第二阶段：
达标建设期（2010—2017年） 主要任务是对照规划目标，拓展城市发展空 间，强化措施，加快中心城区经济社会发展， 基本达到区域性中心城市建设目标。
第三阶段：
巩固发展期（2018—2020年） 主要任务是巩固区域性中心城市建设成果， 进一步夯实经济基础，提升城市品位，确保 在本区域城市中的优先地位。
湖北十堰北京路项目 市场调研及产品定位报告
日期地点，微软雅黑16号
重点思考：
1、本案是长九实业与惠隆置业联合开发项目，利用双方优势资源，合力打造 十堰房地产市场标杆型项目。 2、惠隆置业针对北京路地块的首轮规划方案已经完成，长九实业现阶段介入 开发合作，需针对已有方案进行进一步的优化调整。 3、北京路地块规模较小，内外部开发条件尚佳，短期内即可进入项目的实施 阶段，对于合作双方都是绝佳的市场契机。 4、十堰市房地产市场目前处于快速发展阶段，热点片区的高品质项目房价已 经超过6000元大关，本案周边高层售价约为5500-5800元（凤凰香郡高层）， 可以确保项目开发利润的实现。
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地处秦岭东段南麓，山高谷狭，坡度 较大，可开发利用空间有限。
发展相对落后的省级二线城市
严重依赖汽车产业和旅游业
• 山川谷地的城市发展，限制性因素过多； • 山城特征使得城市发展用地太少，城市扩
张步伐缓慢； • “东拓、北扩、西优、南通”的城市发展
战略，重点打造区域副中心； • 城市仍处于初级发展阶段，城市化
行政区 张湾区 茅箭区 白浪经济技术开发区 郧县 郧西县 竹山县 竹溪县 房县 丹江口市 武当山旅游经济特区 合计
面积 559 平方千米 578 平方千米 93 平方千米 3863平方千米 3509平方千米 3586平方千米 3279平方千米 5115平方千米 2809平方千米 312 平方千米 23703平方千米
机会在哪里……
孕育期
2004-2007年
区域发展平衡度较差 以本土开发企业为主 缺乏市场化运作的大型项目 产品结构单一，以满足基础 居住功能产品为主
价格 主力
1500-3000
发展期
2008-2010年
出现城中心以外的热点区域 少量代表型项目初具规模 商品房项目逐渐增多 产品差异愈发明显，项目价 格差异逐渐拉大
日益膨胀的消费需求。
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房地产发展历程 十堰房地产市场正处于典型的 “第二阶段” ，市场酝酿着巨大的开发升级潜力
市场条件 竞争策略 代表项目
需求细分
品质提升
意识建立
第一阶段
第二阶段
第三阶段
房地产市场起步阶段，同质 化竞争严重，产品和客户都 没有明显分级，不同档次的 客户出现在同一项目中
房地产市场快速发展期，不 同档次的产品已经形成明确 的梯度，同一梯度内的产品 相对匀质
山城 工业基地 旅游城市
• 经济发展结构不平衡严重，过分依赖汽车 产业的推动作用；
• 近年旅游产业发展迅猛，带动物价水平； • 固定资产投资过多倾向第二产业特别是汽
车制造业，第三产业比例偏低。使得经济 发展的创新动力明显不足。
水平仍然偏低。
中高端收入群体购买力较强，引导及开发
的潜力巨大，但城市发展水平难以满足其
房地产市场成熟阶段，产品 品质已经建立了较高的市场 平台标准，再突破就意味着 成本的大幅提升

根据价格承受能力的不同对 客户进行分级，选定某一档 次建立其身份标签
针对某一档客户提升居住品 在满足品质需求的基础上使
质的细节需求，在建筑设计、 社区形象与客户的价值取向
园林景观、配套设施等方面 相符，以特定的生活方式吸
人口 28万 32万 7万 56万 51万 46万 36万 52万 45万 6万 359万
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按照“东拓、北扩、西优、南通”的空间方向拓展城市发展空间；主城区“两中心、 四组团”的格局，优化市区内部结构，升级老城区，开发新城区
第一阶段：
目标规划期（2009—2010年） 主要任务是进一步分析和论证区域性中心城 市发展目标、方法步骤、战略举措，并在此 基础上科学编制区域性中心城市战略规划和 分项具体规划。
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城市定位
山城
汽车城
新兴工业城市
十堰是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市，是周边地区交通，经济，工业， 文化中心，同时还是我国最大商用车生产和科研基地，是以汽车工业为主的新兴工业城市。 十堰还是新兴旅游城市，境内有世界著名旅游景点武当山和太极湖。
三堰鸟瞰 发展目标定位
汽车产业基地
武当山
以汽车工业和旅游业为带动的新兴区域中心城市！
打造更强的产品力
引特定的置业人群
•香格里拉、翰林世家
•上海城、中央华府
•？？？？
十堰市整体市场发展将逐渐升级到“产品品质竞争”层面，但目前仍缺少高品质的 代表性项目，产品差异化尚不十分明显，这将成为本案开发的机遇。
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房地产发展历程 处于市场发展中间过渡阶段的十堰，热点区域的房价仍具有上涨的空间和潜力
2
我们处于怎样的开发背景之下？ 十堰市房地产市场的发展状况如何？
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十堰位于华中、西南、西北三大经济板块的结合部，地处五省交界处，承担着东进西 出、南北相连的作用，是鄂西北部周边地区人流、物流、教育、卫生和文化的集散地。
十堰市位于湖北省西北部，下辖两区五县一市，一个经济技术开发 区和一个旅游经济特区，即茅箭区、张湾区、郧县、郧西县、竹山 县、竹溪县、房县、丹江口市、白浪经济技术开发区、武当山旅游 经济特区。十堰是湖北省第四大城市，仅次于武汉、宜昌、襄阳， 是鄂西生态文化旅游圈上一大中心，同时还是湖北省第三个省域副 中心城市。
价格 主力
3000-4500
高潮期
2011年以后
房地产发展大格局开始形成 部分品牌开发企业进驻 市场化运作成为市场主导 精品代表型楼盘开始涌现 各类不同价值的产品梯度已 经形成
北
东 西
南
十堰市城市总体规划（2010-2030）纲要正在规划评审过程中，详规文件尚未发布 5
十堰整体经济发展基础较好，具备明显的产业支撑优势，但经济发展结构有待升级。 能源开发、旅游产业发展后续潜力巨大，但仍取决于城市发展整体水平。
注：数据来源为十堰市历年统计公报
2007年以来十堰经济发展一直保持10%以上的 增幅，增速超出全国平均水平。 固定资产投资增速迅猛，近三年的增长率超过 30%。 工业发展在总体经济中所占的比例过高，第三 产业比例较低。