户型 开发商
首次开盘 时间
价格 交付标准
2011年6月11日
38000元/平方米 精装修（4000元/平方米标准）
本报告是严格保密的。
21
城中商圈之 凯润金城
9月20号推出05栋酒 店式公寓，1-6层为 商业，7-14层是酒店 式公寓
酒店式公寓于2009年9月首次开盘，目前已销售近两 年，去化速度一般，但价格达到38000元/㎡
城北商圈之 晓庄国际广场
总结：挑高房源走俏，但平层公寓因户型设计过 大造成总价与周边普通住宅相当，形成滞销
销售分析：亮点挑高户型定价合理，空间利用强，对平层客户产生大 量分流。同时，平层公寓面积设计跨度过大，造成总价跟周边的普通 住宅价格相当，客户接受度较低。 与本项目对比：总体而言，晓庄国际广场相对于我们项目竞争性不大 ，其主要以70-110的住宅性质公寓为主力户型。不论从地段还是未来 的升值潜力来看（晓庄国际广场是位于迈皋桥地铁站800米左右 ；我 们是紧邻位于2号线，已经开通），我们相对于其优势巨大。
项目03栋公寓已经开始对外销 售，48-80平米精装商务公馆， 均价42000元/平米
项目目前3号楼均价38000 元/平方米，5、8、15层有 全款9折、商贷92折，房源 面积在48-79平方米，精装 标准为4000元/平方米
2009.9
2010.5
2010.11
2011.06
项目在售03栋的5、8、15层， 均价38000元/平方米，一次 性付款9折，按揭92折。
2010.10
2010.12
2011.03
2011.06
3月26日（周六）对2号楼开始认筹，2号楼为5.2米挑 高公寓，共270套。面积49㎡、62㎡、70-78㎡，产 权40年，民用水用电。此次推出的房源成交均价约 18000，其中朝南公寓表价格在21000~22000元/㎡， 朝东户型表价格在18000~20000元/㎡，朝西户型表单 价在17000~19000元/㎡，朝南户型较少。
—— —— ——
50
300 30 60
——
—— —— 300
13400元/平米
12800元/平米 10000元/平米 10400-14000元/平
针对不同商圈，对典型案例进行分析
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城北商圈之 金域中央广场
中央门北23万㎡醇熟大盘‚金域中央‛的三期收 官之作，定位区域生活商业中心
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城中商圈之 德盈国际广场
售楼处面积较大，很有气势。内部装饰现代、精致
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城中商圈之 德盈国际广场
制作四套样板房，56㎡两房整体风格设计温馨、浪 漫，无论给年轻人做婚房，给父母养老都非常合适
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城中商圈之 德盈国际广场
52、68、80㎡三套挑高样板房， 5.2米的层高， 在现场并不感到压抑
14500-17000元/平方米 11700元/平方米 12000-13000元/平米
40年
挑高46-65平米
天泰青城
东渡国际青年城 丹佛小镇 文鼎雅苑
70年
70年 70年 70年
36-46、68-90平米
38、54平米 44—56平米 35-80平方米
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精装修
毛坯 毛坯 毛坯
——
城北中心地标，地铁交汇空间，宇业集团继‚和府 奥园‛之后的又一力作
位 臵
规 模 容积率 物业类型 栖霞区和燕路与栖霞大道交叉口东北角地块 占地35391平方米，建面147272平方米 4.5 整个小区共一幢综合性大楼，其中负二层至四层为裙楼，功能 类别为：车位，超市，商业；三个塔楼为1幢办公楼，40年产 权；2幢酒店式公寓，65年产权。 商业建筑面积为6万㎡；创意办公LOFT建筑面积2.5万㎡，共计 420套；酒店式公寓建筑面积为4万㎡，共480套。
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城中商圈之 德盈国际广场
总结：该项目与本项目类似，同为综合体上、地铁 旁酒店式公寓物业。价格是该类产品热销与否最大 的原因
项目优势：德盈国际广场将建成目前城南最缺少的大型商业综合体 ；位臵临近中华门地铁站；物业类型丰富，有65年的公寓同时也有 40年的挑高公寓。
项目劣势：由于他们的单价比较高，最后会造成总价也比较高，对 于客户接受度产生影响。交付时间较晚，将于2013年才能交付。
B户型：35平方米，一室一厅一卫
A户型：41平方米，一室一厅一卫
优势 南向，带独立阳台，采光通风好 面积控制合理 劣势 此户型进深长、开间小，实际使用会 使人产生压抑感
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优势 面积控制合理，可供办公 劣势 此户型进深长、开间小，实际使用会 使人产生压抑感 朝北，采光受影响
项目6月11日推171套房源， 面积为35和41平方米，价 格在1.4万/平方米。目前已 热销110套
2011.3
2011.4
2011.04
2011.06
金域中央广场4月17日开始办 理VIP卡，开盘当天可享受总 价减5000元的优惠
