房地产泡沫成因与对策分析——以HN省为例摘要：在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大中城市的房地产泡沫程度普遍偏大，更有个别城市的泡沫程度已经明显显现出过大的趋势。

其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，形成的一种房地产市场发展的假象。

而HN省房地产业的发展是我国房地产业发展的一个缩影,经历过泡沫期、萎靡期,凭借着建设国际旅游岛战略的出台,HN省房地产业逐渐发展起来。

所以，通过对HN省房地产泡沫成因的分析，或许我们可以找出相对的预防对策。

关键词：HN省房地产泡沫成因对策1 绪论1.1 研究背景目前，房地产业作为中国乃至世界各国的重要支柱产业，一直都是前沿热议话题。

在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大、中型城市的房地产泡沫程度有点偏大，而且很普遍，甚至有一两个城市的泡沫程度开始呈现出过大的严峻发展态势。

其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，从而形成的房地产业市场发展的一种虚假现象。

资产泡沫的其中一种表现方式就是房地产泡沫，如果处理的不好，极有可能对这一国的宏观经济形成动荡，危害性极大，因此房地产泡沫一直以来都是各个国家关注的重点。

而HN省房地产业的这种发展模式相当于是中国房地产业发展的一个典型,房地产业历经泡沫期、萎缩期、然后到成熟期，靠着建设国际旅游岛战略政策的作用下,HN省房地产业开始渐渐发展起来。

因此，从对HN省房地产业泡沫的各种成因的分析中，或许我们可以找出相对的预防对策。

1.2 研究目的及意义房地产业在经济发展当中一直都是其中的一只代表支柱，通过对房地产业泡沫形成原因的研究，分析种种情况，得出决策，对房地产业的稳定、健康发展有着重要推动作用，从而实现HN省经济和社会发展的战略目标，对于促进经济和可持续发展都具有非常重要的意义。

（1）通过对本课题的研究，有利于了解HN省房地产业的泡沫成因以及危害；（2）从中得出有利于HN省房地产业平稳、健康发展的相关策略。

1.3 国内外研究现状1.3.1 国内研究现状李东晔（2019）在《我国房地产市场泡沫分析》中，明确提出投资者的投机行为、中介的代理问题、金融政策的支持三个方面是导致房地产泡沫的主要的原因，还研究出统计法、指标法、模型法等三种用来检测房地产泡沫的方法，可以检测和分析国内的房地产业是否产生了泡沫和泡沫发展的严重程度，大大地方便了对于房地产泡沫的产生和发展程度的预警措施，而且还可以加强我国对于房地产业市场的风险预防和抵御能力。

且李东晔认为房地产泡沫的产生、蔓延和消亡必然会对经济市场形成巨大的动荡，只有加强对于房地产业的泡沫形成原因的深入且准确的研究，才可以不断加强预防和提升抵御房地产业泡沫和相关金融风险的能力。

徐国栋（2019）在《房地产泡沫的传染机制及成因研究》的分析里，运用“VAR模型、脉冲响应函数和方差分解”等三种方法对中国各个阶梯城市之间的房地产泡沫蔓延机制进行了深入研究分析,从中发现了小型城市的房价对于大城市房价产生的影响微乎其微，反而是大城市的房价对于小型城市的房价形成了一定的传染效应。

因而发表了“是否控制住一线大城市的房屋价格是抑制房地产泡沫的关键，加强调控一线大城市房价对全国的房地产的宏观调控来说有非常重要的意义”的建设性意见。

张靖伟（2019）在《历次金融危机共性对中国启示，从房地产泡沫角度分析》中明确指出，房地产行业的房屋价格起伏并不是连续性的, 也没有形成固定的周期。

又提出了投机才是导致房地产泡沫出现的主要因素,造成了房地产业经济体系中的货币供应量急速增长。

由于当前我国的房地产业市场价格的飞速增长, 导致了泡沫的产生, 很明显中国的房地产市场已经违背了“房子是买来住的, 而不是用来投机”的初衷, 这无疑成为了我国实体经济发展的拦路虎, 国家和社会应该要高度重视起来。

1.3.2 国外研究现状Monika Piazzesi, Martin Schneider&Johannes Stroebel(2015) 从经验层面考查了住房市场消费者的搜寻过程及其对房价、待售房存货及市场交易时机的影响。

特别是, 研究没有将住房市场视为一个整体 (即所有购房者可能在看一切空房) , 而是分析了具有异质购房者、相互关联的住房子市场上的住房搜寻、交易和定价。

Jessie Romero，李霞在研究抵押贷款中认为房地产市场是美国经济至关重要的组成部分。

住宅投资的增加, 包括新房和重新装修都会产生就业岗位, 不仅仅包括建筑岗位, 还包括不动产、金融、运输等行业。

而且, 房屋价格上涨带来的财富效应成为家庭的消费来源。

一些经济学家和决策者因此将危机后疲软的房产市场看做是经济增长不如预期的原因之一。

如果潜在的“回头客”仍持观望态度且房屋所有权率维持不变, 房地产市场不可能再次回到盛景, 或者无法像以前为GDP增长做出大的贡献。

1.4 研究内容和创新点1.4.1 研究重点本文主要研究HN省房地产泡沫的各种形成因素，以及种种因素所造成的危害，从中找出符合实情的相关对策。

1.4.2 研究难点由于相关资料较为广泛，在收集上较为困难，同时还要根据实情准确分析出成因，这需要极高的专业水平，而写作的水平技巧也有较大要求1.4.3 研究的创新点本文通过对HN省房地产泡沫的形成因素分析对比其他省市地区的房地产业的发展现状，从中研究出对房地产业健康发展有利的相关对策。

