房地产泡沫的成因分析及防范对策房地产泡沫的成因分析及防范对策中文摘要：近年来, 我国房地产价格一直高位运行,投机交易极为活跃，百姓买房越来越困难，房地产已成为社会关注的焦点问题之一。

当前，我们应该怎么做才能遏制房地产的过热发展,“最严厉”的楼市调控究竟能否使我国的楼市实现“软着陆”？本文将通过对日本房地产泡沫和美国次贷危机两个案例进行分析, 希望可以从中吸取经验并有针对性地提出中国房地产市场泡沫的应对策略。

关键词：房地产泡沫次贷危机应对策略Abstract：In recent years , China's real estate prices have been running high , Speculative trading is very active , People feel more and more difficult to buy a house , Real estate has become a focus of social concern . How should we do to curb the overheated real estate development now, Most severe of market regulation can make our property a "soft landing"? This article will analysis the Japanese real estate bubble and the U.S. subprime mortgage crisis, hope to learn lessons and puts forward China's real estate market bubble of the coping strategies.Key Words：Real estate Bubble Subprime mortgage crisis Coping strategies一前言经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。

美国著名经济学家查尔斯•P•金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格将远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

第1页 (共14页)过度膨胀的泡沫终将难以维持，最终会走向破灭，而房地产行业作为我国现阶段的支柱产业，与许多行业相关联，因此，一旦泡沫破灭，不仅导致经济和社会结构的失衡，而且还极易带来金融危机、生产和消费危机、政治和社会危机，所以必须对房地产市场进行合理的监管和控制，使现阶段发展过热的房地产市场逐步降温，去除楼市的“账面泡沫”，从而使楼市实现真正的“软着陆”二日本房地产泡沫、美国次贷危机的表现形式和理论分析1.两次房地产泡沫的表现形式（1）日本房地产泡沫20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。

美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。

从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。

他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。

当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。

到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴第2页 (共14页)跌。

到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。

这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。

受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

即使到现在，日本经济仍未彻底走出阴影，人们把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

（2）美国次贷危机2000年互联网泡沫破灭后，美国政府为了刺激经济增长，连续13次降息，2001年1月至2003年6月联邦基金利率有6.5%降至1%，创46年以来最低水平，并维持了一年多时间。

宽松的银根导致抵押贷款利率持续下降，直接支撑了美国住房市场的繁荣，带动了投资需求的上涨。

在盈利动机的驱使下，房地产金融机构产生了强烈的扩大住房抵押贷款的供给的冲动，逐渐将支持对象扩大至原本收入和信用不够资格的潜在购房群体，且标准不断恶化，形成了次级抵押贷款市场，2006年次级抵押贷款发行规模占整个住房抵押贷款市场的比例达到了21%。

然而在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1％提升到5．25％。

利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。

自2007年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。

随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。

受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，这种局面直接导致大批次贷借款人不能按期偿还贷款，次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势，进而引发“次贷危机”。

2007年8月“次贷危机”开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，导致全球主要金融市场出现了严重的流动性不足。

2.两次房地产泡沫的成因分析（1）日本房地产泡沫的成因分析日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。

其中主要的原因如下：①日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施日元国际化对日本的货币政策产生了深刻的影响，是泡沫期间扩张性货币政策的主要诱因。

1985年9月，《广场协议》之后，日元进入升值通道；日元迅速升值，导致外需放缓。

广场协议后日元升值，日元计价的出口额同比负增长，一直持续到1988年6月左右，形成了“日元升值萧条”；为了维持宏观经济的稳定增长，日本政府势必要实行扩张性的货币政策和财政政策。

就货币政策而言，降低利率和增加货币供给成为必然的选择。

1986年1月开始，日本银行连续五次降低利率至2.5%，并维持到1989年5月。

与此同时货币供应量年均增速比81年到85年提高了两个百分点，达到了10.5%。

期间，日本国内形成了严重的低通胀，即过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场，引起资产价格膨胀。

②金融自由化导致金融机构行为扭曲随着融资自由化的深入发展，大型制造企业积极寻求低成本的直接融资来筹集资金，1986-1990年，直接融资额年均增速55.8%，是同期银行贷款年均增速的4.5倍左右。

③企业行为发生扭曲，购买大量土地并作为资产而保有，导致有效供给不足。

1985-1992年，日本企业共购买了约47.3万亿日元的土地，企业购买的土地量占家庭出让土地量的比重由1984年的10%，迅速攀升至1985年的46%，最高点达到了70%。

1992年房地产泡沫破灭之后，企业变成了土地的净出让方。

经测算，1993-1998年，日本企业出让的土地占1985-1992年土地购入额的64%，占土地购入面积的72%。

这说明，企业是土地价格上涨的最主要推动力量，企业将大量剩余土地作为资产保有而未有效利用，对其他人的需求形成了挤出效应，导致有效供给不足。

④国家对房地产的心理偏好因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。

（2）美国次贷危机的成因分析次级抵押贷款是房地产配套的一种贷款金融工具，仅仅是围绕着一个人住房的贷款产品，却在美国引发了一场影响重大而且深远的次级抵押贷款的危机事件，主要有以下几方面原因：①金融工具本身的薄弱和漏洞，次级抵押贷款信用评级的严谨性和对借款人偿债能力尽职调查不够等产品缺陷的存在，是导致系统风险的先决条件。

表1 2001-2006年美国次级抵押贷款标准不断恶化第4页 (共14页)资料来源：转引自次贷风波研究课题组著《次贷风波启示录》，中国金融出版社，2008，第114页。

②过度的证券化显现出次级抵押贷款风险的放大，而放大的风第5页 (共14页)险转移和传递无疑为系统风险的实现创造了可能。

次贷总共不过几千亿，而美国政府救市资金却达到了万亿以上，为什么危机还是看不到头？危机的根源是金融机构采用“杠杆”交易；另一些专家指出金融危机的背后是62万亿的信用违约掉期（CreditDefaultSwap,CDS）。

③货币政策的调整是引发次级抵押贷款产品薄弱点危机的根本成因。

另外，次级债市场的参与者们在利益的驱动下，放松风险管理，在经历了市场的火爆之后，痛尝苦果。

三中国房地产泡沫产生的背景和表现形式，以及相关对策1.中国房地产泡沫产生的背景和表现形式第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。

房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。