宏观经济
随着城镇化建设的快速发展，未来市场需要大量的房 地产项目满足城市扩张的需要。
城市固定资产 中牟县的城镇固定资产 投资位于郑州郊县的第 二位，高于荥阳等市， 由数据可以看出中牟城 处于镇化建设快速发展 的阶段；
在历年的数据表现中， 中牟城镇固定资产投资 快速增长。
300 亿元 235.9
200
本项目商业
中央御景 本项目住宅
地块分析
经济指标
本项目拥有商业、酒店、住宅、办公公寓等多种物业 形态，规划体量较大属于大型综合体项目。
地块分析
属性界定 1.区域地位：项目位于郑州与中牟、开封 城市发展轴线及三大片区叠加区域，同时 是中牟县新区核心行政区，
2. 产业丰富：本区域拥有多个经济产业组 团，经济发展动力强劲；
目标问题界定
目标界定
目标1：稳健运行 做为在县域市场的首个综合体项目，以精准的定位并打造符合市场需求产品，降低开 发风险。
目标2：实现资金滚动 保障热销，平衡项目现金流；保障资金。
目标3：树立企业品牌 随着贵公司综合体项目的开发，开发经验逐步成熟。借此次打造高品 质项目，通过项目品牌带动企业品牌的建立，并获取更高知名度
中牟县近年GDP一览表
中牟县近年人均GDP一览表
人均GDP与房地产发展关系
0-800$
800-4,000$ 4000-8,000$ 8000-20,000$
启动期
快速发展期 平稳发展期 减缓发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善需 求兼有
改善需求为主
平稳发展，以
快速发展， 以数量为主数量
质量为主，数
3.交通状况：项目周边四纵四横的交通网 络，提供了便利的交通环境；
4. 配套设施：项目周边区域内的行政配套 较为完善，商业设施匮乏；
5. 规模优势：本项目的大体量商业及办公 产品，绝对领导中牟片区；
郑州与中牟交融核心 地带，多产业带聚集 的城市行政、商业、 商务中心新区综合体 项目
02 Goals & Issues
本报告严格保密
1
谨呈：金恒基置业
金恒基置业城市综合体定位 报告
版权声明：
本项目是郑州市金恒基置业有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不 得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2012年12月3日
本报告严格保密
2
PART1、项目本体分析 PART2、目标问题界定 PART3、中牟城市背景 PART4、各类物业分析 PART5、开发模式及整体定位 PART6、各物业类型定位
2008 67.64
2009 67.7
荥阳市
2010 72.7
2011 83.87
宏观经济
中牟人均可支配收入每年保持在14%左右的增幅； 社会消费品零售总额保持在19%左右的增幅
社会消费品零售总额 88亿元
城镇居民人均可支配收入
70亿元
2010年
2011年
11844元
2008年
16656元 28000元
区域城市战略位置：
中牟板块是郑州新区的主要 组成部分，是郑汴一体化的 连接点。位居中原经济区、 郑汴一体化、郑州新区三区 叠加建设的核心增长区域， 未来城市发展的核心卫星城 市。
郑州向东
省政府新址
中牟
开封向西
区域产业
本项目所在区域位于多个产业组团的围合之中，6公里 范围内分布有5个产业组团，产业力量雄厚
03 City
中牟城市背景
城市印象
城市概况：中牟位于省会郑州与历史名都开封之间，距 郑州35公里，到2011年常驻人口约83.78万人。
西距郑州市35公里
东距开封市70公里
中牟位于河南省中部，隶属郑州市。东接古都开封，西邻省会郑州，总面积1416.6平方公 里，常驻人口83.87万人，辖11镇6乡。 2011年，全县生产总值完成371亿元，同比增长13%。城镇化率37.9%。 地方财政总收入19.5亿，同比增长35.4%，位居全省第9位，同比增长34.3%。 城镇居民人均可支配收入14450元，农民人均纯收入8190元，分别增长10%。
教育配套
① 中牟第一高级中 学
② 易斯顿国际美术 学校
行政配套
① 县检察院 ② 公安局 ③ 法院 • 县政府 • 司法局 • 工商局
本项目周边区域属于中牟新区行政办公区，拥有成熟 的行政配套及基础设施，但是相对缺乏生活设施。
③
②
① ⑥③ ②
② ④
⑤
本案 ⑥
④
① ①
地块分析
项目临近商都大道具有良好的展示性，地块南侧临近 中牟县多个政府行政机关，项目东西侧临近居住区。
城市发展大势向东
郑州市区
白沙组团 刘集组团
6 CBD
公
里
官渡组团
范
围
郑州新区
汴西组团
