1 邹菁《私募股权基金的募集与运作》，( 北京) 法律出版社 2009 年版，第 3 页。
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项目进行投资。目前民间型投资基金募集资金数量不一，从数亿元到数十亿元不等，其资金 来源结构呈现多元化。如鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产 投资基金。
对比两类基金，后者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作经验更为丰富；前者 对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚， 仍处于发展初期阶段。
行 业研究报告 私 募 股 权 基金
研 究 报告
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中 国私募房地产基金研究报告
研 究 员 信息
投资要点
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黄斌
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3 、 私募房地产基金的特点
（1）非公开性，在资金募集上，主要通过非公开方式面向少数机构或高净值投资者筹 集，他的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行。另外在投资方式上也主要 以私募方式进Байду номын сангаас，很少涉及公开市场的操作，一般不需要披露交易细节。
（2）专业化管理，房地产私募基金对于其投资领域较为熟悉。投资房地产行业，知识 和经验难从一个地区转移到另一个地区、从办公大厦转移到商场。所以对房地产私募基金要 进行专家的专业化管理。
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一、私募房地产基金概述
1 、 私募房地产基金的定义
在了解什么是私募房地产基金之前，我们先认识一下私募股权基金和房地产投资基金的 概念。私募股权基金是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金, 主要向未上市 企业进行的权益性投资, 最终通过被投资企业上市、并购或管理层回购等方式退出而获利的 一类投资1。房地产投资基金是 指从事房地产的收购 、开发、管理、经营 和营销获取收入的 集合投资制度。它也可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产 经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金， 委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性 的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。根据募集 资金的方式不同，可以房地产投资基金分成公募房地产投资基金和私募房地产投资基金。从 私募股权基金和房地产投资基金的定义可以得到私募股权房地产投资基金（下称“房地产私 募基金”）其实就是他们中的一部分。房地产私募基金是指通过非公开方式，面向少数个人 或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。作为房地产投资的一种新 型工具，结合了私募股权投资的高收益和房地产投资回报的低风险特点，迅速的在美国等资 本发达国家发展起来。简而言之，房地产私募基金就是投资与房地产行业的私募股权基金。 一般而言，各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求， 以防私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击。房地产私募基金是面向特定投资者募 集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大型机构投资者和高净值人群量身定做的金 融产品。
（3）降低成本，首先可以降低交易成本，因为房地产市场不仅是一个不完全竞争的市 场，而且也是一个信息高度不对称的市场。在房地产交易无形中付出多重成本，而由多数专 家管理，见形成规模优势，降低信息不对称，进而大幅度降低交易 成本；还可以避免双重征 税，由于房地产私募基金多采用有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，可 以避免双重征税的弊端。
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作 者 保 证报 告 所采 用 的数 据 均来 自 合规渠道，通过合 理判断得出结论， 不受任何第三方授 意、影响，特此声 明
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内容目录
一、私募房地产基金概述........................................ 4 1、私募房地产基金的定义....................................... 4 2、私募房地产基金的分类....................................... 4 3、私募房地产基金的特点....................................... 5 二、国际私募房地产基金概述.................................... 5 1、国际私募房地产基金的发展历程............................... 5 2、国际私募房地产基金的发展现状............................... 6
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图表目录
