覆盖率 的问题
商业地产开发考虑的问题
可操作性
开发效率
利润的产出能力
市场接受情况
商业地产开发考虑的问题
商圈的合适性
市场的需求性
市场的认同性
对市场的影响力
第三讲
商业地产开发的前期研究 ——商业地产的项目研究
商业地产的开发方向
销售型：单位面积小，容易卖 租赁型：大小不一，根据商业的需求进行开发 销售租赁型 融资型
第二讲
商业地产开发的前期研究 ——商业房地产商场研究
商业地产价格的影响
别人的租金 就是我的租金
规模的大小有 不同的影响力
人数最多、消费能 力和消费量的关系
角地、岐地、带地
角地：有 二条以上 临街道路
岐地：单 面临街
带地：影 响力最小
商业用地存在的问题
商业的生态环境 商业定位 土地形态 地段的好坏 平地
商业利润或租金 经营或商业环境改善
舒适、安全、便捷、私密、 经济、景观
土地或居住环境改善
消耗方式 价值转移(中间商品)
终端消耗
获得方式 类型 属性
投资 经营型物业 生产资料
购置 消耗型物业 生活资料
商铺的价值和投资价值
商业和商铺之 间的关系：商铺 对商业的有效性 越大，它越有使 用价值。
商铺的投 资价值：资 本的增殖。
商业地产的开发类型
购物中心：shopping mall 商业步行街 商业市场 专业卖场 专业市场 社区商业中心
商业地产的开发类型
住宅街铺 奥特莱斯 Shopping town 休闲街区 超级大卖场（批零兼营）
商铺产品的设计
建筑 设计
经营模 式设计 投资形 式设计
法律 人为 道路
商业地产受到的障碍
土地的成本
土地的购买 区块的繁荣趋势和增长趋势
商业的选址
风水问题 门前的路 土地的形状 建筑的形式，就以和谐大气为主
项目的定位和决策
开发什么样 的商业地产？
商业和房地 产的双重开发
政府对我们 项目的要求
政府对城市 的规划
城市的经济类型
不同的产业有不同的经营范围
劳动力 密集型
知识密 集型
城市的人口及消费市场研究
人口多，生活水平高，商业地产的价值也比较高 家庭复合比 收入水平 消费的研究 团体消费的研究
商业的层次
商圈
商业 街市
商业 企业
商业未来的发展趋势
商业集聚和扩展的发展趋势 宏大化和细小化的发展趋势 专业化和综合化的发展趋势 有形商品和无形商品的发展趋势 智能化和人格化的发展趋势 文化和艺术化的发展趋势
(交通、橱窗、广告）
产品的定价原则
商业经营者的利益点 投资者的利益点 开发商的利益点
三点合一
定位决定依据
SWOT分 析比较机 械
关键成功 因素分析
商业地产的风险分析
决策风险 法律风险 市场风险 开发风险 质量环境的风险 软环境：当地的管理环境，民风，行业竞争
绿化档窗柱当门 种树对着中间柱；
剪力墙，上下道 转换成本又很高；
技术要素与诀窍
剪围栏超过一米四 内部锐角少就好； 建筑商业相交融 商业文化更突出； 小商铺要通透 商场大了可封窗； 柱距不能太随意 方便布置和分隔； 层高变化对面积 承重配置要合理； 分时营业区域划 免得阴阳不调没法做； 灯光亮点不吃亏 三个要素要记牢。

从事房地产近20年，担任过大型开发企业的
总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、
开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、
《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》
（清华大学房地产总裁班重点教材），实用教
材——《招商定输赢》，主持或参与了“世博
轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等
近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，
是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大
型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。
第一讲
商业地产的前期开发
商业地产的概念
商业地产是固化的资本
价值表现 商业价值影响房地产 价值表现商业利润支 持租金， 租金支持 房价。
商铺和住宅的差异
比较项目
商业物业
居住物业ห้องสมุดไป่ตู้
最终用途
商业经营
居住
评判标准 升值条件
商业地产市场研究
商业用地（商业地产的期货市场） 在交易中的商业物业 经营中的商业物业
商铺租金的研究
反映商业的经营状况 反映区域商铺的价值 反映供求关系 反映商铺的内在价值
商业用地的价值
工业用地 办公用地 仓储地和物流用地 商贸流通用地 零售业和服务业用地
产能销能 销售的平台
商业资源的开发
商业价值开发的利润 房地产开发的利润
开发商要有二次分配的观点， 掌握商业和商业房地产的发展趋势。
招商活动
进入商业 领域圈
商场的 资源
发布信息 行业协会
商业会议
企业访问
商机招商是成功关键
（1）招商目标设立 （2）和商业企业关系 （3）招商的组织机制 （4）招商方案 （5）优惠政策影响价格
影响商铺设计的因素
商业的因素 位置 动线 面积：大面积，小价格 楼层：楼层越高，价值越低 商业的景观性 橱窗、广告位置等
技术要素与诀窍
商场因素多
细节很重要；
台阶高，客人少 立面不要太波折；
角多不吉利
弧线巧设计；
开门不可对路角 路冲“主入”要档照；
动线设计扫遍角 盲道布置不可少；
清华大学房地产总裁实战班 主讲：姜新国
姜新国简介
姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国 著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作 者，在清华、北大、交大、人大、复旦、西南交 大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父” 之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置 业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的 中国城市商业网点开发管理联合会、中国商业步 行街管理委员会的专家委员、学术委员。
商业地产的财务分析
投资效率分析 投资效益分析
商业地产的商业性开发分析
招商步骤
招商难度
法律纠纷
建筑不适用
第四讲
商业地产的项目研究 ——商业地产的项目研究
商业生态环境
商品推动了商业的业种和业态的根基 业态：大卖场，百货，专业卖场，购物中心，网
上购物，便利店等
商业资源
商业的产量、数量，还有商业的销售能 力，以及见习力的变化、消费的倾向，这 些因素都可以称为商业资源。