2011年广汉房地产市场调查报告——成都聚思置业第一部分广汉房地产市场调查前言：此次市场调查，通过走访广汉市建设局、国土局等相关部门了解，与行业内人士交流，对广汉各区域、各项目实地现场了解后，编写此市场调查报告。

一、广汉市场全年放量情况：●城北将共启动约10个项目，1205亩，预计放量约230000㎡，新启动项目约8个；●城南启动约11个项目，1357亩，预计放量约540000㎡，新启动项目约5个；●城区启动约9个项目，318亩，预计放量约110000㎡。

新启动项目约5个；●三星堆片区在售项目4个，但多为高端住宅，且2个项目已清盘。

故此次未入重点调查数据范围）今年共计启动约30个项目，占地面积约2900亩；●全年广汉市场放量预计约700000㎡——850000㎡。

全年广汉市场预计新启动项目约18个。

（按即将启动和正在启动项目体量大小不一，对各项目进行预判）。

●以上数据包含在售和余房销售项目。

其中未包含各区域的联建项目、集资房等项目。

如174住宿楼，城区改建工程。

详细数据见下表（红色加底纹为预计放量）：城北：城区：城南：二、广汉房地产市场物业形态供应信息1、产品形态●城南：城南片区现目前一共10余个项目在2011年启动或即将启动，各项目多以小高层＋多层的物业形态呈现。

其中有极个别相对较小的项目全部以多层产品形态出现。

由于飞行学院地处此区域，属于飞机起飞区域，故均以此物业形态出现主要是由于航空限制原因，。

●城区：本年度城区竞争楼盘较少，虽然现目前城区在售和即将开始的项目共9个项目，但这些项目体量都比较小，相对于城北城南区域竞争将小一些，这些项目由于地块小，容积率较高，项目多为小高层及高层的酒店式公寓，个别项目也有多层，如逸品城-奥园为城区现目前较大楼盘，其产品形态中有多层，但是城区的主要产品形态绝大多数是纯高层。

●城北：城北区域是现目前广汉市重点打造的区域，各大政府部门的北迁都带动了城北区域的快速发展，其各大楼盘的竞争也相当大，2011年度城北区域有5-6个大的楼盘开工，并且各大楼盘区域位置基本上是紧靠，区域竞争相当大，城北各大楼盘多以多层和高层为主，其高层体量也是广汉区域体量最大的。

●三星堆片区：此片区由于地理条件及文化底蕴的限制，以及环境的优美，本片区共计四个楼盘，均是其高端别墅项目，2011年度此片区仍然还是以高端项目呈现，并且暂时没有其他的开发项目进驻。

2、面积区间、户型配比●城北：从目前在售或将售的楼盘中看到，泓景湾2室户型占57%，但多为设有可变空间，2房变3房，面积集中在89㎡左右。

怡景花园户型配比中，120㎡以上户型占32%。

目前销售来看，余房主要也集中在130㎡以上房源。

●城区：酒店式公寓户型中，主要面积段都为90㎡以下，产品类型与本项目不同，故不作参考。

在逸品城·奥园的户型中，90㎡左右为主要户型，占户型配比的70%左右。

都为二房变三房，部分为二房变五房，所有户型都带可变空间。

赠送面积较大。

●城南：从目前在售或即将销售的竟争楼盘房源户型配比中可了解到，2室的户型基本集中在85-88㎡左右，占户型比例的25%以上，功能型三房主要为100㎡左右，占户型配比的40%左右。