中牟九Βιβλιοθήκη 组团中牟交通情况项目所在区域被城市四纵四横的交通干线覆盖，交通 便捷性强，出行环境十分优越
区域交通：“四纵四横”。 四纵：京珠高速、前程大道 、新107（万山路）、广惠 街。 四横：郑开大道、中央大道 、商都大道、航海大道。 项目位于宝峰街与商都路交 汇处，商都路是贯穿东西的 主干道，距郑开大道仅4.9 公里，距中央物流通道仅 2.5公里，距京港澳高速仅 8.0公里，距新107（万山路 ）仅5.0公里。 本区域“四纵四横”的交通 网络，为本项目构建了方便 快捷的出行条件
宏观经济
随着中牟县人口的不断增加和其他产业升级，未来必 将带动城市经济与房地产行业的不断发展。
中牟2011年总人口约 83.87万人，在周边六 县市中人口数量较高；
100.00 万人 80.82
2010年郑州郊县常住人口对比
79.74
76.03
66.92
72.78
61.39
2010年中牟县人口的
城市印象
城市旅游资源
旅游资源的开发对中牟地区的城市地位的提成有巨 大的作用
雁鸣湖
湿地景观
绿博园
绿博园及雁鸣湖景区是中牟最主要的旅游目的地，雁鸣湖是郑州东部面积最大的水域和湿 地，绿博园是河南最大的植被景观公园，
宏观经济
中牟人均GDP达到7000美金，且稳步增长，房地产处 于快速发展向稳步发展过度时期。
宏观经济
中牟社会各消费品行业中批发业增速较快；住宿业及餐 饮业发展平稳；零售业发展放缓
社会各消费品行业零售总额
社会各消费品行业零售增长率
批发业零售额10.8亿元，比上年增长34.0%；零售业零售额63.1亿元，比上年增长15.8%；住 宿业零售额0.3亿元，比上年增长19.0%；餐饮业零售额13.3亿元，比上年增长19.8%。
问题界定
1、项目不处于中 2、中牟县商业、 牟传统核心商圈 公寓、写字楼发
展处于初级阶段， 如何吸引项目人流及市人场气聚发集展，不挖成掘熟；
潜在商务、公寓客户资源，保障后期 项目成功运营。
3、项目所在区域发展不成熟，人气 较弱，商业商务氛围不足。
问题焦距：本案不处于传统商圈，位于城市新区，居住人群较少， 商业氛围较弱，城市综合体市场基本空白、开发商首次开发综合体 项目”的条件下——如何吸引项目人流及人气聚集，挖掘潜在商务 、公寓客户资源，降低项目风险，实现项目的稳健运行。
郑开大道
中央物流通道
前
新
程
广
107
惠
大
街
道
国
道
商都大道
航海东路 郑民高速
宝 本案
峰
街 位置
发达快捷的交通网络，为区域产业经济的发展和腾飞奠定基础条件，为 区域新城市中心的形成增添助推剂。
地块分析
项目周边配套设施
生活配套：
① 佰人王啤酒鸭 ② 牟山超市 ③ 牟山休闲会所 ④ 中牟图书馆 ⑤ 翠明湖公园 ⑥ 文化广场
地块四至
北测： 商都达到，沿线分布有较多的 行政机关，是中牟的行政核心 西侧： 宝丰街目前是居住区，及部分 社区型商业配套。 东侧： 牟州街紧邻中央御景小区，随 着未来的居住使用会与本项目 形成有力的互动。 南侧： 规划路，是本项目本体的住宅 部分，配有大量的住宅及商业
居住区 社区商业
检察院
法院
待开发用地
项目的区域产业带分布： 白沙产业带： 以科技教育、高新技术产业为主、 布局职业教育、商务服务房地产业 等。 刘集产业带： 该区域产业带主要以高新技术产业 、文化旅游服务业为主，布局商务 服务、科技研发、文艺娱乐、房地 产等。 九龙产业带： 以先进制造业、物流产业为主，布 局物流服务、流通加工、汽车零部 件及汽车制造等。 官渡产业带： 该组团重点布局科技研发、现代制 造业、农产品加工业、现代商贸和 文化旅游服务业务 汴西产业带： 以空分产业、旅游服务业为主，布 局汽车制造、机械加工、视频制造 和农产品、食品专业物流等。
中牟的第二产业以汽车制造业 为主导、电子信息、高新技术、 农副产品加工为辅助的四大支 柱产业。
新增规模以上工业企业106家， 总数达到225家，年产值超亿元 企业达到75家。2011年，规模 以上工业增加值完成136亿元， 年均增长24%，占生产总值的 比重达到43%
中牟县三大产业比例图 中牟县三大产业增加值
城市印象
城市交通：中牟县是郑州主要卫星城市，极具交通优势， 其中包括航空、铁路、新型轨道交通、公路等多重资源
中牟交通四通八达，铁路 、公路、航空优势集于一 体，地理位置极其优越。 连霍高速公路、G220线、 陇海铁路、S102线自北而 南梯次排开、横贯东西， S223线、万三公路纵穿南 北。西连京广铁路、G107 线，东接京九铁路、G106 线
县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在 县域西南部交汇，郑汴城市快速通道正在加紧建设，年底即可通车，航海东路即将动工，交通 十分顺畅便捷。