七彩云南 ·古滇王国北A区产权式 湿地度假酒店计划运营原则
目录
一、 产权式湿地度假酒店工程概况 二 、 如何理解房地产企业运营与计划管理 三 、怎样形成高质量的房地产项目运营计划 四、房地产项目开发工作分解结构 五、房地产项目运营计划的执行、控制与调整
一、工程概况
• 古滇国产权式湿地度假酒 店项目位于滇池湖畔湿地， 南临环湖东路。建筑面积 为约24万平米，一期开发 为产权式度假酒店建筑面 积为：103843.01m2 容 积率为2.0，二期开发为湿 地产权式别墅。一期开发 由于地理位置特殊，施工 降排水、防水难度较大， 基础开挖难度大。
2、计划的精度---计划细化至可以精确估算的程度
开发计划与各部门工作有效结合的把控点
建立如下的逻辑关系是计划成功的关键
分项计划名称
招 考察时间
出图时间
招标时间
签约时间 进场（开工）
标
时间
计划的定义
• 确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活 动。
• 其基本依据是工作分解结构（WBS）。是将工作分解结构 的最下层的可交付成果有计划的分解为更小、更易于管理 的组成部分，即具体的计划活动，为估算、安排进度、执 行，以及监控项目工作奠定基础。
计划的排序
• 识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来 安排计划活动顺序。
部门业务计划 月计划 周计划
房地产项目开发资源策划
（一）、项目现金流和资金平衡
单项目现金流分析与资金平衡
（二）、工程策划与合约规划 （三）、人力资源策划 （四）、资源策划的确定 （项目启动报告、经营策划书、项目发展报告）
准确编制项目开发计划
（一）、基础/标准数据
1. 工程工期 2. 设计周期 3. 预售工期
工作 • 协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评
（四）、计划管理 —— 计划管理的PDCA
• 计划的形成：事前控制 • 计划的跟踪与监控：事中控制 • 计划的调整：事后控制
（五）、计划管理的基本过程
• 计划定义 • 计划排序 • 计划资源估算 • 计划持续时间估算 • 制定计划表 • 计划执行与控制
• 要充分ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网络 图的4种紧前关系，准确表达计划活动之间的逻辑关系。
• （FS）完成对开始 • （FF）完成对完成 • （SS）开始对开始 • （SF）开始对完成
计划资源估算
估算完成各计划活动所需资源的种类与 数量。
资源（人员、设备或物资）的估算除经验 数据与专家判断外，还要自下而上估算。 将工作进一步分解，估算下层每个更具体 的活动资源需要，以做到合理与科学。
反反复复多个来回的磨合 反反复复多个来回的磨合
信息提供，反馈评审，对口管理
房地产项目运营多层级计划管理体系
（一）、项目维度的计划：房地产项目多级计划系统
计划级别
一级计划 二级计划 三级计划
计划内容
即项目发展计划，确定项目全部工作计划安 排。
即项目开发各阶段、各专项项业务工作计划， 确定各阶段、各专项业务全部工作计划安排。
计划执行与控制
控制项目进度表变更。 判断项目进度的当前状态，查明进度是否 已经改变，以合理的方式处置变更。
三、怎样形成高质量的房地产项目运营计划
* 计划编制的管理要求 * 房地产企业运营多层级计划管理体系 * 房地产项目开发资源策划 * 准确编制项目开发计划 * 开发计划与各部门工作有效结合的把控点
—— 各类标准与经验数据
重视经验数据的积累， 特别是自身的经验数据，因各项目操作均不相同
（二）编制深度与计划精度
1、恰当的深度---计划管控的精细度体现管理的精细
做好层级平衡与匹配 过细则难以进行合理分权
抓重要节点与输出成果 过细则难以抓住重点
排序及逻辑关系明晰 过细则关联复杂、推卸责任、效率下降
计划持续时间估算
估算完成各计划活动所需工时单位数。
除专家判断、类比估算、参数估算外，三 点估算是一个有效和合理的估算方法（最 可能、乐观、悲观持续时间估算的平均 值）。时间估算是逐步细化与完善的，取 决于数据依据的详细程度与准确性。
制定计划表
分析计划活动顺序、持续时间、资源要 求，制定项目进度表。 里程碑进度表（里程碑图）、概况性进度 表（横道图）、表明逻辑关系的详细进度 表（网络图）。
输入
材料 设备 人员 信息 资金
职能过程
输出
制造 供应 运输 服务
创造和提供产品和服务的过程
产品 服务
（二）、房地产企业管理的三个层次
发展目标
项目开发
运营体系
（三）、运营管理的主要职能
• 提出内部管理机构设置及岗位设立方案 • 组织拟订公司的业务规范和业务流程 • 确定各管理层级的授权 • 组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划 • 确定和分解全年经营指标 • 协调制定公司的全面预算 • 协调各部门之间的工作关系 • 主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的
即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工 作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开 始，到工作完成结束的全过程。
（二）、房地产项目运营多级计划管理体系
项目计划 一级计划（项目发展计划）
二级计划（项目各阶段和各分项业务计划） 三级计划（项目单项工作计划） 四级计划（工作细化计划）
运营计划 公司经营计划
计划编制的管理要求
（一）、计划编制的相关责任人 —— 主导、配合、执行、检查、反馈对象
（二）、计划编制的时间要求 —— 编制开始时间、持续时间、检查时间点
计划编制的管理要求
（三）、计划编制的沟通要求 —— 对象（知会部门/人）、方式
项目经营目标分解
自上而下提出节点要求
节点 自下而上编制计划满足 要求
二 、 如何理解房地产企业运营与计划管理
• 运营管理的定义与职能 • 房地产企业管理的三个层次 • 运营管理的主要职能 • 计划管理 • 计划管理的基本过程
一（、一运）营、管运理营的定管义理与的职定能义与职能
运运营营(O(pOerpateiornas)tions) 就就是是把把投入投的入资的源资（源生产（要生素产）要按素照特）定按要照求特转定换为要产求出转（换产为品 产 出和（服产务品）和的过服程务。）因的而过是一程切。组因织而的是最基一本切职组能织之的一。最基本职能 之一。