图表 1 2003-2012 年北美地区另类投资占投资组合的比例 .............7 图表 2 2003-2012 年欧洲地区另类投资占投资组合的比例 .............7 图表 3 1998-2010 年欧洲私募房地产基金规模 .......................8 图表 4 2010 年欧洲私募房地产基金类型分布 ........................8 图表 5 2010 年欧洲私募房地产基金投资目标比较 ....................9 图表 6 1998-2007 年美国各年度私募房地产基金规模 .................9 图表 7 2005-2007 年美国私募房地产基金规模分布 ..................10 图表 8 2007 年美国私募房地产基金投资人来源比较 .................11 图表 9 2007、2011 年私募房地产基金市场交易项目比较 .............12 图表 10 2011 年私募房地产基金各收益率占比 .......................12 图表 11 外资投资境内房地产行业的法律政策一览 .................... 15 图表 12 2000-2011 年中国 GDP、房地产开发投资额及增长率情况 .......16 图表 13 部分外资私募房地产基金在中国投资情况 .................... 17 图表 14 2007-2012Q1 传统行业私募基金募集情况 ....................23 图表 15 2007-2012 年 私募房地产基金数量和金额 ...................24 图表 16 2007-2012 年私募房地产基金募集数量和金额比较 ............24 图表 17 2011Q1-2012Q1 私募房地产基金数量和金额 ..................25 图表 18 2011Q1-2012Q1 私募房地产基金数量和金额 ..................25 图表 19 2007-2012 年私募房地产基金投资各部分情况 ...............26 图表 20 2007-2012 年私募房地产基金投资各部分情况 ................26 图表 21 2007-2012 年私募房地产基金投资各部分 ....................26 图表 22 2007-2012Q1 中国私募房地产基金投资额、投资数量 ..........27 图表 23 中国私募房地产基金不同资本类型比较 ...................... 27 图表 24 中国私募房地产基金不同资本类型比较 ...................... 28 图表 25 私募房地产基金在传统行业私募基金中占比 .................. 29 图表 26 私募房地产基金在传统行业私募基金中个数占比 ..............30 图表 27 私募房地产基金在传统行业私募基金中金额占比 ..............30
私募房地产基金在我国从无到有．经历了近十年的发展．已 形成一定的规模，随着我国金融政策的不断完善．它作为一种房 地产金融创新产品．将为我国的房地产市场注入新的活力．并促 进房地产市场的健康发展。本文将提出私募房地产基金的概念特 点．研究国际私募股权房地产投资基金的发展情况．在此基础 上．对我国房地产私募股权投资基金在我围的发展现状进行深入 剖析．并提出大力发展房地产私募股权基金前景广阔。
2 、 私募房地产基金的分类
目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类： 一是房 地产集 团内部成 立基金管 理公司 ，募集资金主要用于企业 下属项目开 发，这必 须基于 LP(投资者)对企业 GP(基金管理机构)的高度信任。如复地、金融街、中国海外、华 润地产、金地集团都在旗下设立了私募基金并取得了不错的成效。 二是民间型投资基金，以民间投资者或中小型企业为主要发起人，通过基金管理机构对
（4）分散风险，房地产本身的特定决定了房地产投资是一个很难中途抽回的长期投资。 有气在房地产市场不景气时，其投资的外在风险更大。在房地产私募基金可以通过运用各种 投资交易安排来主动控制投资风险。
二、国际私募房地产基金概述
1 、 国际私募房地产基金的发展历程
私募房地产基金是私募股权领域专注于房地产投资的分支，它最早出现在上世纪70年代 末期的美国，但当时市场上充斥着剩余资金，融资成本低廉，对私募房地产基金的需求并不 大。投资机会的匮乏使得私募房地产基金一直默默无闻。
（1）欧洲市场当前发展................................... 7 （2）美国市场当前发展................................... 9 3、国际私募房地产基金不同时期比较............................ 11 三、我国私募股权房地产投资基金发展分析....................... 13 1、外资私募房地基金在中国.................................... 13 （1）外资私募房地产基金在我国发展历程.................. 13 （2）外资私募房地产基金的投资策略...................... 16 （3）部分外资私募房地产基金公司简介.................... 18 2、我国私募房地产基金的数据分析.............................. 23 （1）传统行业私募基金募集情况分析...................... 23 （2）私募房地产基金募集情况分析........................ 23 （3）私募房地产基金在传统行业私募基金中的地位.......... 29 （4）2012 年私募房地产基金面临的挑战 ...................31 3、我国私募房地产基金发展趋势................................ 31 四、我国房地产私募基金发展总结............................... 33 1、我国房地产私募基金发展现状................................ 33 2、我国发展房地产私募基金的意义.............................. 34 3、我国发展房地产私募基金存在的问题.......................... 35 4、我国房地产私募基金发展出路................................ 36