口达到４６８．８１万人，
其中市区人口６６．６２万
人。

宏观部分
影响城市房地产市场发展的因素众多，本报告从宏观经济、人口、收入水平、规划和房产投资、供销等方面进行初步讨论。

ü
ＧＤＰ在２００３年以来呈现加速增长的趋势，２００４年增幅更达１８．６％，人均ＧＤＰ达到８８８１元；ü全市三次产业结构比例调整微弱，依然在２０：４５：３５上下徘徊；
ü
招商引资成效不大，外商投资企业数量增长缓慢，几年来基本上在１１０家左右。

经济发展状况
——稳步增长的城市经济，为房地产市场规模的持续增长提供
了经济支撑。

人民生活状况
——稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、住宅的消费增长提供可能。

２００１年以来，连云港市居民人均收入、消费水平稳步提高。

至２００４年底，人均年可支配收入达到８８７２元，较上年增长１４．０％，2004年全市居民人均消费支出6218元，较上年增长7.8% ；
居民储蓄存款余额从２００１年的１２９．３亿元增长到２００４年的２１２亿元，但增幅在不断降低；
城市居民家庭人均住房总使用面积从２００１年的１３．２平方米增长到２００４年的２３．５平方米；
随着收入的提高，私家车保有量以３０％的增幅大幅增长，截止２００５年５月，连云港市私家车保有量已经达到７０００余辆。

城市规划
ü城市定位为品位高雅，优美舒适，最佳人居的城市；依山傍海的“山水城市”；
ü到２０１０年，连云港规划城市建设用地９４．８４平方公里，形成１３个居住区、９个工业区、４个仓储区；
ü到２０１０年，市区规划总人口１０９万人，城市人口８８万人；
ü到２０２０年，三次产业结构调整到７：５０：４３，进入工业化中后期。

房地产投资额
住宅供销状况
小结
２００１年以来，连云港总体经济状况发展良好，主要经济指标稳步提高，但增速缓慢，尤其是经济结构调整变化微弱，房地产行业持续较热。

按照连云港市２０１０年规划目标，其市场潜力还有充分挖掘余地。

住宅市场概述
ü住宅市场供销两旺；
ü住宅价格一路飚升（２００１年１１６３元／平方米－目前２３００元／平方米）；
ü精装修房刚刚兴起，基本上是单身公寓（均价在３１００－３４００元／平方米）；ü热销户型集中在９０－１２０平方米的２室２厅１卫和３室２厅１卫，总价在
２０－３０万之间；
ü未来两年内将有多个上规模的住宅项目面市，供应量较大。

区域市场分析
p宋跳高新区介绍
p市场分析
宋跳开发区现状
p该区位于连云港市的东郊，紧靠中心城区新浦，距市中心３公里，目
前已开发５．７４平方公里；
p宁连一级公路和３１０国道的起点位于
园区内，并毗邻连徐、同三和京沪
高速公路，园区的东侧是通向港口
的新港城大道，西侧是陇海铁路，
距新浦东站（货站）约８００米；
p现有各类工业企业６０余家，其中
外资企业１２家，累计实际利用外资达１亿多美元，包括如罗盖特、华威电子、如意集团等知名企业。

p宋跳开发区规划
Ø以现有机构为基础，以新海城区的商贸、金融、人才、信息、科技、卫生、教育等资源为支撑，引进技术和资金，建成产学研一体化的高新技术产业基地。

Ø为
Ø进一步促进高新区的快速发展，努力延长产业链，形成集聚效应，大力发展园中园，主要加强复合材料园、硅材料产业园、民营经济园的发展。

p市场分析
旺旺家园
开发商：旺旺集团
地址：在本案的正东面，仅一路之隔
占地面积：约５００亩
项目现状：项目一期于２００５年５月开工建设，规划由３０栋多层和１３栋小高层组成，主力户型是３室２厅２卫，面积以１３０平米为主，将于０５年年内封顶，０６年中旬面市销
售，０６年年底竣工交付。

二期约７０余栋，预计总体上市量在６０万平米左右。

三兴项目
开发商：连云港三兴房产开发
地址：地处锋尚项目地以东，与旺旺家园相邻
占地面积：约１６０亩
项目现状：目前仅是平地还没有开工建设，预计上市量在１０万平米左右。

小结
发展中的东区，属于工业区，距离市区较远，交通不便，目前无任何生活配套设施。

迄今已经入住企业多以生产复合材料、硅材料、食品添加剂等企业为主，对未来居住有负面影响。

结论
连云港住宅市场整体上正处于高速增长期，高科技住宅产品填补了市场空白，差异化优势明显，消费者接受度较高；高跳区为工业区，交通与相关生活配套非常匮乏，导致区域的接受度很低，未来区域内普通住宅供应总量较大，会大大增加区域的人气和居住氛围。

另外，南京中原有详细的连云港消费者调研，
有需要请联系
南京中原发展研究中心
高级主任张君（０２５）８６０８３７１０　内线１５６。