房地产公司工程项目管理房地产公司工程项目管理提要：图纸、设计变更和工程资料管理和控制1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改房地产公司工程项目管理一、对施工资质资格管理和合同管理1、严格审查承包单位资质等级和营业执照，审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施，审查施工单位管理人员资质和资格证，特殊工程操作证。

2、施工单位资质等级和管理人员资格等级必须满足所承建工程需要。

要求人证对应，严禁虚设和挂靠管理岗位。

3、严格审查工程分包单位资质等级和营业执照，及承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程要求。

4、施工合同管理4-1、合同管理主要任务1、建立合同管理机构，熟悉合同文件；2、对合同履行实施严格、有效合同监督和控制；3、积极开展索赔和反索赔，保护自己权益；4、尽可能减少和避免合同纠纷，并通过合法手段解决合同争议；4-2、合同管理主要工作1、建立合同实施保证体系；2、建立合同管理工作程序，规范合同管理工作；3、建立合同文档系统，科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关事件和活动一切资料和信息；4、建立报告和行文制度，各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应交接手续、签收证据等；4-3、实施有效合同监督，保证工程顺序地按合同进行1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督；2、协调施工单位及建设单位、监理单位及建设单位之间合同关系；3、参及各种检查验收，并提出相应报告；4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面审查和控制；5、经常性地解释合同；6、收集、整理、保存各种工程资料；4-4、进行合同实施情况跟踪1、对实施工程资料进行分析、整理，通过施工现场实际情况，直接获取工程实际状况信息。

2、分析工程实际状况及合同文件差异及其原因、影响因素、责任等；二、图纸、设计变更和工程资料管理和控制1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料审查。

2、工程技术和管理档案按单位工程和施工时间先后顺序整理，分类立卷装订，每页要有编号，每卷有目录。

3、工程技术和管理档案，应真实可靠，字迹清楚，签字齐全，不得弄虚作假，擅自涂改原始记录。

4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料，必须由登记台帐收发员签字。

5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。

6、项目监理部定期对施工单位所有有关工程资料进行检查，要求资料及时、完整、系统、科学、真实，编制人员持证上岗。

7、编制建筑工程技术和管理档案，必须从工程立项开始，按照工程序实际进度，及时进行编制积累，按地基及基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理，贯彻在施工全过程中，做到及时、准确、系统、科学、完整。

8、做好施工过程中原始资料、影像资料收集和保存。

三、工程质量管理和控制1、监理单位建立质量保证体系：（1）监理单位委派员具有相应资格证和注册证书总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。

（2）项目监理部针对本工程特点和难点制定监理规划，并按监理规划编制详细监理实施细则，重点突出施工过程监督和管理。

（3）项目监理部各种专业人员配套齐全，必须适应工程建设需要，建立健全各种岗位责任制和规章制度，建立质量保证体系，并应得到认真贯彻和执行。

（4）按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。

2、施工单位资质审核：（1）严格审查承包单位资质和营业执照，审查承包单位管理人员资质和资格证，特殊工程操作证。

要求人证对应，严禁虚设和挂靠岗位。

（2）严格审查工程分包单位资质等级和营业执照，及承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程要求。

3、原材料、半成品、构配件质量控制：建设单位供应和施工单位自购材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家产品，有产品说明书、合格或检验报告，规格、型号、数量必须满足工程需要。

工程部协助施工单位、项目监理部严把产品质量关，严格产品抽样、取样和送检房地产公司工程项目管理提要：图纸、设计变更和工程资料管理和控制1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改制度，对质量不合格材料、构配件、成品、半成品和设备，要求施工单位停止使用。

未经监理工程师签字认可，建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下道工序。

4、施工机械设备质量控制施工机械设备质量好坏对工程项目施工进度和质量有直接影响，对其质量控制就是使施工机械设备类型、性能参数、技术要求及施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。

（1）按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全原则选择施工机械设备，使其具有特定工程适用性和可靠性。

（2）根据工程施工进度、工程施工质量需要，正确确定相应类型、性能参数机械设备。

（3）在施工过程中，派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。

（4）操作施工机械设备操作人员必须持证上岗，定期培训。

5、施工组织设计随着工程进度和深入不断细化和深化。

对主要项目、关键部位和难度较大项目，制定方案时要充分估计到可能发生施工质量问题和处理方法。

施工单位提交施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证预控措施和加强工序细节施工管理；施工单位“三检制”落实管理措施；要有针对施工过程中质量通病技术措施；施工单位必须严格按照批准施工组织设计和专项技术方案组织施工。

