上海市房地产价格波动情况及分析
影响房地产价格的因素分析
1 .一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。
这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
主要包括:
(1)经济因素。
首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。
在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。
再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。
当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入)增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。
另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。
(2)社会因素。
社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。
房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该
地区的房地产价格水平趋高。
再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。
(3)行政因素。
行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
3.2 区域因素
区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。
区域因素是房地产市场的直接影响因素。
(1)商业服务繁华程度。
商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。
商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。
(2)交通条件。
交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。
(3)城市设施状况。
城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。
以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量,这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。
(4)环境状况。
环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。
主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。
随着经济发展和生活水平的提高,环境条件成为人们选购房地产的重要因素,因而对房地产价格有明显影响。
3.3 个别因素
个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。
这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体。
(1)土地因素。
土地是影响地价的非常重要的一个因素。
区位有自然地理区位和社会经济区位之别,土地的自然地理区位是固定不变的,但是,其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。
同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差别。
一般来说,凡土地面积过于狭小而不利于经济使用的土地,其地价必低。
但在相邻土地合并的情况下可能有例外。
土地面积大小的合适度因不同用途、不同地区、不同消费习惯而有所不同。
土地形状是否规则,对地价也有一定影响。
一般认为矩形地容易利用,因此,矩形地的价格较高,而其他形状的土地价格会偏低。
地质条件决定着土地的承载力,直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。
一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低;地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。
容积率因素是影响土地价格的主要因素之一。
容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。
容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
土地的用途对地价的影响相当大,同样一块土地,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
在年地租不变的前提下,土地使用年期越长,地价越高。
(2)建筑物因素。
一是面积、结构、材料。
建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同,则建筑物的建设成本不同;建筑物的结构及使用的材料的质量也对建筑物的成本有影响,从而影响其价格。
如果建筑物的面积或高度与周围环境不协调,则该建筑物的价值会大大降低。
二是设计、设备是否良好。
建筑物的形状、设计风格、建筑装潢等应与建筑物的使用目的相适应,建筑物设计、设备是否与其功能相适应,对建筑物价格有很大的影响。
三是施工质量。
建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本,更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒适性。
因此,施工质量是否优良,对建筑物的价格有很大影响。
四是法律限制。
有关建筑物方面的具体法律限制,主要是城市规划及建筑法规。
如建筑物高度限制、消防管制、环境保护等。
综上所述不难看出,影响房价的因素错综复杂,这也决定房价并不是一成不变,而是在时间序列上表现出上升或下降,反映了多种因素发展变化、共同作用的结果。
近几年供给量小幅小于需求量。