产品定价说明及枫丹白露价格制定初步建议对于房地产定价来说一般采用两种方式定价，一种是直接采用差价进行定价，另外一种是采用系数进行调整定价（事实上也是利用系数对于差价进行调整）。

前者一般是根据操盘者对市场的了解，直接对差价进行调整，定价方式直接，但不便于进行多次推敲、调整（会导致均价混乱）；后者需要将市场、楼座、朝向、楼层、景观等多项独立因素折算成为系数，采用加权法进行计算单套产品系数，最终得出产品均价，其计算方法复杂，但便于推敲与调整。

但不论那种定价方式，基本原则同理。

对于不同产品的定价核心思路不同，其中，多层与高层产品定价方式不同，主要在于楼层差价；点式楼与板式楼定价方式不同，主要在于平面层朝向问题。

纵向定价：
多层：（不带电梯）
金三银四原则，价格排序一：3＞4＞2＞5＞1＞6（北方大部分地区排序）
价格排序一：3＞4＞5＞2＞6＞1（南方城市）
高层：（电梯房，含电梯洋房）
一层为起价，逐层递增，次顶层为最高价。

楼层差价：一般采用两种方式，单层差价，多层差价
单层差价：每层价格均不用，一般单层10元差价为最低，单层差价30元以上属于高差价，其制定方式根据操盘者对销售去化的控制决定其大小。

多层差价：相近楼层差价一致，一般2-3F为统一价格，4F以上出现价格一致的状况不多，除非操盘者有特殊销售目的，此种定价方式便于销售人员价格引导（其差价一般在30元以上，其优势楼层会优先去化，剩余楼层会产生明显价差）。

楼层跳价：一般会考虑遮挡与景观因素，会在某些楼层突然拉大价差。

说明：
1、市场萧条的状况下，开发商为促进回款，价格差一般较大；
2、贵公司对团购产品定价，建议采用单层差价方式，单层价格差以10-20元为宜；
3、多层产品由于楼层较低，差价额度应比高层产品大，建议差价为30元以上。

横向价格：
点式楼：
东南>南>西南>东>东北>西>西北>北
板楼：
中间单位>东楼头>西楼头（初级市场）
东边楼头>西楼头>中间单位（成熟市场）
东边楼头>中间单位>西楼头（邯郸市场建议）
说明：
1、上述价格中单纯指朝向问题产生的价差，不含有景观、道路等方面产生的影响；
2、朝向差价不恒定，我项目产品具有均好性，因此产品朝向差价不易过大，我司建议控制在30-80之间为宜。

3、景观差价一般定价原则如下，正对主景观>侧对主景观>正对附景观>侧对附景观>无景观，我项目具有景观优势，可拉大景观价格差，建议考虑景观因素不同产品差价为50-200元。

综述：
1、我项目主要面对团购客源，同类产品总体价格差不易过大，以免引起客户争议；
2、各种产品价格建议
多层：2900 市场稀缺产品，但位置较差，基本在社区位置边缘
高层28F：2800 量体大，边缘产品，主要消化对象
高层18F：3200 居社区中心景区，比邻水系，需要提高价格控制销售
花园洋房：3500 量体小，但我司未明确该产品位置，其价格建议为单就产品自身属性的建议。

由于未明确所推售楼座与产品，我方仅能对贵公司团购价格体系提出以上建议，定价系统较为繁杂，且需要因地制宜，若有谬误请见谅。

附：价格表制作系统一份（异形公寓楼），其中含有定价系数制定与计算方法，供参考，价格表制定过程为公司技术机密，文件密码为87281888，望贵公司予以保密。