协议出让所产生的弊端有多方面：
《中国人民共和国城市房 地产管理法》13条
•正常的市场秩序受到严重干扰 •协议义出让的暗箱操作、随意性大等特点容易诱发行政腐败
•协议出让可以导致土地流失和低效利用
第七章土地市场管理14节
招标、拍卖、挂牌出让
招标出让国有土地使用权:是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发 布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根 据投标结果确定土地使用者的行为。
内涵： 是买卖双方进行交易的场所 是交换关系的总和，即交易活动的总和 是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格 和交易数量的机制 是与“计划”相对应的一种资源配置机 制 是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体
第七章土地市场管理14节
2、土地市场 狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义上讲，是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的 总和。
划拨土地使用权一般没有使用期限的限制，划拨土地出让是我国计划经济体制下 的唯一的土地出让方式，而且划拨土地大多数是无偿取得的。 固有的制度弊端和缺陷，主要表现在以下四个方面：
•划拨土地使用权容易产生土地所有权主体缺位 •划拨土地助涨了土地低效利用 •划拨土地阻碍了统一市场的构建 •划拨土地模式不利于房地产业的健康发展
地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以，我国的土地市 场实质上是土地使用权市场。
第七章土地市场管理14节
2、城市土地市场层次结构
城市土地一级市场
——城市土地所有者将土地 使用权在一定期限内让与城市土 地使用者
城市土地二级市场 ——城市土地一级市场的土
地使用权受让者将剩余年期的土 地使用权让予其他土地使用者
➢ 特征：垄断性市场
➢ 反映土地所有者和土地使用者 之间的关系 ➢ 交易方式：出让、出租、入股
➢ 特征：竞争性市场
➢ 反映各土地使用者之间的关系
➢ 交易方式：转让、转租、抵押、 入股
第七章土地市场管理14节
1、城市土地一级市场
国家实行土地用途管制制度
城市土地一级市场又称土地出让市场或批租市场，是指国家作为土地所有者将一定 年限的土地使用权转让给土地使用者。让渡方式有有偿出让和无偿划拨两类。划拨出 让为无偿出让，而有偿出让包括协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。
3、城市土地市场 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主
义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地 市场。
第七章土地市场管理14节
（二）我国土地市场的形成与发展
1979年 前，无 偿划拨 土地的 用地制 度
19791987年， 合资企业 有偿使用 建设土地
1988年 《土地管 理法》， 土地有偿 使用
土地使用权招标、拍卖、挂牌出让模式的优点：
•引入了市场竞争机制 ,发挥市场配置土地资源的基础性作用 •防治土地批租领域的腐败行为 •采用市场竞争机制显化了土地的真实价格 •为政府主动参与土地市场调控提供了可能 •有利于土地市场和房地产市场健康发展
第七章土地市场管理14节
北京市以招标方式出让国有土地使用权程序（试行）
第七章 城市土地市场管理
教学目的 通过本章的学习，要了解与我国城市土地市场相关名词的基本 概念及我国城市土地市场的形成、发展、结构体系及运行机制，了解和我 国城市土地市场供需调控与管理的相关模型、政策工具及其运行机制的创 新情况。了解一些国外城市土地市场的相关情况，熟悉我国城市土地市场 微观层面对市场客体、主体及交易的管理，掌握我国城市土地市场价格管 理的目的、意义、作用及相关的政策制度和对土地价格监测等的内容
协议出让
协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第七章土地市场管理14节
•协议让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 •以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
拍卖出让国有土地使用权:是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行 公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地 的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根 据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
1990年 建立土地 有偿出让、 转让制度
1999年《城市 房地产管理 法》，完善了 土地市场
用地制度改革，萌芽阶段
形成阶段
完善阶段
第七章土地市场管理14节
（三）城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市
土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构. 1、城市土地市场类型结构 城市各类用地市场 ——由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商业 用地市场、工业用地市场等类型。
划拨出让
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等 费用后将该土地交付其使用，或者将土地无偿地交付给土地使用者使用的行为。
•国家机关用地和军事机关用地
范围包括: •城市基础设施用地和公益事业用地
•国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
•法律规定的的其他用地
第七章土地市场管理14节内容 Nhomakorabea要城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理
第七章土地市场管理14节
第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
（一）市场、土地市场、城市土地市场
1、市场 ——是社会分工和商品交换的产物。 狭义上讲，市场指商品交换的具体场所 广义上讲，市场是指商品交换关系的总和
由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间存在 激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，形成城市 土地各类用地市场之间的关系。
第七章土地市场管理14节
城市土地产权市场 是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有
产权的交易，没有土地实体的空间移动。 我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权，因我国城市土