青城山住宅价格区间在3500-7000元/㎡ （青城假日长滩—青城山里） 目前青城山叠拼别墅价格区间在3900—10800元/㎡（青城假日长滩—青城山房） 联排别墅价格区间在7500—11000元/㎡（芙蓉青城—上善栖） 独栋别墅价格区间在9500元—18000元/㎡（逸岭·锦江—高山流水） 双拼别墅价格区间在8500—13000元/㎡（珠江逸景·天生墅—天下青城·美墅半岛）
人口与城镇化率 年末，全州户籍人口总数919987人，其中：男性469362人，女性 450625人；农业人口714898人，非农业人口205089人；藏族、羌 族、 汉族、回族占总人口的比例分别为57.3%、18.6%、20.6%、3.3%。 年末，全州常住人口总数912293人，其中城镇人口315562人。城 镇 化率34.59%，比上年提高1.22个百分点。人口出生率8.48‰，人 口 死亡率3.43‰，人口自然增长率5.06‰。 人民生活与社会保障 城镇居民收支。全年城镇居民人均可支配收入23115元，高于全 省 平均水平747元，比上年增收1947元，增长9.2%。家庭总收入中， 工资性收入、经营性收入、财产性收入、转移性收入分别为 21297 元、2341元、221元、2339元，分别增长10.0%、1.9%、1.1%、 6.9%。 人均消费支出14163元，增长5.4%。
都江堰五大组团在功能分区定位： 玉堂片区：位于都汶高速路出入口， 确定为都江堰旅游接待中心。作为成 都旅游核心服务区———九寨黄龙精 品旅游区———青城山都江堰精品旅 游区—川西旅游区之间的中转站和集 散中心。 中兴镇区：为周边农村服务的生活居 住城镇，王婆岩景区配套服务镇。 青城———青城山镇区：以道教养生、 度假旅游为特色的旅游镇，大青城旅 游核心。 大观镇区：以高尔夫体育公园为核心 的生态健身旅游镇。 街子镇：位属崇州市，位于五大组团 的最南端。 各组团之间留出1.5公里-2.5公里的田 园绿化隔离带。
聚赢营销策划
JUYING MARKETING PLANNING
异地拓客方案
盛世星河项目组
2014-4-3
知己知彼 百战不殆
——《孙子·谋攻》
目录
一．区域深化 二．建议城市 三．客群特征 四．客群定位 五．知晓渠道 六．推广渠道
区域深化
都江堰位于四川盆地，首先我们将从；起 源之处四川盆地说起
四川盆地由连结的山脉环绕而成，位于中
人口 全市幅员面积1207平方公里，现辖 19个乡镇和1个经济开发区，人口66 万，城市人口26.5万。按规划都江 堰人口将由目前的66万人增长到未 来100万人，成为成都市的西部主城 区。
区位 都江堰市地处四川成都平原西北部，距成都48公里以世界水利名珠都江堰 而得名，区位优越，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟 车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网 络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成 都，覆盖西部九省一市，可构建成为抢占西部发展空间的桥头堡。
>我们创造什么？
转变观点 与各版块物理距离近享各版块配套 放大差异化优势 以超高性价比吸引居住客群及投资客群 体验高层洋房的差异化生活方式 包装产品以对接更年轻时尚活力的客群 借势卖增值潜力
>我们缺什么？
区域认同度 区域配套 都江堰范围内的品牌落地及区域客户基础 塑造区域价值 强调区域发展规划/利好
成灌高速 40分钟车程 老成灌213国道60 分钟车程 沙西线延伸段（待 建） 成青旅游快速通道 30分钟车程
青城山
规划或在建路
成青快速路： 三环路-光华--青城山风景区， 全长为42.1公里，双向6车道， 设计时速为80公里；（在建） 沙西线都江堰延伸段（规划）。
都江堰到双流机场68公 里，1小时车程
阿坝州、甘孜州地区，民众富裕消费能力强；且很多偏好一次性付款 的方式购房置业，该地区山地特性，城市规模小，海拔高气候恶劣； 该地区客户置业考虑的多数是改善生活环境，提高子女教育质量，选 择大户型全家居住是这两个地区的客户只要特征；
关键词：迁居
养老
城市详情（炎热地区）
凉山彝族自治州
人口
据公安人口统计，全州年末户籍人口487.25万人，增长1.76%。 其 中：少数民族人口为260.66万人，增长2.93%，占总人口的53.5%； 彝族人口为243.65万人，增长2.97%，占总人口的50.01%。全年 出 生人口6.75万人，出生率为13.98‰；死亡人口3.20万人，死亡 率为 6.63‰。 人民生活和社会保障 城乡居民收入稳步增加。城镇居民人均可支配收入17218元，增 长 15.7%，人均消费支出12250元，增长14.1%。农民人均纯收入 5538元， 比上年净增973元，增长21.3%，农民消费支出3640元，增长 15.4%。
都江堰城市区域属性 1、都江堰与青城山两者最显著的文化价值是同属世界文化遗产。 2、都江堰旅游发展优势定位是岷江都江堰水文化；
