假设开发法及其运用(总分：82.00，做题时间：90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数：33，分数：33.00)1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。

A．预期未来收益 B．预期开发后的价值C．重新开发建设成本 D．市场交易价格（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：2.假设开发法的理论依据是( )。

A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。

A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。

A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。

A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：8.假设开发法最基本的公式是( )。

A．待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B．待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C．待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D．待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：9.开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )进行评估。

A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．推测法（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：10.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )进行评估。

A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．推测法（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：11.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。

A．不必考虑 B．根据实际情况而定C．必须考虑 D．无法确定（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：12.某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年。

已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09（分数：1.00）A.B.C. √D.V=480万元/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+12%)1.5=4768.50万元。

13.当较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。

A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：14.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为( )。

A．2% B．3% C．5% D．8%（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：15.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期B．待开发房地产建设发包日期C．取得待开发房地产的日期D．房地产开发完成并投入使用的日期（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：16.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至( )的日期。

A．房屋验收合格 B．房屋可使用C．将其售出 D．房地产经济寿命结束（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：17.下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是( )。

A．开发经营期可分为建设期和经营期B．建设期的起点与开发经营期的起点相同C．经营期可具体化为销售期和运营期D．经营期可以准确预测答案（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：18.假设开发法传统方法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。

A．开发结束时的时间 B．购买待开发房地产时的时间C．建设期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：19.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相结合进行估算。

A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：20.现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始建设期为2年。

根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。

若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。

A．766 B．791 C．913 D．1046（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：21.评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为( )万元。

A．1562.89 B．1652.89 C．1502.63 D．1520.63（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：2000万元/(1+10%)3=1502.63万元。

22.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用( )来求取。

A．成本法 B．市场法 C．收益法 D．长期趋势法（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：23.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为( )计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为( )计算所需要缴纳的税费。

A．买方，买方 B．买方，卖方 C．卖方，买方 D．卖方，卖方（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：24.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售税费D．开发成本、管理费用和销售费用（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：25.后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内( )。

A．期初 B．期中 C．期末 D．任意阶段（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：26.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是( )。

A．自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B．自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C．自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D．自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：27.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。

项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。

目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。

假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。

A．2281.83 B．2474.60 C．3798.30 D．4119.18（分数：1.00）A.B.C. √D.V=60×12400×12×65%×90%×(1-25%)/8%×[1-1/(1+8%)40-2.5]/(1+14%)1.5万元=3798.30万元。

28.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。

A．估算后续开发的经营期B．估算后续开发的各项支出、收入C．估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D．估算建设期中的利息和利润（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：29.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是( )。

A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：30.在假设开发法的现金流量折现法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。

A．取得待开发房地产的时间 B．开发经营期间的某个时间C．开发完成后的时间 D．开发完成之后的某个时间（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：现金流量折现法中，开发完成后价值对应的时间应是估价时点之后未来某一时点的价值，可能是开发完成之前某时点，也可能是开发完成之日，还可能是开发完成之后某时点。

31.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发通常是一次性的价格剩余（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：不得改变现状的旧房不适用假设开发法估价，假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产。

32.某框架结构在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。