1、 听完课后，最感兴趣的事。

这学期通过课程对房地产及房地产项目的各阶段内容有了初步的了解，也使得我对于本来只有模糊概念的房地产有了探究的想法，特别对于房价的组成、存在的问题和预控，产生了浓厚的兴趣。在网上查阅了相关资料，对这方面的知识有了初步的认识后，在最后课题选择的时候，选了房地产泡沫成因、评估与预控。

2、 关于这个问题前人做过怎样的研究。（姓名，文章，在什么杂志或网络，主要观点）

1 李涛 伍建平 房地产泡沫的成因、评估与预控 《建筑经济》

观点 A、房地产泡沫直接原因是由过度投机而导致的地价飞涨，而心理预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素是间接原因。

B、商品房空置率、实际价格与理论价格比、房价收入比等指标是国际公认的泡沫化判断标准，但是并不是所有国家都适用。作者认为评估的三种办法。

1、收益还原法

2、数据比较法

3、市场修正法

其中市场修正法最为准确。

C、预控方法，一是要加强对宏观经济形势和政策的监控。二是加强对房地产市场的调控力度，严格控制房地产开发总量。三是要严格金融监管力度，推动地产泡沫产生的资金。四是要加强信贷监管, 抑制投机。五是尽快完善土地税制, 严防地产投机。六是要严格控制豪宅的审批与建设, 防止出现由结构性过剩引发的泡沫。

2 罗峰 房地产泡沫的成因、评估与预控 《河南科技》

观点 A、房地产泡沫是由于土地资源稀缺导致地价飞涨、消费者对房产价格的预期不理性、投机需求推动房产价格等因素导致的。

B、房地产评估方法：房价收入比、空置率、租售比、低价具有虚构性。

C、房产泡沫的预控有以下方法：

1、加强土地资源管理

2、抑制投机，强化金融领域监管

3、完善土地税制

3、李涛 伍建平 房地产泡沫的成因及防范措施探讨 《山东理工大学学报》

观点 房地产业是国民经济的支柱产业，又是经济泡沫的主要载体之一。房地产泡沫一旦破灭，将会导致国民经济运行困境或危机，给社会带来很大的危害。

因此，对房地产泡沫的成因及防范措施进行探讨就显得尤为重要。房地产泡沫形成的直接原因是过度投机、地价飞涨；另外，心理预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。

一般来说，适度的泡沫，对于活跃经济，促进竞争，推动房地产业的发展是有利的。但是，当泡沫过多、过度膨胀，则会造成虚假繁荣，泡沫一旦破灭，必然引发泡沫经济。因此，必须采取有效的预控措施，对房地产泡沫加以防范。

4、汪树新 杨钢桥 房地产泡沫形成机理与防范措施 《广东土地科学》

观点 作者对于房产泡沫的定义是由房地产投机所导致的房地产市场价格脱离其使用性收益价格的持续、大幅度上涨和突然下跌。

房产泡沫的成因：土地的稀缺性、地价的“虚构性”、人们行为上的非理性、银行发放房产贷款的倾向性、土地市场的权力寻租、较低的市场进入“门槛”等。

房地产泡沫控制方法：控制城市土地一级市场、提高房地产的持有与交易成本、对房地产开发公司进行严格的资质管理、调整房地产金融政策、建立房地产市场信息发布制度。

5、洪开荣 房产泡沫形成、吸收与转化 《中国房地产金融》

观点 首先对比分析了房地产泡沫评估的收益还原法及其问题, 然后提出了“市场修正法”的评估思路和基本的分析框架。与收益还原法相比较,“市场修正法”计量泡沫更能反映泡沫的实质内涵,其结论对我国的房地产市场更具有解释力。进一步提出并界别了房地产吸收与转化的概念, 以此阐明市场修正法的理论根据。

3、 关于这个问题，通过资料。得到什么结论。

通过上网查阅已有的相关论文，我得到的关于房地产泡沫成因、评估与预控的结论如下：

成因：房地产泡沫直接原因是由过度投机而导致的地价飞涨，而心理预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素是间接原因。

