交易方式：转让、出租、抵押、入股
6
❖ 城市土地市场组织结构
城市土地市场主体组织：
市场主体：拥有独立的产权，能自由进行市场决 策并追求自身最大经济利益的经济活动单位。
城市土地市场中介组织：
咨询公司、鉴定公司、测量师行、物业估价所、 房地产租售代理公司……
城市土地市场调控组织： 政府
7
四.城市土地市场运行中出现的问题
16
二.地价管理的内容：
1.对土地价格及土地价格体系进行管理，调控 地价水平；
2.对土地价格评估工作进行管理； 3.对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进
行处理。
17
三.我国城市土地市场价格管理政策和制度
1.土地使用权协议出让实行最低限价制度； 2.土地价格定期公布制度； 3.政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的
1） S1h<D1h导致S2h<D2h 2）房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款利率较低
导致S2h<D2h ： 双向调控：
❖ 政府放松对土地价格管制，使房价随行就市； ❖ 适度降低土地开发贷款率，提高够房贷款利率。
15
第三节 城市土地市场价格管理
一.土地市场价格管理的涵义：
城市土地市场价格管理简称地价管理，是 指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土 地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和 国家等各方面的合法利益而采取的一土地价格 为核心的各种控制、引导和管理措施。
2）在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格， 使S1h有计划地增加。
13
3.对二级市场土地供过于求（ S2h>D2h）的调控：
1）控制一级市场土地增量供给 ； 2）适度降低商品房价格； 3）加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程，扩
大二级市场的有效需求。
14
4.对二级市场土地供不应求（ S2h<D2h）的调控： S2h<D2h两种情况：
2）刺激开发公司开发闲置的城市土地，使D1h增大：
❖ 对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土 地成本，降低有关税费征收标准；
❖ 开征城市土地闲置税并逐步提高其征税标准，提高空地的持 有成本，避免空地投机，提高城市土地利用率。
12
2.对一级市场土地供不应求（ S1h<D1h）的调控：
1）建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划， 适度扩大限额 ；
二.城市土地市场供需平衡模型
土地市场：在土地所有者、土地开发公司、土地 需求者三方之间进行（暂不考虑其他情况）。
土地市场两层次：
土地所有者与土地开发公司之间的市场——一级市场 土地开发公司与土地需求者之间市场——一级市场
10
城市土地供需平衡模型：
S1h:一级市场某类用地的供给；D1h:一级市场某类用地的需求；
S2h:二级市场某类用地的供给；D2h:二级市场某类用地的需求。
S1h=D1h；S2h=D2h。
城市土地供需失衡四种情况：
S1h>D1h:一级市场土地供过于求，城市中有大量未开发的闲置土 地；一级市场土地供过于求；
S1h<D1h:一级市场土地供不应求，城市内没有未开发的闲置土地， 而且建筑密度和建筑容积率极高；
市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主 体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制 的正常调节功能。
19
二.城市土地市场微观管理的内容 1）对土地市场客体的管理 2）对土地市场主体的资质审查 3）对土地市场交易程序的规范 4）对土地市场中介管理
S2h>D2h:二级市场土地供过于求，大量的土地未脱售而空置；
S2h<D2h:二级市场某类供不应求，居民住房和营业性用房极为紧
张。
11
三.城市土地市场供需平衡调控机制
1.对一级市场土地供过于求（ S1h>D1h）的调控：
1）控制城市土地增量供给，稳定S1h：
❖ 加强城市规划管理； ❖ 提高农地特别是耕地的价格； ❖ 建立耕地用途管制制度。
1）由于缺乏有效的宏观管理和控制，土地开 发和供给存在一定的盲目性。
2）城市土地收益分配不合理，国有土地收益 大量流失。
3）城市土地资源配置不合理。
8
五.城市土地市场管理的内容
❖ 宏观管理：
供需管理 价格管理
国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济
手段和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土
城市土地一级市场：（垄断性市场）
是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让 与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者 与土地使用者之间的经济关系。
交易方式：出让、出租、入股
城市土地二级市场：（竞争性市场）
是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余 年期的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场， 反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
3
二.土地市场的形成与发展 无偿划拨——有偿出让、转让
三.城市土地市场的结构体系 ❖ 城市土地市场类型结构 ❖ 城市土地市场层次结构 ❖ 城市土地市场组织结构
4
❖ 城市土地市场类型结构
城市各类用地市场： 住宅、商业用、工业用地市场
城市土地产权市场： 土地市场实质是土地产权市场
5
❖ 城市土地市场层次结构
第六章 土地市场管理
1
第六章 土地市场管理
❖ 第一节 土地市场管理概述 ❖ 第二节 城市土地市场供需❖ 第四节 城市土地市场微观管理
2
第一节 土地市场管理概述
一.基本概念 ❖ 市场：
狭义：商品交换的具体场所 广义：商品交换关系的总和 ❖ 土地市场： 狭义：土地作为交易对象进行交易的场所 广义：土地市场是直土地这种特殊商品在流 通过程中发生的经济关系的总和。
地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配 土地收益的目的。
❖ 微观管理：
国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、 市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易 和平等现象，以发挥土地市场机制的正常调节功能。
9
第二节 城市土地市场供需调控与管理
一.城市土地市场供需平衡的涵义
土地使用权的补偿； 4.政府对土地使用权转移有优先购买权； 5.政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预； 6.征收土地增值税； 7.土地价格评估制度； 8.土地登记和土地价格申报制度； 9.土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。
18
第四节 城市土地市场微观管理
一.土地市场的微观管理 是指国家通过法律的、行政的等手段对土地