第一节 城市土地市场管理概述
2、 城市土地市场运行中出现的问题也要求加 强土地市场管理
由于缺乏有效的宏观调控和管理，土地开发和 供给存在一定的盲目性。
城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量 流失
城市土地资源配置不合理
第一节 城市土地市场管理概述
(二)城市土地市场管理的原则
1. 整合性利益原则 2. 平等对待原则 3. 控制与弹性管理原则 4. 依法管理的原则
第二节 城市土地市场供需调控与管理
三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具
(一)发展计划和规划
A，发展计划； B，土地利用总体规划和城市规划
(二)财政政策
A，地租政策； B，税收政策； C，财政投资政策
(三)金融政策
A，直接调控； B，间接调控
第二节 城市土地市场供需调控与管理
四、城市土地市场供需调控与管理创新－土地储备制 度
5. (三)城市土地市场管理的内容
6. 城市土地市场宏观管理 7. 城市土地市场微观管理
第二节 城市土地市场供需调控与管理
一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制 (一)城市土地市场供需平衡的含义
城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的 趋势－从非均衡趋向于均衡。
(二)城市土地市场供需平衡模型
第二节 城市土地市场供需调控与管理
(一) 土地储备制度的作用 1. 培育和规范土地市场 2. 盘活企业存量土地资产 3. 落实城市总体规划，加快市区旧城改造 4. 增加政府土地收益
(二) 土地储备制度的组织体制
一般来说，土地储备制度的组织体制实行分层次的两 级管理模式： 1. 土地收购储备管理委员会 2. 土地储备中心
第二节 城市土地市场供需调控与管理
城市土地市场管理
本章内容：
城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理
第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念 (一) 市场、土地市场和城市土地市场
市场：商品交换的场所(狭义) 商品交换关系的总和(广义)
土地市场: 狭义:以土地作为交易对象进行交易的场所; 广义:土地这种特殊商品在流通过程中发生
城市土地二级市场
是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余 年期的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场， 反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
第一节 城市土地市场管理概述
3、城市土地市场组织结构
城市土地市场主体组织
产权独立、自主进行市场决策和追求自身最大经济 利益市场主体内在的、不可缺少的规定性，三者共同构 成了市场主体的内涵。
现代企业制度
第二节 城市土地市场供需调控与管理
3、对二级市场土地供不应求的调控
(1) 因为一级市场土地供不应求而导致二级市场土 地供不应求
(2) 由于房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款 利率较低导致供不应求
政府放松对土地价格管制，使房价随行就市； 适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。
(三)城市土地市场供需平衡调控机制
1、对一级市场土地供过于求的调控 控制城市土地增量供给，包括，加强城市规划管理、
提高农地特别是耕地的价格、建立耕地用途管制制度
刺激开发公司开发闲置的城市土地，包括，对城
市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的 土地成本，对土地开发给与适当的优惠，降低有关税 费征收标准，开征城市土地闲置税并逐步提高其征收 标准
的经济关系的总和. 城市土地市场
第一节 城市土地市场管理概述
2、城市土地市场层次结构
城市土地一级市场
城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用 权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反 映的是土地所有者与使用者之间的经济关系，我国城市 土地归国家所有，城市土地市场是一种垄断型市场。
2、城市土地市场宏观调控机制
控，以弥补市场机制的不足。
第一节 城市土地市场管理概述
二、城市土地市场管理概述
(一)城市土地市场管理的必要性 1、 城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决
定的
土地是有限的、不可再生资源，并且是基本物质条件 土地产权流转必须在国家法律确认和保护下才能实现 土地市场与其他市场相比具有更大的投机性
第二节 城市土地市场供需调控与管理
2、对一级市场土地供不应求的调控
建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩 大规划限额。
在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使供 应有计划的增加。
3、对二级市场土地供过于求的调控
控制供给进一步扩大的趋势 刺激居民对商品住房的需求 1. 控制一级市场土地增量供给 2. 适度降低商品房价格 3. 加快住房改革进程，扩大二级市场有效需求，加快建立
第二节 城市土地市场供需调控与管理
二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”
(一)城市土地市场供需调控的方向
包括：选择调控目标，确定调控措施的作用方向
(二)城市土地市场供需调控的时间 (三)城市土地市场供需调控的力度
确定力度时需要考虑的因素有：土地经济波动的幅度、 调控手段从使用到产生效应的滞后时间、调控效应惯性 大小、调控环境。
(三) 土地储备制度的内容运作程序
1、土地收购
土地收购的对象 土地收购的程序 土地收购补偿费的计算
2、土地储备 3、土地供应
第三节 城市土地市场价格管理
一、城市土地市场价格管理的目的、意义和作 用
城市土地市场价格管理是指政府为了规范土地市场 的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土 地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价 格为核心的各种调控、引导和管理措施。包括： 1、对土地价格及土地价格体系进行管理 2、对土地价格评估工作进行管理 3、对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理
城市土地市场中介组织 城市土地市场调控组织
政府是市场调控主体，城市土地市场调控组织就是 指各级政府。
第一节 城市土地市场管理概述
(四) 城市土地市场运行机制
1、城市土地市场机制
所谓市场机制，“是对市场经济体制中基于经济 活动主体的自身经济利益，在竞争性市场总供给、需 求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自 组织、自耦合机能的理论概括。包括：供需机制、竞 争机制、价格机制，其核心是竞争机制。