舒适型三房占户型配比的20%以内。

●从目前市场上户型推出来看，可变空间，赠送面积在市场上仍有较大的比例，通过前期已售房源和目前在售或将售房源上看，也仍是各项目的一大亮点。

市场接受度较高。

在户型配比中，由于各项目受位置、产品形态等的影响，户型配比仍不一致。

但90㎡以下户型基本都在20%以上，主力户型仍为功能型三房，面积主要集中在100㎡左右或带可变空间面积在90㎡左右。

120㎡以上户型配比约占24%左右。

见下表：城北：城南和城区：3、小区配套●城北：项目配套上，受开发时间和项目体量的因素。

前期开发的经典上城、怡景花苑等项目配套较少，主要以产品形态和户型吸引顾客，同时，项目的配套与项目占地大小有关。

如后亮相的泓景湾项目，占地200多亩，配套相对较全面。

从社区配套及物业形态、产品形态上都形成较强的竟争力。

●城区：由于城区项目体量都较小，位于城区繁华地段，基本上没有项目内的配套。

逸品城占地100多亩，是目前城区较大的项目，但项目依靠公园，故小区内也无任何的配套。

●城南：目前已启动的项目大小不一，从40多亩——300亩，且项目较多。

项目体量在100亩内的，基本上配套较少，目前除雍景坊的具体配套不清楚外，项目配套较齐的为本项目的配套。

综合竟争优势明显。

●综上所述，目前广汉房产市场上，虽项目达30余个同时在启动或即将启动。

但在项目配套上并不具备优势。

项目内的配套较少或没有，主要以地段、产品形态、价格优惠为竟争。

目前市场上的项目，绝大多数项目都在项目以中庭景观或水景做主要景观配套。

●各楼盘配套见下表：三、广汉目前销售部现状●楼盘销售接待中心多设置在项目附近靠路边，容易被客户看到的地方，都有导示系统，接待的置业顾问着统一的服装，视项目推广状况，人员数量多少不一；接待中心装饰高低不等，但从目前在建或新建的销售中心来看，都以装修豪华典雅，风格与项目定位相融合，内部有接待台；还有资料架放置项目资料（宣传单张、户型图等）；中心位置设置客户接待区放置4-8套接待桌椅；展示区沙盘有总体的、也有单独户型的，实际做法各不相同，周边还悬挂展板或吊旗烘托气氛；还设置休息区放置沙发等物品，功能齐全。

●销售部内物业服务整体水平一般，未展现出项目物业服务良好的一面。

保安形象展示有较好的曼哈顿，吧员服务相对好的景泓湾。

其余项目在专业性上都体现一般，保安形象展示上，包括三星堆别墅项目，不足之处主要体现在：或人员年龄大小不一，或着装不一，或标准规范不到位。

保洁服务上，绝大多数售楼部卫生不细致，沙盘、烟灰缸、死角等处较脏乱，谈判桌卫生不及时处理等。

吧员服务上，仅有少数楼盘配置了此岗位。

多数由销售人员代替，少部分楼盘由保洁代替。

●销售人员专业性上，多数项目都处于中等水平，有相对较好的泓景湾、曼哈顿。

包括在三星堆别墅项目的帝景湾。

其次龙领半岛、时代广场、帝景国际、那维亚半岛等。

其它项目的专业性都处于中下水平。

四、广汉市场已售和在售项目营销操作模式及客户群体分析●前期已售或在售的项目营销比较混乱。

大多采用预售客户诚意金，有部分项目在取得预售许可后收取诚意金，多数项目都在项目启动或售楼部营业后即开始收取诚意金，确定房源，并以较大的优惠来吸引客户，此类型营销模式主要以本地开发商为主，如广信地产、东泰地产、金雁地产等。

●除部分小项目外，其余项目都以分期分批次推盘的形式来销售，一批次的数量多少，各个楼盘不一，有按栋来分的；内部认购，几乎全部以收取诚意金方式，诚意金额在8000——150000之间，在开盘时再享受额外优惠1-2%或开盘抽奖送礼的方式进行操作。