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城北商圈之 金域中央广场
南侧全部设计为41平、北侧全部设计为35平，分 别针对办公与投资，进深长，户型一般
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城中商圈之 德盈国际广场
综合体上、地铁旁规模化酒店式公寓项目
位 臵 规 模 容积率 物业类型
凤台南路以东，宁芜铁路以西，赛虹桥立交东南侧 占地6.35公顷，建面35万平方米 3.5 由11万平米的综合商业体以及6栋国际公寓组成 公寓总户数2000套左右 首批推出1号楼40年产权5.2M挑高公寓，面积为50-80㎡ 6号楼65年产权精装修平层公寓，面积为37-77㎡ 南京德盈臵业有限公司 2010年12月5日 挑高公寓17500元/㎡；平层精装修公寓17000-19000元/㎡ 挑高：毛坯；平层公寓：精装修
定位准确：金域中央户型为35、41㎡，分别主打办公及投资 需求。钢材市场内的投资客是项目成交相当重要的因素。 老带新成交：金域中央依托之前项目一期、二期效应，老带 新成交数量较多。 销售卖压：前期VIP优惠时间的限定、开盘现场人员卖压制造
也是开盘热销相当重要的原因。
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城北商圈之 晓庄国际广场
酒店式公寓规模 户型 开发商 首次开盘时间 价格 交付标准
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14000元/平方米
精装修
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城北商圈之 金域中央广场
11年6月酒店式公寓首次发售，推出4、6、7三层， 总计171套房源，开盘当日销售60%
3月5日对外公开售楼处 4月9日公开35-41平米样板间， 项目为40年产权酒店式公寓，精 装平层户型，面积为30-50平米左 右
谨呈：招商地产
招商〃紫金山一号 南京酒店式公寓市场研究
世联地产 南京招商紫金山一号项目组
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目前市场上60平以下的公寓产品主要有16个，40年商业 产权为主，集中于城中、江宁片区。未来供应量大。
片区
城北
楼盘
金域中央 名都汇 晓庄国际广场
产权
40年 40年 65年 65年 平层65年 挑高40年 40年 70年 40年 40年
位 臵 下关区幕府西路33号
规 模
容积率 物业类型
占地89510平方米，建面6.5万㎡
2 规划有三大业态：缤纷商业、精装酒店式公寓、精品 商务酒店，分别命名为纬一国际街区、纬一国际时区 、精品商务酒店。其中1-3层为集中商业，4-14层东侧 为精品商务酒店，4-15层为精装酒店式公寓 建面2.7万平，共684套 主力户型为35-41㎡ 江苏香溢臵业有限公司 2011年6月11日
案例启示：‚开盘销后，调高价格使得销售速度放缓，说明价格 对酒店式公寓产品的影响还是非常大的。
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城中商圈之 凯润金城
凯润金城——城中核心区域酒店式公寓
位 臵 规 模 容积率 物业类型
玄武区长江路2号 占地35961平方米，建面21万㎡ 2.98 2栋酒店式公寓一栋14层、一栋27层 户型面积48-79平方米 南京凯润房地产开发有限公司
5月售楼处正式对外 公开
2010.5
2010.10
2011.04
2011.06
晓庄国际广场目前主要在售02、03栋的酒店式公寓，65 年产权，面积41、78平方米，目前还剩200多套的房源， 均价13000元/平方米，总体价格约60万-160万。 另在售4套左右01挑高办公LOFT面积46、56、61平方米， 40年产权，均价15000元/平方米，
在售货 未来供应 量（套） 量（套）
70 —— 62 71 284 10 —— —— 154 610 —— —— —— 579 —— —— —— ——
均价
14000元/平米 —— 13500元/㎡ 38000元/平方米 平层18000元/㎡ 挑高17500元/㎡ 15800-16000元/平米 34000元/平方米 —— 25000元/平方米
业态
户型 开发商
首次开盘 时间 价格 交付标准
本报告是严格保密的。
居住性酒店公寓户型40-110平米一房、两房、经典三房；创意 办公LOFT为5米挑高式空间布局，40-70平米，可分可合 南京宇尚地产有限公司
2010年10月30日 平层13000元/㎡（65年产权），挑高16000元/㎡（40年产权） 毛坯
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城中商圈之 德盈国际广场
户型方正紧凑，功能分区齐全，56平两房市场稀缺
A2户型：56平方米，两室一厅一卫
A1户型：36平方米，一室一厅一卫
优势 户型较为方正规整 独立阳台设计 面积控制合理，总价低
劣势 此户型为东向或西向户型，阳光采 光差
优势 户型较为方正规整，使用率较高 56㎡做成两房，功能性齐全 劣势 不带飘窗以及阳台，舒适性降低 精装修两房户型，会导致某些觉得 户型偏小两房无法使用的客户改变 困难