青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。

最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。

随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。

在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。

政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。

一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。

崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。

崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。

1.1商务一区从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。

数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。

●在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。

其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。

●崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。

因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。

1.3区域内重点项目：●青岛数码科技中心项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。

规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。

共有A、B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。

共有579户，车位有359个。

面积范围：写字楼面积在500㎡左右，公寓面积范围为40-140㎡，最大的是200㎡左右的户型。

价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/㎡，写字楼售价在12000元/㎡左右，楼层差价150元左右。

定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。

从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。

物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，24小时运行，豪华装饰轿厢供暖空调系统：LOFT及SOHO预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给水电系统：LOFT及SOHO每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃气系统），采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。

有线电视入户，卫星电视接收系统。

智能化配置：a)安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲门禁系统、离线式巡更系统。

b)消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃气体报警系统。

c)停车库：停车及车库智能管理系统d)楼宇控制系统e)室内自动抄表系统f)高档广播音响系统g)楼宇网络传媒系统装修标准室内部分a)户门：SVO为高档钢化玻璃门LOFT及SOHO为安全门b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐水腻子，SVO顶棚为白色涂料。

c)厨卫：SVO及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、高档地砖、墙砖、吊顶处理。

LOFT及SOHO卫生间地面做闭水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙面为毛面。

预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴。

公共部分a)首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰b)电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅为精装修，高级电梯门套c)走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶d)消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料项目分析：1、位于商务区中心地带，车行方便。

2、立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。

3、商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。

4、内部物业标准，还没有明确的说明（无品牌及费用说明），仅从现有资料来看，配套可能在中档以上。

财富大厦项目概况：位置：位于商务二区，电业西路西侧；规模：占地59000㎡，建筑面积32444㎡，大厦共23层，地下为3层，地上为20层；其它指标：建筑密度19%，绿化率46%；面积范围：100㎡-200㎡之间，层高3.6米，LOFT户型层高7.2米；定位：“专业的纯写字楼大厦”；价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计起价6700元左右；物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃设备设施电梯:八部芬兰通力电梯楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热泵冷水机组、标准户型预留4个出风口，单独控制新风系统：每层设新风组机，独立供给安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系统、消防广播办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统供电系统：双回路供电一卡通系统：停车场管理系统和POS消费系统实现一卡管理装修标准室内部分1.地面—水泥地面2.墙面—刮腻子3.分户门—高档进户门4.顶棚—提供多种吊顶装修方案由客户自由选择5.宽带、有线、电话三线入户、预留接口公共部分1.大堂—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶2.电梯厅—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶3.卫生间—精装修，配备高档卫生洁具4.公共过道—高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶项目分析：1、项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可能会有好转。

2、总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。

3、较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热时间过长，可能会对销售产生不利影响。

4、周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。

5、从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，与香港中路大部分项目相同。

6、与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。

●莱钢大厦项目概况：位置：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，规模：占地20.03亩，建筑面积81528.13平方米，370个停车位，绿化率30％。

是一座以28层五星级酒店为主，辅以16层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。

施工进度：2005年3月开工建设，计划2007年底完工。

●滢海大厦项目概况：位置：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道——李山东路，南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海置业有限投资建设，为22层的板式高屋大厦。

物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一梯两户。

房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。

除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。

小结：●崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开发。

●原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。

●目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。

●崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至07年将有70万㎡左右的写字楼推出市场。

●崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。

项目宗地所在区域－崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。

写字楼项目基本都在07年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。

而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。

介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。

崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。

崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南CBD影响。

二、市南CBD市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投入使用的高档写字楼数量超过50家。

总建筑面积500万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。

其中日租金在每平方米7元以上的高档写字楼总面积为300万平方米左右；日租金为每平方米5元的中档写字楼总面积约为150万平方米；中低档写字楼总面积约为100万平方米。

2005年，市南中央商务区新增楼宇企业1300家，总数达到5800多家，同比增长29%；新增楼宇税收5.7亿元，楼宇总税收22.3亿元，占区域总税收的44%，其中过亿元、过5000万元楼宇分别达到4座、11座。

新增写字楼2座，区内投入使用写字楼达到97座，面积303万平方米。

市南CBD写字楼分布图下面从这几个方面对CBD内的部分写字楼项目进行分析：1.1租金/售价/物业费分析在市南CBD内的写字楼项目均价最高达到了13000元/㎡，每平方米比同区域的住宅项目高出3000-4000元；●租金平均都在2.00元/㎡·天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了3.50元/㎡·天；●写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方米12.00元，普通高档的项目物业费用在5.00元-7.00元不等。

1.2入住率分析●市南区CBD内的写字楼项目入住率基本都在80％以上，可见在这片区域内的办公需求很旺盛。

同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。

●入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。

这也从另一个方面佐证了，三次产业对写字楼市场具有重大的影响。

●办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。

●市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小型为主，这也为纯写字楼项目的开发提供了契机。

1.3物业特征分析从总体来看，项目大多采用了玻璃幕墙，而很少采用干挂石材。

在内部装修上很多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。