青城山旅游发展定位是自然人文风光与中国式养生之源。
随着都江堰被纳入“大成都”体系的交通网络，城市之间时间、财务成本逐 渐降低，都市融合的趋势明显
交通现状
成灌高速： 三环路-青城大道，全长40公里， 都江堰距成都沿成灌高速至成都 三环大约47公里，一小时左右车 程。 老成灌213国道，55公里左右距离。
都江堰是著名的世界双遗产城市，风景旅游、度假胜地，国家历史文化名城，拥有较高的知 名度和丰富的旅游资源

遗产一：都江堰水利工程
是全世界至今为止，年代最久、唯一留存、以无坝引 水为特征的宏大水利工程。 遗产二：青城山 都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国 家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天 师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。 其他： 二王庙、鱼嘴、飞沙堰
国大西部东缘中段，囊括四川省中东部和重庆
市大部，是川渝的主体区域，人口稠密，城镇 密布，经济繁荣，文化昌盛，气候宜人，山水 秀丽，人杰地灵，物华天宝，资源丰富，区位 优越。四川盆地聚居着四川、重庆的绝大部分 人口，是中国和世界上人口最稠密的地区 之一，也是巴蜀文化的摇篮。号称“天府之 国”。蜀相诸葛亮曾赞其为“沃野千里，天府 之土”。
通过分析，更清晰的认识都江堰的旅游价值； 我们本次针对异地客户主要卖点应当是度假、避暑这部 分客户；针对旅游度假吸引客户我们就应该思考都江堰 最大的旅游地产项目群青城山，我们如何分流这部分客 户，吸引这部分客户？
青城山旅游产品类型
按供应的别墅类别，其户型面积可分为以下区间段
别墅类别 住宅 叠拼别墅 联排别墅 独栋别墅 双拼别墅 面积供应区间 60㎡以下 150㎡以下 80—220㎡ 140—1000㎡ 180—320㎡ 产品属性、分布及代表性项目 以投资，度假型为主，集中于外山区域，少量前山 以投资、度假型为主，集中于在外山区域，少量集中于前山。 代表楼盘：蜀山栖镇、青城假日长滩、青城山房 以度假型为主，集中于前山区域省道106线附近。代表楼盘：上善栖、芙蓉青城 以度假型为主，集中于外山区域。代表楼盘：逸岭·锦江、高山流水 以投资、度假型为主，仅有少量分布于远离青城山或青城山向内圈层。 代表楼盘：天下青城·美墅半岛、珠江逸景·天生墅
青 城 山 旅 游 地 产
产品价值 品牌价值 投资价值
盛 世 星 河
生活价值
建议城市
都江堰地处我国夏热冬冷地区，生态宜居；环境气候条件优越；由 此优势来吸引周边，环境气候条件较差地区的，旅居、迁居客户；
阿坝州
甘孜州 州
达州 广安 重庆
凉山州 都江堰
攀枝花
最热地区
最冷地区
城市详情（寒冷地区）
阿坝藏族羌族自治州
区域特征

在销售热点分布上，呈现一路一场一镇的分布特性。一路是省道106线，一
场是青城山国际高尔夫球场，一镇是街子古镇。 在分布上，青城山物业呈现两点一带式分布特性。两点为青城前山和青城外
山，一带为环山路一线。 势。 在客户群分布上，目前青城山的消费群体几乎涵盖三大类，暨富裕基层、中 在销售模式上，青城山物业保持着“缓慢开发、不断提价、缓慢销售”的态
品Байду номын сангаас号召力
五大核心价值对比图
离市中心距离远 人烟稀少，容积率高住宅密 集 周边品牌大牌林立，万都品 牌完全没有影响力。 与都江堰住宅相比更具有投 资价值 相比之下，青城山更加适合 避暑度假；
区域价值
与青城山旅游产品相比，距 离市中心更近 相比之下，未来升值空间较 高，容积率较低，价格低 周边品牌大牌林立，万都品 牌完全没有影响力。 与周青城山旅游产品相比投 资价值稍差 对比之下，青城山的气候环 境价值更高；
甘孜藏族自治州
人民生活和社会保障 城乡居民收入持续较快增长。2013年，城镇居民人均可支配收入 21418元，增长9.5%；城镇居民人均消费14917元，增长11.5%； 城镇 居民恩格尔系数为42.8%，下降0.7个百分点。农牧民人均纯收入 5435元，增长17.9%。农村居民人均消费3852元，增长17.91%； 农村 居民恩格尔系数为60.37%，下降1.63个百分点。 人口 年末，全州户籍人口[17]为110.19万人，比上年减少0.14万人， 下降 0.1%。全年人口出生率[18]为10.37‰，人口死亡率为4‰，人口 自 然增长率为6.36‰。 户籍人口中，男性55.66万人，女性54.53万人，人口性别比（女 性
立，对居住影响较大。在建售楼部为小区商业永久建筑，为非主干道位置，机动车、人流量小， 昭示性弱。
产业园区（厂房）
售楼部
蒲阳镇 东侧
西侧
空地
我们怎么跟青城山旅游产品竞争？
>我们有什么？
经济开发新区/城北居住集中区 临近浦阳镇自然资源 更有竞争力的刚需面积区间及功能性 区域内少有的补缺产品 低首付、低总价、购房低门槛 拥有大型商业，未来畅想空间