●收取诚意金时主要以以下几种方式来吸引客户：（未包含本项目）1、确定房源，确定价格区间，开盘签定购房全同，享受开盘优惠。

如东泰帝景国际、拿铁城、曼哈顿、那维亚半岛、天鹅堡等；2、根据交纳诚意金的先后顺序确定开盘当天的选房顺序。

如经典上城；3、根据交纳诚意金的先后顺序和金额大小确定选房顺序。

如龙领半岛；4、交纳诚意金后，开盘当天以到场先后顺序选房。

如格林威治庄园；5、不通过集中性开盘，不做开盘推广，主要以自然到访和口碑宣传，不间断的推出房源直接销售。

如怡景花园。

●客户群体分析：1、城北客户群体主要集中在老城区二次置业和城区及乡镇刚性需求群体及部分外地客户。

对政府规划很有信心；2、城南区域客户群体主要集中在周边各大型企事业单位，城区客户群体仍对城南环境污染和政府打造及居住环境没有信心；3、城区客户群体多为小户型或酒店式公寓，客户群体主要为中低收入群体的刚性需求和部分投资客。

●消费者分布：调查来看，购房客户群体仍以广汉本地为主，外地客户群体以德阳、成都客户、广汉企事业外地分支公司员工群体为主。

本地与外地客户比例约为85：15。

●各项目营销模式见下表：第二部分雒城一号二期产品分析及建议一、竟争楼盘SWOT分析天鹅堡：项目优势：◇地段--- 项目位于台北路和中山大道交界处,东至绵阳,南至成都,北入广汉,交通便利,位于广汉经济开发区重心,其地段优势突显。

◇交通--- 项目出门便是2路公交车站台，进入广汉老城区仅仅十分钟车程，交通便利。

◇商圈--- 正对面即是已经一期交房的上美年华小区，其社区商业配套已经逐步呈现，能满足小区业主的基本生活需求，且项目紧邻城南片区规划的新商业中心（雍景坊6万平米商业综合体）◇配套--- 小区采用欧式风格建筑，小区配套齐全，健身场、休闲亭、地下车库齐全，项目自身规划两层楼商业。

项目劣势：◇政策劣势--- 新国八条的出台，各大城市限购令的相继出台，给中国房地产市场蒙上了一层模糊的阴影。

◇生态劣势--- 项目位置离工业区较近，此区域工厂较多，紧邻蜀中制药，污染较大，空气质量严重受影响。

◇设计劣势--- 项目采用的风格独立，也导致了设计的缺陷，很多户型设计浪费过大，适用性较低。

◇配套劣势--- 项目较小，配套不齐全,能满足基本的需求,但是生活的品质较差，要想达到更高的居住水平很难。

◇规模劣势--- 本项目规模较少，推广难度较大，给销售进程造成了很大的影响。

◇交通劣势--- 虽有2路公交车的通行，但是公交车次较少，等待时间过长，进城花费时间过多，并紧邻城市主干道。

项目机会：◇市场机会--- 本年度广汉城南片区快速的发展，各大开发商进驻，城市建设必将在今年掀起一阵空前规模的高潮。

◇产品机会--- 产品以7+1电梯和多层为主，随着土地的越来越来稀缺，此类产品也会更加紧缺，升值空间更高。

◇区域机会--- 城南经济开发区是四川省除成都市辖区外唯一一个地处县级区域的省级开发区，区域潜力巨大。

项目威胁：◇市场威胁--- 广汉市人口相对较少，本年度市场竞争激烈，受政策因素影响更为突出，片区本年度放量预计500000平方米，市场竞争空前。

◇对手威胁--- 本楼盘较小，周围均是上百亩的大楼盘，靠南北有200多亩品质大盘等、靠南有300多亩城市综合体雍景坊等、靠东有塞纳湾等多个项目、靠西有一期已交房的上美年华等。

◇客户群体威胁--- 广汉是一个工业为主的城市，有很多大型企业入驻，其员工多为外地人，由于政策的影响，导致这部分客户群体急剧减少。

◇价格威胁--- 对面的上美年华项目价格较低，其号称广汉市最低房价的项目，其价格将与本项目形成鲜明的对比。

格林威治庄园:项目优势：◇地段--- 项目位于经济开发区深圳路东三段，此区域规划为城南片区高档生活居住区，其居住环境优越性较高，升值潜力巨大。

◇环境--- 此片区地势平坦，土地开发成本相对较低，有利于小区布局，规划合理。

◇商圈--- 紧靠城南新商业中心（雍景坊6万平米商业体）。