•h
•临街状况
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•i •土地利用限制情
•j •土地产权权属情况
况
•k •建筑物与土地的组合是否得当 房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
（二）影响建筑物价格的个别因素
建筑构造 房屋装修 房屋设备及附属设施 地段、层次、朝向 房屋的损耗和完好程度 规模及高度 用途
地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响
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房地产经济学第四章
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第二节 建筑物价格
一、建筑物价格的构成
建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几 部分组成：
➢ 建筑工程费用 ➢ 设备及安装工程费用 ➢ 其他费用 如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么
土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用 途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减 值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、 可达性（区位）价值构成。
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第一节 土地价格
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•地租 •区位地租
•土地资本租金
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第一节 土地价格
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•b
•土地价值
•d
•e
•c′
•d′
•a
•农地价
值
•农
•O
地
•f
•c •市地发展时序或容 许的土地资本积累量
•图4—6 城市土地价值的变动过
程
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（二）城市不同功能区的环境因素
商业区 住宅区 工业区
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第四节 影响房地产价格的因素
三、影响房地产价格的个别因素
（一）影响土地价格的个别因素
•a
•位置
•b
•面积
•c •地形地势
•d
•地质Biblioteka •e•水文•f•形状
•g
•气候
•不确定性风险 年补偿费
•CBD
•农地地租
•d′ •距CBD的距离
•图4—3 城市土地租金
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第一节 土地价格
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•地价 •区位价格 •转换成本
•不确定性风险补偿费
•农地开发权价格
•预期增值 •纯农地价格 •CBD
•纯农地价格
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第一节 土地价格
•价 格•p1
•p2 •p3
•p
•sm •ss •s1
•d1 •d
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•O
•m
•土地数量
•图4—2 土地供给随时间变化条件下地价的决定
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第一节 土地价格
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第一节 土地价格
五、不同类型地价之间的关系
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•9
•7
•投 资 •5 者
•3
•1
•a •b •b •c •土地价
1
2
格
•图4—5 土地价值在市场中的实现过
程
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04房地产经济学第四章
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2020/11/19
房地产经济学第四章
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第四章 房地产价格
重点问题
土地价格的构成、类型及其相互关系 建筑物成本和价格 房地产价格 影响房地产价格的因素
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第二节 建筑物价格
三、建筑物折旧
建筑物折旧可能来源于三种情况：
由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏， 可以称为建筑物实体损坏；
由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房 屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功 能性贬值；
•建筑物出售前的保管、养护等费用
•推销费 建筑物销售有关税费
•销售经营利
润
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第三节 房地产价格
二、房地产价格与房地产租金之间的关系
房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为： RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR
金、市场（理论）租金
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第四节 影响房地产价格的因素
一、影响房地产价格的一般因素
从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、 经济因素和政治因素。
•人口状况
•城市化
•社会因素
•房地产投机
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•社会稳定状况
•图4—8 影响房地产价格的社会因素
由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降 低、市场行情走低等而产生的外部性贬值。
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第二节 建筑物价格
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•市场
•提取 法
•年 龄—寿
命法
•折旧 估算 方法
•分解 法
•图4—7 折旧的估算方法
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第四节 影响房地产价格的因素
二、影响房地产价格的区域因素
区域因素是指影响一个城市内部不同功能分 区房地产价格的因素。这些因素一方面取决于城 市不同分区的地理因素，另一方面取决于实现分 区功能对地理环境要素的要求。
（一）城市不同功能分区因素
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第四节 影响房地产价格的因素
•税负
•国民经济水平 和发展趋势
•经济因素
•财政收支及金融环境
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•图4—9 影响房地产价格的经济因素
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第四节 影响房地产价格的因素
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第三节 房地产价格
一、房地产价格的构成
格房 地 产 价
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•
•土 地 •价 格
•建筑 物价格
•“农转非”地 价 •旧城区改造地价
•建筑物生产成本
•建筑物销售成 本
•征地安置费 耕地占用税 •小区内土地开发费 开发单位管理费
•开发投资资本利息 开发投资利 润•土地使用权价格 拆迁安置 •小费区内土地开发费 开发单位管理费 •开发投资资本利息 开发投资利 润•勘察设计费 建筑材料、设备费 •建筑施工费 建设单位管理费 •建设单位向政府部门缴纳的有关税费 •建设单位建筑资本投资利息、利润
第一节 土地价格
六、土地价格的变动
土地价格变动的机理： ➢ 土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率
是决定地价变动的最直观因素； ➢ 从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还
可以因为这两个构成部分的变动而变动。
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三、土地价格构成的本质
理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土 地物质价格和土地资本价格构成。
✓ 土地物质价格的理论构成公式是：
Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s
上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r 为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地 的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价 格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础 级差地价。
•土地制度 •及政策
•政治因 素
•房地产 •价格政策
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•土地出让方式、 •出让期限
•行政级别 •及隶属变更
•图4—10 影响房地产价格的政治因素
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第四节 影响房地产价格的因素
•其他因素
•心理因素 •国际因素 •特殊因素
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其中：RN为房地产纯租金；LR为地租；Rt第t年的 租金；I为市场利率（投资回报率）；N为经济使 用寿命；V0为建筑物的全新重置价格；t为建筑 物正在使用的年序数。
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第三节 房地产价格
三、房地产价格的种类
商品房价格与经济适用房价格 标准价与成本价 廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租
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第一节 土地价格
✓ 土地本身的土地资本价格理论构成公式为：
Jdz=Jj×(1-Kx) ×(1-Km)+Jx-Jf