1.5 研究思路和方法1.5.1 研究思路通过互联网相关网站搜索论文所需资料数据，查阅图书馆相关期刊、杂志等寻找论文所需相关内容；搜素与研究相关的学者所研究的观点及文章；向指导老师及相关专业老师请教，认真听取意见并分析；综合各方各种观点及建议，形成自身的研究方向，加以分析、筛选、结合，提出自己的观点。

1.5.2 研究方法（1）文献分析法：通过对研究相关课题的论文、期刊、HN省年鉴、互联网、历史资料等途径对有关于HN省房地产业的相关资料进行收集整理、筛选、分析归纳，得出结论，确定论文的研究框架。

（2）资料分析法：利用现有图书馆资源，分析并利用扩展研究深度广度的方法。

（3）案例分析法：运用大量的案例进行分析HN省房地产业泡沫形成的因素，并提出相关对策。

2 HN省房地产业的发展现状2.1 HN省房地产业的发展现状及分析当前，房地产业是中国整体经济规模中占有比例相对较多的，具有重要地位，房地产业的发展也是国家和社会的聚焦点。

我们可以从HN省房地产业与GDP增加值占比、房地产业开发投资占全社会固定资产投资的比例以及HN省土地出让金占财政收入的比例等几个角度HN省房地产发展现状进行分析。

2.1.1 房地产业增加值占GDP的比例根据房地产业本身的产业增加值来分析，2018年全国房地产业产值5.1万亿人民币，占当年GDP比例为百分之七点二左右；HN省房地产业产值786.7亿人民币，占当年GDP 比例百分之十一左右。

而且，HN省最近10年以来房地产业所占GDP比例一直在向上爬升。

再加上和房地产业有着密切关联的建筑行业（刨除与房地产建安业务无关的建筑业产能）也考虑进来的话，二者叠加的产业增加值占当年GDP的比例达到了百分之三十一。

2.1.2 HN省土地出让金占财政收入的比列2018年，中国300个城市各种类的土地成交出让金4.1万亿人民币，同期相比增长了39.3%，各城市土地出让金平均线为136.67亿人民币。

而HN土地出让金占全国0.67%，为275.6亿人民币，超出全国城市土地出让金平均线的两倍以上。

但是，2018年房地产业发展迎来了寒冬，全国除了少数城市外，开始出现泡沫，土地出让量大幅下跌，达到26.3%。

而HN同比更是暴跌了56.6%，无疑是房地产泡沫的突出代表城市之一，具有相当重要的研究价值。

2.1.3 HN省房地产业投资占固定资产投资的比例从固定资产投资占比方面来说，2018年房地产业的固定资产投资规模达到了17.5万亿的水平，占全国固定资产投资的比例稳步徘徊在25%上下；HN省固定投资规模7856.8亿元，其中房地产固定投资规模4453.1亿元，已经占据了半壁江山，近年来略有下降，但仍然是举足轻重。

可以看出，HN省经济发展严重依赖房地产业，泡沫已悄然产生。

2.2 HN省经济发展中房地产业所处的地位及作用2.2.1 HN省经济发展中房地产业所处的地位房地产业一直以来都是HN省乃至我国经济中占比较多的，是主要产业组成部分之一，对国民经济的发展有着非常巨大的领头推动作用，是HN省经济发展中的领头羊和增长点。

不仅如此，HN省房地产业对拉动钢铁、家电、建材、家居用品等产业的发展方面也有着极为重要的作用，从一定程度上来说相当于是“以一带多”的模式，相对的也起到了稳定金融和相关发展的作用，衍生了改善民生、促进经济发展的重要意义。

2.2.2 HN省经济发展中房地产业起到的作用房地产业的发展与我们老百姓的生活息息相关，交通、教育、旅游、医疗及众多与之相关的服务业现阶段和房地产相互交融、互相促进，交互发展，已成逐渐上升的趋势，无疑表明了HN省房地产业对于这些相关及衍生行业的发展有着巨大的推动作用，老百姓家庭的上学、看病、出行、购物及伴随着经济水平提高而增长的休闲娱乐需求，都要依赖于房地产行业进行的配套建设，以此满足人们日益提高的民生需求水平。

HN省房地产业在飞速发展的过程中，取得了许多辉煌成就，但也随之产生了诸多问题。

其中，最典型的问题就是房地产泡沫。

3 HN省房地产泡沫成因及危害3.1 HN省房地产泡沫的主要表现房地产泡沫是指因房屋的市场价格严重的背离了其市场价值，从而形成的一种房地产业市场发展的虚假情况，它的实质就是一种价格现象，是房地产行业内外因素共同作用的结果。

为了更直观的进行分析，搜集了一些相关数据，如下表：表1 HN省商品房价格及人均收入消费支出表根据上表所示分析，其主要表现在以下两个方面：一是价格持续攀高。

判断背离实际价值是否具有泡沫隐患的直观体现之一就是商品房价格。

从上表我们可以看出，2010年HN商品房均价为9255元，虽然2011年到2015年房价上涨幅度较小，相对平稳，但总体还是一路攀升；而到2019年底，HN商品房平均每平方米成交价格为15400多元，高于10年前均价差不多一倍，为全国最高，已经背离了实际价值。

二是与老百姓收入水平相差大，供求结构不合理。

虽然近10年来HN省居民人均可支配收入是逐步提升，但相对的物价水平也大幅上涨，消费水平随之提高。

较10年前的可支配收入并未有多大提升，而房价却逐年上涨。

大部分的老百姓想买房的却因收入有限而望而却步，而且由于“限购房”政策的实施，更是形成了“需要的买不起，买得起房的买不了”的情况，“低收入”与“高价房”的矛盾也越来越突出；不仅如此，HN房地产市场90％是住宅房，其中，中高档占的比重越来越多，总体价格也会随之上升。