光谷地块市场前景分析
“五一”期间，受集团领导委托，针对光谷大道地块进行了相关的市场数据搜集及在售楼盘实地走访，现对该地块市场前景进行如下分析。

鉴于个人能力及资源有限，有关数据及观点难免存在一定的局限性，仅供领导决策参考。

地块简况：
该地块位于光谷大道中环线外，北临正在开发中的当代国际花园，根据规划，地块西北为光谷二中用地，并与万科城市花园相望，西南为房地产开发用地，南为湿地公园，东隔光谷大道与中原电子产业园区相望。

地块可开发面积230亩，可建25万平方米，容积率1.6。

地块位于规划中科技新城的中心区，交通较为便利，区域光电子产业和高校较集中，周边房地产开发日益热烈，但地块较缺乏景观
元素，周边尚缺乏居住氛围。

光谷概况：
“中国光谷”于2001年被国家计委、科技部批准成立，同年5月市政府正式批准中国光谷新城规划，科技新城的规围西至中环线，东至外环线，北至东岸，南至汤逊岸，总面积128km2。

2006年，东湖高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6、7家企业。

全年新认定高新技术企业131家，高新技术企业达到1900多家。

年销售收入过亿元的企业有70多家，过10亿元企业8家。

民营企业注册数量达到7000多家。

2006年，高新区从业人员14..5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。

目前光谷地区总人口约60万人。

据楚天金报报道，光谷地区目前共有高等院校42所，各类科研院所50余家，各类专业技术人员20余万人。

根据“十一五”规划，光谷地区至2010年将达到100万人口，其中年增约10万人。

2006年12月，科技集团入驻光谷，预计将带动15-20万人就业。

光谷地区房地产市场情况：
2001-2005年，光谷地区年均完成房地产开发150万平方米，
2006年完成开发200万平方米。

根据东湖高新区“十一五”规划，至2010年，区新供住宅用地8平方公里，预计建成住宅1200万平方米建筑面积。

若按光谷地区每年新增10万人，每人住宅需求35平米计，每年新增住宅需求350万平方米，四年共新增住宅需求1400万平方米，大致与供应量相当。

由于东湖高新区住宅开发用地来源较为复杂，本次调研未能掌握高新区全面的土地供应信息，因此采取对光谷地区52个在售楼盘进行销售数据统计的方法，试图得出相对准确的住宅供应量数据。

根据以上数据统计，52个在售楼盘总供应量至少达到480万平方米，加上部分未开盘量，以上楼盘总面积应在600万平方米以上；
其中已开盘而未售的套数总和约7700套，加上未开盘部分，以上楼盘未来供应量在一万套以上。

以上楼盘的拿地时间，从2002年至2005年不等，销售主要集中在2005年与2006年，从开发规模上，显示光谷地区房地产业发展仍先于产业发展，开发量超过需求量。

但从销售上看，近年来销售趋旺，显示出消费者对本地区较强的信心。

以下是本地区从2006年3月——2007年3月房产销售量与销售价格的比较图：
如图所示，本区域房地产成交较为活跃，价格也相对到了一个较高的水平。

与、等地的工业园区相比较，本区域房价仍有一定的上升空间，但空间有限。

目前本区域高品质房产的价格已达到每平米5000元以上，且销售较为良好，主要是个性化的产品定位及其稀缺性赢得了消费者的亲睐。

光谷虽地处市一隅，但与城市存在着紧密的人员与交通联系，因此其房地产市场只是相对意义上的独立，光谷与其它地区存在着居住
与工作相互交叉的情况，更有着购房相互交叉的情况。

总体上来说，从其它区域来光谷购房以中等收入阶层居多，主要是看中光谷地区房产良好的性价比，或大学毕业生因“母校情结”而选择在此区域购房；而从光谷去其它区域购房的消费者以高收入阶层居多，主要选择便利的市中心或环境优越的高品质住区。

东湖高新区近期土地出让实例：
EP（2007）003号地块，位于市东湖开发区关山一路1号。

土地面积90842.82平方米(约136.26亩)，容积率不超过2.5，土地用途为住宅及配套商业，总建筑面积约为227107.05平方米（含10000平方米配套商业），挂牌底价为18904万元。

中建三局竞得，总价19204万，楼面地价846元。

EP（2007）005号地块，位于市东湖开发区流芳新镇，光谷一路同高新四路交汇处。

土地面积219200.11平方米(约328.8亩)，容积率不超过1.8，土地用途为住宅及配套住宅，总建筑面积约为394560平方米（含39456平方米配套商业），挂牌底价32880万元。