6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程，必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。

要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”思想理念认真贯彻、全面执行。

7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审，做好记录。

编制工程管理方案或办法，组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目工程管理。

8、测量标高、水准点、测量放线复核施工单位根据规划红线图和总平面图给定标高和坐标进行工程定位放线，将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师，监理工程师对工程定位放线测量结果进行复核，直至合格。

9、开工报告审核前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力配备等情况必须达到开工必备条件。

施工单位以书面形式报项目监理部、工程部进行审批，否则不允许施工单位开工。

10、工序质量控制工序质量控制包含两个方面内容，就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量控制。

即一方面控制每道工序投入质量（人、机、材、方法及环境）是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成产品是否达到有关质量标准。

在进行工序质量控制时，应从以下几个方面着手：（一）确定工序质量控制流程确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划，一般做法是当每道工序完成后，施工单位要根据规范要求进行自我检查，合格后填报“工程报验通知单”，通知监理工程师，监理工程师收到“通知”后，立即对待检验工序进行现场检查，并根据规范要求，利用试验设备、仪器进行检验，同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上，并复制一份给施工单位，作为监理单位对该道工序质量鉴定。

监理工程师检查合格方准进行下道工序；反之，令施工单位返工，直至合格。

（二）工序活动条件控制是工序质量控制对象，监理工程师只有主动地通过对工序活动条件控制，才能达到对工序质量特征指标控制。

只有找准影响工序质量主要因素加以严格控制，就能达到工序质量控制目。

（三）质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制重点或关键部位或薄弱环节。

设置质量控制点，是对质量进行预控有效措施。

因此，在拟定监理规划或细则时，就应根据工程特点，视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求，全面、合理地确定质量控制点。

对所设置控制点，事先分析可能造成质量隐患原因，找出对策，采取措施加以预控。

11、施工作业监督和检查加强施工单位“三检”制（即自检、交接检、专职检）管理，其中自检、交接检由各施工班组执行，专检由项目质量检查员执行。

每一个检验批完成后，施工班组长会同项目质量检查员，对完成检验批工程进行专检，经专检合格后报监理单位复检，复检合格后方可进行下一个检验批施工。

工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作，建立健全完善质量保证体系和安全保证体系，使工程质量在施工企业“三检”制，监理工程师复检，政府主管部门监督良好环境下运行。

坚持推广样板工程制度，每道工序施工之前，必须样板先行。

如在主体砌筑施工中，按墙体平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项标准要求，先做一面样板墙，组织参观学习，使之标准形象化，以便各自制定措施，对照执行。

经项目经理、承建单位（承建单位仅鉴定承建单位指定项目）和监理工程师鉴定达到要求并签证后，方可进行大面积施工。

12、隐蔽工程、分项、分部工程检查验收（一）隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序工作结束，被下一工序所掩盖，而进行复查部位。

因此，对这些工程在下一工序施工以前，现场监理人员应按照设计要求、施工规范，采用必要检查工具，对其进行检查验收。

如果符合设计要求及施工规范规定，应及时签署隐蔽工程记录手续，以便承建单位继续下一工序施工。

同时，隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料；如不符合有关规定，应以书面形式告诉施工单位，令其处理，处理符合要求后再进行隐蔽工程验收及签证。

（二）分项工程验收监理工程师应按照合同质量要求，根据该分项工程施工实际情况，参照质量评定标准进行验收。

在分期工程验收中，必须按有关验收规范选择检查点数，确定出该分项工程质量等级，从而确定能否验收。

（三）分部工程验收根据分项工程质量验收结论，参照分部工程质量标准，可得出该分部工程质量等级，以便决定可否验收。

施工单位得到监理工程师中间验收认可凭证后，才能继续施工。

13、工地例会制度房地产公司工程项目管理提要：图纸、设计变更和工程资料管理和控制1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改（1）第一次工地例会由工程部项目经理主持，监理单位和施工单位共同参加。

以后每周定期工地例会由项目监理部总监理工程师主持，工程部和施工单位共同参加。

（2）专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理工作情况，总结上周施工存在质量缺陷和安全隐患，对好方面进行表扬。

提出这一周应注意和容易出现质量缺陷和安全隐患，存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况落实。

（3）施工单位对监理部提出问题反馈意见，质量缺陷和安全隐患整改措施方案编制时间。

工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。

工程管理部根据报告，对工程管理做出相应调整。