宏观经济　■■■■■●●●■●■●●■■■■●■■■■■■■■●一　ＰＯＲＡＦＩＹＥＣＯＮＯＭＩＣＳ　

【摘要】近年来，房地产业已成为拉动内需、推动经济增长　

的支柱产业，同时也是最容易产生泡沫的行业。我国房地产业　

虽获得了长足的发展，但由于其市场化的时间较短，对房地产　

泡沫的研究还没有一个完备的体系，严重阻碍了我国经济的又　好又快发展，这与我国房地产市场发展现状极为不符。本文分　

析了我国房地产局部泡沫形成的原因，并提出了对策和建议。　【关键词】房地产　泡沫原因　对策　

一、引言　２００９年２月以来，全国房价大幅上涨。尽管２０１０年“两会”　之后，政府接连出台了比较严厉的楼市调控政策，但是楼市疯　

狂的势头有增无减。据国家统计局２０１０年４月１４日发布的数　

据显示，２０１０年３月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上　

涨１　１．７％，其中新建住宅销售价格同比上涨１４．２％，新建商品住　

宅价格同比上涨１５．９％，为近年来涨幅之最。　通过分析房地产租售比数据，更能证明中国房地产存在着　

一定的泡沫现象。房产租售比是国际通行用来衡量一个地区楼　

市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值换算出租　

金与房价的差距。一般情况下，国际标准的“房产租售比”为１：　

１００到１：２００。而据有关机构调查研究部调查显示，自２００９年　

１１月以来，北京的楼市租售比已突破了１：５００，达到了１：　５４６，部分区域甚至达到了１：７００，同比涨幅度达到了２５％。　

泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价　

格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生了对　

这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Ｓａｌｇｅ　

（１９９７）认为引发泡沫发生的原因可分为内生因素和外生因素，　

所谓内生因素是指泡沫的变动与基值的变动息息相关；外生因　

素则是由市场景气变动带动市场参与者对未来的市场价格预　期发生的过度反应。　

二、我国房地产泡沫形成的原因　１、土地稀缺。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的　

基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者　

有其屋是一个社会人最基本的福利要求，人们对居住条件的要　

求是没有穷尽的，而与企事业发展相关的生产条件和办公条件　

７４　《当代经济）２０１１年１月（上）　的改善也直接与房地产密切相关。土地的有限性使人们对房地　

产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期，当经济发展处于上　

升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样　

就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业　

和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处。　２、投机需求膨胀。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接　

诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即　

人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦　

成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。　３、过度放贷。金融机构过度放贷是造成房地产泡沫产生的　

助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价　

格的异常升涨肯定与资金有着密切的关系。因此，资金支持是　

房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就　

不会有房地产泡沫的产生。此外，由于房地产是不动产，易查　封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的　

驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押　

的贷款。银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加　强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产　

价格的上涨和产业的扩张。　

４、地方政府经济利益影响下的房地产价格。正殳月守应该主要　充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的　

房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房　

地产上的收入约占整个房地产价格的５０％～８０％，于是，地方政　

府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产　

市场秩序极不规范的根源。　房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都　

拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收。最重要的是，　

房价的上涨导致土地价格上涨，对导致房价上涨的土地价格高　

涨和国际游资，地方政府并没有持强烈反对的态度。土地出让　

收入目前已经成为地方财政的主要来源。我国目前实行的是土　地储备制度，政府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高　

者得的招拍挂的土地出让制度使得地方政府更容易掌握土地　

出让价格。

　近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需　

要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，　

政府的收入就越高。由于土地资源具有不可替代、不可移动以　

及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价　格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房　

地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价　

格不断上涨。　

５、城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、　

经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城　市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人　

口；城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市；城市基础　

设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造；住房消费　

的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对　

住房的需求加大。　

６、房地产租赁市场不完善。现有房屋租赁市场的供应主体　是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主体是　

进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件　

差，￣ｇａ２ｒ＿又缺乏有效的市场管理，正规相赁市场的秩序被扰乱。　

三、我国房地产泡沫治理的对策　１、加强对房地产市场的宏观监控和管理。宏观经济形势和　政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、　

劳动就业、居民收入、房地产泡沫收入、金融环境、企业利润，等　

等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，　

是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重　

性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产　泡沫时，ＣｒｕＺ，须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地　

产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地　

产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二　

级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，　

调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市　场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在　

在的主导产业。　

２、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。加强和　

完善宏观监控体系，应当通过对全国房地产市场信息及时归　

集、整理和分析，就市场运行情况作出评价和预测，定期发布市　场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年　

来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业　

进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏　

观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行　

必要的干预和调控，有效地防止房地产泡沫的产生。　

３、强化土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调　整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，　

保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地　

出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高　

档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压，出现由　

结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处　房地产开发企业的非法圈地、占地行为，防止为获取临时和短　

期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没　

有进行开发的土地，政府应立即收回，从源头上制止土地批租　宏观经济　■■●■■■■■■■■■■●●●■●■●■■●■●■■■■■■●■■■－　ＣｏＮＴＥＭＰＯＲＡＲＹＥＣＯＮ　

领域的不正之风和腐败行为。　

４、加强金融监管力度，合理引导资金流向。首先，要进一步　

健全金融监管体系、增加监管手段、增强监管能力、提高监管水　平。其次，要加强信用总规模的控制，杜绝社会总信用过度脱离　

实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发　

生。再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导　

资金流向生产经营等实质经济部门。最后。要加强外资的引进　

和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。另　

．外，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的，　因此，还要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。　

５、割断地方政府与房地产市场的经济、政治利益。据统计，　在整个房地产的建设、交易过程中，政府税、费收入占到了房地　

产价的将近３０％～４Ｏ％左右。如果再加上占房地产价格２０％～　

４０％的土地费用，地方政府在房产上的收入将近占到整个房地　

产价格的５０％～８０％。在欧美国家，地价、税费相加大约占到住　房价格的２０％左右。这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以　

及房地产相关部门的口袋。由此可见，不改变以经济发展速度　

为主要指标考核政绩的传统，不斩断地方与房地产业之间的利　益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。　

６、以科学发展观落实的成效来考核地方政府。党的十七大　报告中将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来中　

国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡导综　

合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要　

改变一直以来以ＧＤＰ作为考核地方政府政绩的主要指标，要　

把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，　深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民　

生活，保障社会公平正义，不断促进社会和谐，加快转变政府职　

能，削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系，尽快实现从　

房地产市场经营者到监管者的转变。　

总之，伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市　场旺盛需求的局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民　

的住房条件，让“居者有其屋”，是我国和谐社会建立的重要目　

标。房地产业持续健康发展，离不开对房地产市场的有效调控，　

而房地产泡沫的治理则是房地产宏观调控的主要目标，也是我　

们今后研究的主要方向。　

【参考文献】　［１】马辉：当前我国房地产泡沫的实证分析Ⅱ】．经济研究参考，　

２００８（３４）．　［２】陈书明：中国房地产泡沫的形成机理研究Ⅱ］．经济论坛，２００８　

（１１）．　【３】曲波：房价、地价与土地供应的前因后果Ⅱ］．中国土地，２００５　（５）．　

【４】王阿忠：中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究［Ｍ】．中国　社会科学出版社，２００７．　

【５】王小映、岳晓武：地价上涨是房价上涨的结果而非原因Ⅱ】．中　

国土地，２００６（１１）．　（责任编辑：张琼芳）　

＜当代经济）２０１１年１月（上）　

７５