竞得人万科，竞得价4.99亿元，楼面地价1265元。

EP（2007）004号地块，位于市东湖开发区上马庄。

土地面积86521.9平方米(约129.78亩)，容积率不超过2.79，土地用途为住宅，挂牌底价22850万元。

市洪荣物业发展竞得，总价23380元，楼面价969元。

光谷地区房地产产品状况：
光谷地区的房地产品呈现出以下几类特征：
一、由于地处城市新区及高知阶层集中的区域，光谷房产追求个性化，讲究生活品质，有更多的户型创新。

主要是针对区域大量的专业技术人员，他们较易接受新事物，追求生活质量，生活方式丰富多彩，收入偏中上。

二、光谷房产有较多结构紧凑合理，户利用率高的房型，如100平米左右的三室一厅。

主要是迎合区域的工薪阶层或来自市其它区域的购房者，以良好的性价比为人们提供经济实用的理想居所。

三、周边良好的环境及相对较低的容积率要求为景观房产或低密度住宅的营造创造了条件，使光谷区域出现了大批为富人服务的高端住宅。

主要是对针对区域的企业中高层管理人员或私营企业者。

总体来说，光谷片区房产品位较高，个性突出，丰富多采，在市各片区中起着引领的作用。

若要在本区域市场竞争中胜出，需找准定位，找到属于自身的个性语言，讲究生活品位，楼盘本身要营造浓厚的文化氛围，物业服务更需细致入微。

本地块产品策略探讨：
本地块周边楼盘，如当代国际花园、万科城市花园等，规划条件与本地块相似，极易造成产品的雷同。

而地块1.6的容积率，又是营造低密度住宅，获取较高房产价值的良好条件。

因而本地块的经营，有两个方向可供考虑：
一是低密度方向，以小高层与大量的低层洋房、联排别墅相结合，
提升居所价值，以低层洋房作为主打产品，来体现产品特质并实现收益；
二是庭院住宅方向，以高层、小高层与大面积的中庭园林相结合，提升环境价值，以景观房作为主打产品，配合商业街的营造来实现经济收益。

第一种方案与周边楼盘的定位较为类似，好处是销售定价可以略偏高，建筑成本较低，可以营造很多增值空间，如私家庭院、车位、大面积露台等；第二种方案与金都一贯的风格较吻合，楼盘品位高，个性特色鲜明，但建筑成本较高，有一定的风险性。

本报告更倾向于第二种选择，理由是：
1、产品具有企业特色及鲜明的个性，可以在市场竞争中占据主动；
2、地块西北为中学，南边为湿地公园，东边为工业园区，其余各个方向多为低层住宅，在本地块建设高层或小高层住宅具有良好的景观视线，且更易于树立楼盘形象；
3、地块临多条区间道路，为营造商业创造了良好的条件，预计商业面积可占总建筑面积10%以上。

本地块经济收益预期：
根据上述第二种产品方案，对产品形态及销售业绩作如下预测：可建住宅面积约22万平方米，首期以均价4500元/m²入市，整体销售均价可达5000元/m²以上，住宅总收益11亿元；
可建商业面积25000平方米，销售均价可达8000元/m²,商业总收益2亿元；
可建会所及配套建筑面积5000平方米，价值3000万元；
可建地下车位约1200个，销售均价可达8万元/个，地下车位总收益9600万元。

以上相加，本项目总收益可达14.26亿元。

根据金都集团以往的产品建造成本，预计本项目土地外成本约为3500元/m²，土地外总成本约3500*250000=87500万元若以土地成本2.8亿元计，则项目总成本为11.55亿元
项目净利润约为14.26*(1-5.8%)-10.55=1.88亿元
利润率13.2%
市浙金都房地产开发
策划部
2007-5-8 附：市近期挂牌地块信息
1、路与花楼街交汇处
总用地面积29140平方米，净用地23030平方米，性质为居
住兼容商业金融业，容积率5.4以，建筑密度不大于30％。

挂
牌截止日5月22日。

2、江汉区贺家墩村
总用地面积146355.48平方米，净用地65900.78平方米，性质居住、商业金融业，容积率4.5以，建筑密度不大于25％。

挂牌截止日5月22日。

（东湖高新区近期无土地推出，已告知用地需求，届时会及时通知）。