年份
1984年 1985年 1986年 1987年 1988年 1989年 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年
土地总价格（y）
927.8 1003.4 1257.1 1671.9 1840.2 2136.9 2365.4 2173.3 1944.2 1864.6 1823.9 1774.7 1708.3 1659.1
一、日本房地产市场发展回顾
• 2.经历了“二战”的战火，日本元气大伤，百废待兴。特 别是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成着当时全国的 一 个严重的社会问题。针对这一矛盾，日本政府采取了由政 府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府 强制执行，使日本房地产业得到迅猛的发展，取得了令世 人嘱目的成绩。 当然，后来由于其整体运转出现了故障，进而也引发了房 地产市场的萧条时期，但近期又表现出了复苏的迹象。
年份
1969年 1970年 1971年 1972年 1973年 1974年 1975年 1976年 1977年 1978年 1979年 1980年 1981年 1982年 1983年
土地总价格（y）
132.8 163 198 277.3 356.3 354.2 376.7 401 430.4 490.7 590.1 700.1 798.4 855.1 888.6
一、日本房地产市场发展回顾
• 第四个阶段：1976—1990年 • 此阶段已成为提高居住标准，解决大城市
住房问题阶段。1978年人均居住面积达到 13平方米。到l988年，全ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ3 781万户拥有 住房4 201万套，平均每户1.11套，空房率 达9．4％，90．5％住户达到最低居住标准， 32．8％住户达到诱导居住标准 。
第十一讲 国外房地产市场发展回顾
第十一讲 国外房地产市场发展回顾
• 一、日本房地产市场发展介绍 • 二、新加坡房地产市场发展介绍
一、日本房地产市场发展回顾
• 1. 研究简述 • 日本在其经济发展的道路上有过无比的辉
煌，也经历过漫长的彷徨。但它所取得的 经济成就还是有目共睹的。 • 特别是在房地产领域，它所走过的很多道 路对于我们都是很有启发。 • 这里我们选择了日本房地产市场，沿循他 发展的轨迹，力图找到我们可以借鉴的地 方。
一、日本房地产市场发展回顾
• 第三个阶段：1969—1975年 • 这是实现一人一间住房阶段。到1973年，
全国2 970万户拥有3 110万套住房，每户 平均1．05套，空置率为5．5％，到1975 年，基本实现了“一人一间住房目标”。 • 随着日本经济自60年代中期以来的快速发 展，经济实力的迅速增强，住宅质量也迅 速提高到设施齐全的较高标准。
一、日本房地产市场发展回顾
• 第六个阶段：2000年至今 • 2000年1月，日本房地产业才开始有了缓慢
的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程 数比1999年同期增长16.8％，私人住房动 工数量同比上升26．9％，出租用房动工数 量同比上升5．4％，租金价格上升，日本 房地产业显现出复苏迹象。
• 其中经济状况的好转以及住房贷款利率的 下降，是推动房地产业复苏的主要动力。
一、日本房地产市场发展回顾
• 第二个阶段：1959--1968年 • 基于前一阶段的发展，此时日本政府提出了“实
现一户一套住房”的目标。从l960年起，日本开 始大规模建设住宅，每年建房投资占每年全国基 建投资额的24％以上，占国民生产总值的7％强， 高出法、美、英等国。
• 每年建成住房超过l亿m2。1966年开始制定并实 施住房建设五年计划，到1968年，日本全国2 530万户有住房2 560万套，平均每户1.0l套，空 房率为4％。基本实现了每家一套住房的目标。
日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在1968年 “住宅产业”一词就在日本首先出现，住宅产业是随着住 宅生产工业化的发展而出现的。 • 通过政府的引导，日本逐步实现了住宅的标准化、住宅的 部件化、大量钢结构的使用，使得住宅可以在工厂中以工 业化大生产的方式大批量地生产出来。一幢三层的另4墅 式住宅，两三天便可以完成铜结构的框架安排，从开工到 室内装修完毕，只需一个月左右的时间。住宅不仅“生产” 效率高，而且智能化程度高，并注重节能和清洁能源(如 太阳能)的使用。 • 住宅的工业化生产降低了成本，提高住房建造的效率，有 效地解决了城市居民的住房问题，改善了条件。
一、日本房地产市场发展回顾
• 第五个阶段：1991—1999年 • 日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。
地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的 75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍，甚至 夸张到可以通过卖掉东京而买下整个美国”。结 果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利 率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十年 的低迷和萧条。 • 这也是日本房地产发展中“最黑暗”的一个时期。
日本地价变化图 年份
1969年 1971年 1973年 1975年 1977年 1979年 1981年 1983年 1985年 1987年 1989年 1991年 1993年 1995年 1997年
系列1
2500 2000 1500 1000
500 0
总价格
二、日本房地产发展的经验教训与借鉴
• 1.住宅产业化的经验与借鉴 • 日本房地产发展当中一个很大09特色就是“住宅产业化”。
• 总之，纵观日本房地产半个多世纪的发展历程，能够较为 清晰地感受这个市场的运行周期，到目前为止日本的房地 产市场大致可分为六个阶段。
一、日本房地产市场发展回顾
• 第一个阶段：1945－1958 • 这个时期，战争给日本留下的只是满目疮痍，国
内住房严重短缺，无法保证人民的正常生活。全 国约1 650万户却只有1 230万套住房，每户平均 0．74套。 • 因此，这个时期是一个集中力量大搞建设的时期， 到了1958年，已经初见成效，全国1 860万户拥 有l 770万套住房，平均每户0．95套，空房率为2 ％，初步扭转了住房严重短缺的局面。