第8讲房地产交易管理制度与政策(上)一、内容提要：1、房地产交易管理概述2、房地产转让管理3、商品房销售管理二、考试目的和考试要求：本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易制度、政策的掌握程度。
重点考察应考人员对房地产转让政策理解、熟悉程度和应用能力。
本讲的考试基本要求包括：掌握：房地产交易的内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容，房地产转让的概念及有关规定，商品房预售的条件，商品房预售合同登记备案要求，商品房买卖合同示范文本的主要内容。
熟悉：商品房预售的概念，商品房现售的条件，商品房销售代理的要求，商品房销售中禁止的行为。
了解：房地产交易的管理机构及职能。
三、内容辅导：第一节房地产交易管理概述一、房地产交易的概念1988年建设部、国家物价局，国家工商行政管理局发布的《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定：“城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。
”《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。
它是房地产市场管理的重要内容。
例题：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括()。
A．房地产转让B．房地产开发C．房地产抵押D．房地产权属登记E．房屋租赁答案：ACE解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACE是正确的。
二、房地产交易中的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
例题：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有()。
A．经济适用住房只售不租制度B．房地产经纪人职业资格认证制度c．房地产价格申报制度D．房地产价格评估制度E．房地产价格评估人员资格认证制度答案：CDE解析：经济适用住房只售不租制度、房地产经纪人职业资格认证制度，不是《城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度。
1、房地产价格申报制度《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
”2001年8月建设部令第96号发布的《城市房地产转让管理规定》(以下简称《转让管理规定》)中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。
房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法申请以拍卖方式转让房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门如实申报成交价格，这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式，变为由交易双方自愿成交定价，实行价格申报制度。
只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。
房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按市场评估交纳有关税费。
2、房地产价格评估制度《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
具体办法由国务院规定。
”3、房地产价格评估人员资格认证制度《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
”《城市房地产中介服务管理规定》进一步明确：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
”房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
”例题：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A、基准地价B．标定地价C．各类房屋的重置价格D．各类房屋的抵押价格E、各类房屋的租赁价格答案：ABC解析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的，同时各类房屋的租赁价格也是不符合题意的，应选ABC。
三、房地产交易的管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。
包括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场管理处、房地产交易中心等)。
房地产交易管理机构的职责是；(1)对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；(2)办理房地产交易登记、鉴证等手续；(3)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；(4)为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；(5)为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
例题：房地产交易管理机构的主要任务是()。
A、开展房地产股票活动指导和监督B．办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续C．协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费D．为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务E、为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格答案：BCDE解析：“开展房地产股票活动指导和监督”。
不是房地产交易管理机构的主要任务。
第二节房地产转让管理一、房地产转让的概述《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
”《转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的，(5)法律、法规规定的其他情形。
房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
例题：下列情形中，属于房地产有偿转让的有()。
（2003年试题）A．房地产买卖B．房地产入股C．房地产继承D．房地产抵债E．房地产典当答案：ABD解析：房地产继承、房地产典当均不属于房地产有偿转让。
2、房地产转让的分类根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权转让。
《城市房地产管理法》将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。
根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。
根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括旁地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。
房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。
房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。
房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。
在管理实践中对此要严格区分。
例题：根据转让的方式，房地产转让可分为（）。
A、有偿B．无偿C．地面上有建筑物的转让D．地面上无建筑物的转让E、出让方式取得的土地使用权转让答案：AB解析：根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。
房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。
《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上，②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。
司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。
在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。
(3)依法收回土地使用权的。
在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。
共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。
(5)权属有争议的。
权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。
(6)未依法登记领取权属证书的。
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
例题：下列房地产属于不得转让情况包括（）。
A、依法收回土地使用权的B．共有房地产，经过其他共有人书面同意的C．未依法登记领取权属证书的D、依法登记领取权属证书的E、权属有争议的．答案：ACE解析：“共有房地产，经过其他共有人书面同意的”和“依法登记领取权属证书的”，是可以转让的。
三、房地产转让的程序《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同。