评估：商品房空置率、实际价格与理论价格比、房价收入比等指标成为国际上公认的泡沫化判断标准, 但并不是对于任何国家都适用, 因此, 愉要根据不同的情况对房地产泡沫进行评估。泡沫的程度一般用以下三种方法进行评估。

1、 收益还原法

2、 数据比较法

3、 市场修正法

其中市场修正法是我认为的最能全面表达城市房产泡沫状况的方式，并且适用于不同的城市。

预控：从房产泡沫的成因可以看出房产泡沫的预控最重要的还是制度的调整。有以下三点1、加强土地资源管理 2、抑制投机，强化金融领域监管3、完善土地税制。

4、 关于这个问题，我的基本观点

房产泡沫成因：

1、 土地资源稀缺导致地价飞涨

房地产投资在一定程度上变成了圈地投机, 投机的成分越多, 泡沫形成的越快。在所有生产要素中土地最主要的经济特性是稀缺性，因为相较于人口的不断增长，土地的供给总量相对是稳定且确定有限的。所以，土地的供给弹性在众多生产要素中是最小的。

并且土地具有垄断性，完全归政府所有。

2、消费者对房地产价格的预期

消费者预期在一定程度上影响消费者行为，从而影响总需求。但在实际经济运行中，人们难以做到理性预期。如果预期高估了这种变化对房地产价格的影响，就容易产生泡沫。

3、 投机需求推动房地产价格

投机需求在房地产泡沫产生中也是一个重要的影响因素。投机者的特点是并不关注投资品本身的使用价值，而是注重投资品可能带来的投资收益。因此，投机需求是建立在房地产价格上涨而且希望或预期其继续上涨的心理之上。

4、 信息不对称

房地产市场是垄断竞争市场，作为市场的两大主体开发商和最终消费者所获得的信息是不对称的。一般消费者不能获得充分信息，作出合理评估。

5、 政策因素

房地产业对国民经济的发展有重要的促进作用，政府会对市场进行干预。这种政策的导向若无预控将使房地产开发过热,导致价格虚涨, 空置率上升等, 助长了泡沫的形成。

6、 银行信货的非理性扩张 随粉房地产开发规模的不断扩大, 开发商仅靠自有资金是远远不够的, 其开发资金主要来源就是银行贷歉。大量的资金涌向房地产市场, 又缺乏必要的风险控制意识和手段, 从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发, 造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈, 不断堆积金融风险, 给泡沫的产生埋下了隐患。

7、 结构性矛盾

如果开发商为追求高利润而纷纷投向康宅的开发, 使一段时间内大面积、大户型的衣宅开发数量急剧上升而闲置多, 而经济适用房则出现供不应求的情况, 这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空皿率, 一方面使经济适用房的价格不断提高, 两方面的作用极易导致房产泡沫。

房产泡沫评估：

一般认为现实价格超过其实有价值的部分就是泡沫成分。由于国际标准不是对于任何国家都适用，因此, 需要根据不同的情况对房地产泡沫进行评估。其中市场修正法最能准确表示。

预控

1、 加强土地资源管理

合理配置土地需要遵循房地产市场的规律，保持合理的各类用地的供应比，实行土地出让公开招标制，防止部分城市出现过高地价。政府应当制定相关法律法规，完善监管体系，建立健全惩处制度，严格惩处各种开地产企业非法圈占土地的行为。

2、 抑制投机，强化金融领域监管

投机房地产市场的资金多是从银行部门流向市场，因此要从源头上加强对银行部门的监管，控制投机资本的数量和流向。

3、 完善土地税制

对土地资源的合理调节可以通过从土地资源配置全程各个环节来建立健全土地税制以达到宏观调控的政策目标，促进土地资源合理使用、合理开发。政府要严格监控购地者的投资开发进度，限制土地转手率。