类比法（案例法）
第2节 规定性控制要素
规定性控制要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积 3. 建筑密度 4. 容积率 5. 建筑高度 6. 绿地率 7. 公共建筑配套项目 8. 建筑后退道路红线 9. 建筑后退用地边界 10.社会停车场库 11.配建停车场库 12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
第14章 控制性详细规划
2012.11.19
控制性详细规划
总体规划 详细规划
总体规划 分区规划 控制性详规 修建性详规
（一）编制的程序
编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门
审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可 由城市人民政府审批）
（一）编制的程序
1、任务的委托 2、工作阶段划分
3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑
质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有
偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
» 资料的整理与分析
（二）控规的作用
1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转
化为具体的地块建设管理指标）
2、城市规划管理的依据 3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划） 4、城市政策的载体 （管理城市空间、土地资源和房地产
市场）
（三）控规产生的背景
——产生于1980年代
1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道 的变化
1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管 理
2）国家对土地单一投资管理——多渠道、多投资管理 3）无期无偿使用管理——有期有偿使用管理 4）零星、分散的拨地管理——成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管
理 5）批地、审图、支持开发——土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、
制约并用的管理模
2、规划设计方面的要求
1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例 2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则 3）为具体建设项目提供规划设计条件 4）规划要有适度弹性——传统修规的不足
上海虹桥开发区
1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外 资建设的要求，编制了土地出让规划，首先 采用8项指标对用地建设进行规划控制。
FAR=Ar/Al
影响容积率的因素：
（1） 用地性质 （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 （9） 容积率奖励政策
城市整体强度分区原则法
宏观层面：确定城市整体密度
——城市总体建设目标、人口合理分布
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
容积率FAR
容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是 衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR， 是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块 面积Al的比值（万平方米／万平方米）。
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
2）、用地边界
控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
3. 建筑Leabharlann 度4. 容积率5. 建筑高度
6. 绿地率
7. 公共建筑配套项目
» 项目准备阶段 » 现场踏勘与资料收集阶段 » 方案设计阶段 » 成果编制阶段 » 上报审批阶段
现场踏勘与资料收集阶段：
» 现场踏勘调查资料的收集
1）总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准 的规划资料；
2）土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等 资料。用地性质应分至小类统计；
• 建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量 • 人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值； • 建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
典型实验法（根据形态规划平面计算，再权衡经验指标数据）
经济测算法（依据土地交易、房屋搬迁、项目建设等费用确定）
基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道 路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展 规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及 相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便， 结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一， 综合适应性不强。
环境容量指标较多，以供水容量推算为例：
第1节 控规的编制内容与方法
控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
13小类
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
3. 建筑密度
4. 容积率
5. 建筑高度
6. 绿地率
7. 公共建筑配套项目
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
1. 土地使用 2. 环境容量 3. 建筑建造 4. 城市设计引导 5. 配套设施 6. 行为活动
控规的控制体系和要素
中观层面：进行密度分区
——基准模型：交通区位、服务区位、环境区位； ——修正基准模型：生态原则、安全原则、美学原则、文化原则;
微观层面：密度细分，各地块综合不突破
——土地用途、地块规模、交通条件、城市设计
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
——环境容量推算法
综上：
在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施 性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完 善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具 体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划 管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通； 既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有 效调控”的控制性详细规划编制层次。