天使领寓(156套左右)
销售率90％
江信金领域(256套）)
销售率60％
鹿璟名居 (56套) 铂金特区(9６0套左右) 尚东大道(412套)
销售率91% 2006年推出11月 销售率95％
2006年销售率完毕
通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之 快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可 以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大 化实现利润的问题。
4800元/平方米以上
服务式公寓
类酒店式服务
经商及白领一族 22-27元/平方米/月
产权式酒店
产权分割、统一经营
投资一族 经商一族
11000元/平方米
代表项目
江信金领域 尚东大道 恒茂湖滨 铂金特区 东方巴黎 恒茂国际华城 海航白金汇
国恩宾馆
公寓市场分析
公寓销售旺盛，销售周期短
销售周期
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
写字楼市场分析
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
价格相近的中档市场竞争激烈
南昌市办公写字楼价格表 11000
3500
3500
4000
5600 5850
5600
2800
5200
7000
洪城广场
国贸广场
新田金世纪 财富广场
华龙国际
地王广场
国恩宾馆
鸿顺德大厦 新龙基广场 恒茂商务楼
写 字
低端项目租 金普遍不高
中档写字楼 供应激烈
楼
市
场
小
结
高端办公物业市
场供应量少
写字楼市场分析
未来入市写字楼众多，销售压力大
名称
面积
入市时间
中航国际广场 博泰江滨 红谷凯旋
泰耐克金融大厦
70000 29000 23000 27450
－－－ －－－ 2010年 －－－
西格马商务广场 正荣创业国际
总部基地其他项目 联发广场
70
65
如左图表所示，目前南昌市的写字楼整
5600 3400
20
46
26
35
20
29
28
35
34
45
27
46
体租金价格水平较低，大多数写字楼的 租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大，
20
租金价格最高的是江信国际大厦，达到
10
0
65元/㎡
华龙 长欣 建设 金源 太银江平源信洋大商厦务广场 强威大厦 金阳宾馆 华财大厦 地洪王城广广场场 航空大厦
本项目所在区域写字楼 现状特点
一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业 利用商务公寓等进行办公。
二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际， 区域内办公环境还是不完善；
三、未来入市写字楼数量巨大，写字楼竞争压力大，后期 有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大 体量写字楼入市。
江信国际金领域
自由都
金域名都
恒茂湖滨
38万平方米，可以预见，在未来两年内， 洪城时代广场
南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度，
东方巴黎
恒茂国际华城 尚东大道
天佑国际公寓
投资空间将继续扩大。 ❖ 公寓市场供应量分析
铂金特区
南昌市从早期到目前现有公寓住宅
20个，还有部分未推出项目，市场上比 较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博
在写字楼中，客户办公面积选择集中在100－200平方米范围内，占 据第一位；其次是客户选择的办公面积在200－400平方米的范围内。办 公面积在100－200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来 公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大 型企业公司。
写字楼市场分析
写字楼市场分析
消费群体以房产、IT相关行业为主导
其它 食品药品 金融保险 广告资讯 商贸等代理
IT电 子 房地产及相关行业
文化娱乐
3.60% 5%
2.30%
0.00% 5.00%
15.60%
10.70% 12.50%
23.80% 21.50%
10.00% 15.00% 20.00% 25.00%
以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第 一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢 等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列，环境保
护、特种设备、日用品等等行业归为一类。
写字楼市场分析
办公面积使用集中在100－400平方
40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%
5.0% 0.0%
36.2%
22.7%
14.9%
12.6%
8.7%
3.1%
1.8%
100㎡以下 100－200㎡ 200－400㎡ 400－600㎡ 600－800㎡ 800－1200㎡ 1200㎡以上
报告内容
市场分析
写字楼市场 公寓市场
公寓市场分析
市区与红谷滩中心区为主力供应区域
❖ 公寓市场供应数据统计:
南昌截至2007年底左右，市场上公
寓总体供应量将达到90.15万平方米，
已售量大约54.15万平方米，销售情况 一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其 中，预计在未来一年半中将推出量约为
本案 丰和都会 博泰江滨威尼斯
巨华·总部基地项目发展建议
合富辉煌房地产
本报告主要目的
本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状 分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为 本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提 供指导依据。
项目发展建议演绎思路
市场分析 项目分析 项目定位 产品配置建议 产品分割建议
报告内容
居住主题公园(凯旋银座)
泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特
区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三 期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、
区域
红谷滩新区 中心区
朝阳洲维也ຫໍສະໝຸດ 音乐花园、金域名都等楼盘的后数量
7
6
3
期。
其他 3
公寓市场分析
不同操作模式下的公寓
公寓类型
操作模式
目标客户
租售价格
普通公寓
住宅形式
白领知识青年
天使商务广场
32466 20000 109930 80000 10000
8月中旬 07年4月 09年左右 08年中 07年7月
2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009 年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市 写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将 面临巨大的竞争压力。
市场分析
写字楼市场 公寓市场
写字楼市场分析
新旧两中心共同发展，物业租金较低
基地
南昌市商业写字楼主要分布在八一广场 为中心的老城区和红谷滩新区中心，形 成两中心竞争共存的局面。老城区以成 熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争 力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高 标准设计以占领办公高端市场
南昌写字楼物业租金水平一览表